Tag Archives: nieruchomości

Najem krótkoterminowy

najem krótkoterminowy

Najem krótkoterminowy to nie lada gratka zarówno dla właścicieli lokali na wynajem, jak i dla podróżników, którzy chcą przenocować wygodnie i w korzystnej cenie.

Z tą formą aktywności właściciela lokalu (celowo nie piszę „działalności”, bo wynajem krótkoterminowy wcale nie musi wiązać się z prowadzeniem działalności gospodarczej) wiąże się jednak kilka zagadnień, które mogą budzić wątpliwości.

Najem krótkoterminowy – co na to wspólnota mieszkaniowa?

Cóż…

Nic. Wspólnota mieszkaniowa ani w formie regulaminu ani w formie uchwały nie może zabronić takiej formy korzystania z nieruchomości – wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. Nie ma również prawnej podstawy, aby wspólnota zobowiązała właściciela do podawania numeru telefonu gości. Choć były takie pomysły w niektórych wspólnotach, to nie ostały się w toku postępowań sądowych.

Niemniej pamiętajmy, że hałaśliwi lub agresywni lokatorzy mogą mieć negatywne konsekwencje dla właściciela lokalu. Starajmy się więc, aby nasza – znów – aktywność w lokalu nie była nadmiernie uciążliwa dla sąsiadów.

Dlaczego?

Po pierwsze dlatego, że nasza wolność kończy się tam, gdzie zaczyna się wolność drugiego człowieka – tą zasadą warto kierować się w każdej sferze życia.

Po drugie dlatego, że mieszkańcy innych lokali mogą – do niesfornych turystów wzywać policję, a policja może kontaktować się z właścicielem lokalu, co jest uciążliwe.

Po trzecie, właściciel lokalu może narazić się na powództwo z art. 144 k.c., czyli o zaprzestanie naruszania prawa własności właścicieli innych mieszkań, co może być dla właściciela wynajmowanego lokalu czasochłonne i kosztowne.

I po czwarte, właściciel może się narazić na wytoczenie przeciwko niemu przez wspólnotę powództwa z art. 16 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym w skrajnych przepadkach wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Sposobem na okiełznanie gości jest z pewnością posługiwanie się własnym wewnętrznym regulaminem, do którego przestrzegania należy ich zobowiązać, zanim dostaną klucz. Warto w nim przewidzieć kary umowne na wypadek niezastosowania się do postanowień regulaminu. Nic tak nie przemawia do wyobraźni jak kwota kary wyrażona w złotych.

Zmiana sposobu użytkowania budynku

Drugą sprawą, którą chciałabym tu poruszyć jest też nowe orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego (15 lutego 2018 r., sygn. akt: II OSK 3220/17), które może mieć wpływ na najem krótkoterminowy, a zgodnie z którym zmiana sposobu użytkowania budynku, o której mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 prawo budowlane, może być spowodowana nie tylko przeprowadzeniem robót budowlanych w budynku, lecz także faktyczną zmianą sposobu jego użytkowania.

W uzasadnieniu tego wyroku czytamy:

Prawodawca konstruując definicję budynku zamieszkania zbiorowego nie wprowadził dolnego limitu osób, których przebywanie w określonym budynku warunkuje zaliczenie go do tego rodzaju obiektu. Trudno w tym względzie polemizować ze skarżącym kasacyjnie, który wywodzi, że należący do Niego budynek w skali zamieszkania nie może zostać zrównany z żadnym obiektem wymienionym w § 3 pkt 5 rozporządzenia. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, budynek ten może zostać zrównany z każdym spośród wyżej wymienionych. Tak samo okoliczność wykonywania dla mieszkańców budynku dodatkowych usług, typu sprzątanie czy gotowanie, nie może mieć przesądzającego znaczenia w tej materii. Decydującym kryterium pozostaje przeznaczenie budynku do okresowego pobytu ludzi, a dalsze wyliczenie ma jedynie charakter przykładowy.

Z uzasadnienia tego wynika, że sądy administracyjne i organy administracyjne zmieniają nieco front. W dotychczasowych stanowiskach zwracały uwagę na świadczenie usług dodatkowych jako istotnego elementu usług hotelowych. Choć to postępowanie dotyczyło budynku gospodarczego z funkcją mieszkalną, takie postawienie sprawy może skutkować koniecznością zmiany sposobu użytkowania lokalu, a to z kolei rodzi po stronie właściciela sporo obowiązków i wydatków.

Ciężko powiedzieć, czy ten trend się utrzyma, jednak – biorąc pod uwagę, że wyrok ten utrzymał w mocy wcześniejszy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, który mam po sąsiedzku – muszę mieć to orzeczenie na uwadze.

Zapraszam Cię do skomentowania tego artykułu, a jeśli interesuje Cię tematyka nieruchomości to zapoznaj się z innymi artykułami na ten temat.

Pozdrawiam i życzę wspaniałych Świat Wielkanocnych,

AKN

Skomentuj

Opublikowany w nieruchomości

Działalność gospodarcza w mieszkaniu

Działalność gospodarcza w mieszkaniu

Działalność gospodarcza w mieszkaniu zajmowanym na osobiste cele mieszkaniowe to coraz szersza praktyka. Do prowadzenia wielu biznesów nie potrzeba maszyn, magazynów, taśm produkcyjnych i innych cudów. Często wystarczy niewiele więcej niż laptop i w miarę swobodny dostęp do toalety. Nie ma zatem potrzeby wynajmować osobnego biura, gdy Twoim głównym narzędziem pracy jest komputer, a klientów spotykasz na skype’ie. Nie jest to jednak tak oczywiste dla naszych organów podatkowych…

Jeśli chodzi o koszty uzyskania przychodu, a konkretnie możliwość zaliczenia do tych kosztów przynajmniej części kosztów utrzymania własnego mieszkania, to kwestia ta stała się szczególnie głośna wskutek interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach. Organ ten – absolutnie oderwany od rzeczywistości – uznał, że jeśli w mieszkaniu nie wyodrębniliśmy osobnego pomieszczenia, w którym tylko (!) pracujemy, to nie ma możliwości „zaliczenia w koszty” wydatków związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego, nawet częściowo. Nie będę się rozwodzić nad tym, jak bezsensowne jest to stanowisko w XXI wieku, tylko od razu przejdę dalej, żeby Cię, drogi Przedsiębiorczy, uspokoić.

W grudniu zeszłego roku, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał bowiem odmienną interpretację (0114-KDIP3-1.4011.361.2017.1.ES), którą potwierdził inne wcześniejsze interpretacje indywidualne, które nie wyrażały aż takiego fiskalizmu jak ta katowicka. Działalność gospodarcza w mieszkaniu może generować wydatki zaliczane do kosztów uzyskania przychodów również, gdy nie wyodrębniono biura ani warsztatu w osobnym pomieszczeniu.

Trzymajmy się zatem tego, że klasyfikowanie części wydatków na mieszkanie jako kosztów uzyskania przychodu wciąż jest możliwe nawet, gdy mieszkasz w kawalerce, w której pracujesz, jesz i śpisz na powierzchni 20 m2.

A zatem…

skoro już postanowiliśmy, że w marcu robimy porządek z nieruchomościami (patrz Kalendarz Przedsiębiorczych), to koniecznie sprawdź, czy:

  1. korzystasz z takiej możliwości?
  2. zaliczasz wydatki na mieszkanie do kosztów w odpowiedniej proporcji?
  3. masz dobre wytłumaczenie dla zastosowanej proporcji?
  4. rozliczasz koszty energii i internetu w stosunku do rzeczywistego zużycia na cele związane z działalnością (nie musi to odpowiadać procentowi zajętej powierzchni, jeśli np. korzystasz z internetu tylko, gdy pracujesz)?

Pozdrawiam już świątecznie (choć zamierzam jeszcze opublikować post o najmie krótkoterminowym – mam nadzieję, że mi się uda).

AKN

Skomentuj

Opublikowany w nieruchomości

Nieruchomości w firmie

nieruchomości w firmie prawo dla przedsiębiorczych

Uwaga! Uwaga! Temat nieruchomości w firmie czas (najwyższy) zacząć!

Zauważyłam, że mam około dwutygodniowy poślizg w rozpoczynaniu miesiąca.

Luty i przewidzianą na ten miesiąc tematykę zobowiązaniowo-wierzytelnościową zaczęłam z opóźnieniem.

I jeśli chodzi o marzec i tematykę nieruchomości w firmie to też jestem opóźniona o ponad dwa tygodnie. Tym razem mam jednak dobry powód – ostatnie trzy tygodnie spędziłam na chorobach w cyklu: ja – dzieci – znowu ja. Katar, pękająca głowa i niewyspanie, konieczność wypełniania obowiązków służbowych chociaż w tym niezbędnym zakresie (terminy i rozprawy), czyli de facto całkowity brak możliwości „wyleżenia” choroby, a dodatkowo choroba wszystkich innych osób, które mogłyby mi trochę pomóc – oto codzienność ostatnich tygodni.

Dodatkowo musiałam wywiązać się z zobowiązań, które przyjęłam na siebie już dawno temu. Miałam więc ogromną przyjemność poprowadzić prelekcję na szczecińskim spotkaniu networkingowym kobiet „Z sukcesem ci do twarzy” na temat „Jak zawrzeć korzystną umowę i nie zwariować?” oraz poprowadzić szkolenie z sukcesji majątkowej na spotkaniu „Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem Mieszkanicznik”. Oba te wydarzenia były super, ale – ze względu na mój stale niedoleczony stan – oba odchorowałam :(

Dziś jednak czuję się lepiej i powoli nadrabiam zaległości.

Dziś kilka luźnych uwag na temat nieruchomości w firmie.

Wieczyste użytkowanie

W marcu trzeba zapłacić opłatę z tytułu wieczystego użytkowania. Jeśli czekasz na jakiś kwit z Urzędu Miasta, który Ci o tym przypomni, to możesz się nie doczekać. Właściciel nieruchomości, czyli najczęściej gmina, informuje tylko o zmianie wysokości tej opłaty, ale jeśli wszystko zostaje po staremu, sam musisz wiedzieć, gdzie i ile masz zapłacić.

Najem/dzierżawa

Jeśli jesteś najemcą lub dzierżawcą nieruchomości sprawdź zawarte umowy najmu i dzierżawy, może powinieneś wykonać jakieś obowiązki informacyjne wobec właściciela albo dokonać obowiązkowych przeglądów lub napraw, które obciążają najemcę. Ewentualnie przypomnij właścicielowi o czynnościach, które on powinien podjąć, a może zapomniał (albo pamięta, ale liczy, że Ty nie :))Sprawdź swoje umowy pod kątem możliwości ewentualnej renegocjacji warunków na bardziej korzystne.

Wynajem

A może sam jesteś wynajmującym. Czy wiesz, że mamy 2-procentową inflację? Czy Twoje umowy najmu chronią Twoje interesy na taką okoliczność? Czy zawarłeś w nich klauzulę waloryzacyjną? Czy skorzystałeś/aś z tej klauzuli?

Odpowiedzialność

Na koniec uwaga, która nie jest zbyt popularna i – jako właściciel nieruchomości – nie polubisz mnie za nią. Otóż bycie właścicielem nieruchomości to nie tylko dochód, to także obowiązki i odpowiedzialność za własne nieruchomości i to, co dzieje się na ich terenie. Konieczne jest zatem wykazywanie dbałości o ich stan techniczny, przeprowadzanie wymaganych przeglądów technicznych, kominiarskich, gazowniczych, sprzątanie ich terenu, zabezpieczenie przed ewentualnymi wypadkami. Warto też pamiętać, żeby te nieruchomości – jeśli mamy do czynienia z całym budynkiem – jakoś wyglądały, bo stanowią nie tylko wizytówkę właściciela, ale i całego miasta. Szkoda by było, żeby wszyscy musieli „podziwiać” jakąś zapyziałą ruinę w samym centrum.

Tymczasem pozdrawiam i życzę udanego (i zdrowego) weekendu,

AKN

 

Skomentuj

Opublikowany w nieruchomości

Kredyt we frankach? Sprawdź, co możesz zrobić

Szwajcaria

Szwajcaria to się ostatnio raczej nie kojarzy z alpejskimi widokami tylko z kredytem w walucie.

Wiele się teraz mówi o sposobach, jakie „frankowicze” mogą wykorzystać w sporach z bankami. Zwracam jednak uwagę, że większość pomysłów dotyczy osób fizycznych – konsumentów.

Przedsiębiorcom zaciągającym zobowiązania w ramach prowadzonej działalności stawia się wyższe wymagania co do „ogarniania” ekonomicznych zawiłości, przez co nie są tak chronieni przez przepisy. Niemniej również oni mają szansę na zmniejszenie obciążeń związanych z walutowym kredytem. Oczywiście najlepiej zacząć od prób polubownego załatwienia sprawy, lecz jeśli to nie pomoże, warto rozważyć wniesienie powództwa do sądu…

Choć wielokrotnie podkreślałam, że nie ma rozwiązań odpowiednich dla wszystkich i konkretny przypadek zawsze warto skonsultować z prawnikiem, to jednak postaram się przedstawić parę kwestii, które przedsiębiorca powinien rozważyć w kontekście frankowej hekatomby.

zapisz sie do biuletynu Prawa dla PrzedsiębiorczychAle…

Tym artykułem podzielę się wyłącznie z osobami, które zapisały się do biuletynu „Prawa dla Przedsiębiorczych”.

List na ten temat trafi do skrzynek subskrybentów 10 lutego 2015 r., dlatego szybciutko, szybciutko – zapisuj się! :)

Możesz to zrobić w okienku po prawej stronie ekranu.

Serdecznie zapraszam i pozdrawiam,

AKN

Obraz: usplash.com

Skomentuj

Opublikowany w długi

Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym

Witam w Nowym Roku i od razu przechodzę do rzeczy!

Jak się zabezpieczyć podpisując umowę?

Innym od opisanych przeze mnie w cyklu „Jak się zabezpieczyć?” sposobem zabezpieczenia swoich należności jest poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego, które zostało uregulowane w kodeksie postępowania cywilnego (czyli w ustawie „procesowej”).

Jaką to zabezpieczenie spełnia rolę?

Żeby to wyjaśnić muszę w skrócie opisać, jak z formalnego punktu widzenia wygląda dochodzenie należności przed sądem. Otóż z grubsza można je podzielić na trzy – następujące po sobie – etapy:

ETAP 1: Postępowanie mające na celu wykazanie zasadności naszych roszczeń – kończące się co do zasady wyrokiem. Jest to najbardziej skomplikowany etap (zwykle też najdłuższy). Sąd bada przedstawiane przez strony dowody i ocenia ich wiarygodność. Efektem finalnym jest prawomocny wyrok, który może zapaść w pierwszej lub w drugiej instancji (jeśli któreś ze stron wniosła apelację).

ETAP 2: Postępowanie „klauzulowe”, polegające na stwierdzeniu, że „owszem ten wyrok jest prawomocny i może być egzekwowany przez komornika”. Zazwyczaj jest to formalność (zwłaszcza w przypadku spraw o zapłatę), choć niestety trochę trwa.

ETAP 3: egzekucja komornicza – rozpoczyna się wraz ze złożeniem wniosku przez wierzyciela i zmierza do zaspokojenia jego roszczeń poprzez np. zajęcie wynagrodzenia dłużnika lub – w skrajnych wypadkach – sprzedaży jego nieruchomości.

Jak wspomniałam, ten pierwszy etap jest najtrudniejszy i trwa najdłużej (jest też najdroższy), wymaga też ciągłego aktywnego uczestnictwa stron.

Rolą aktu notarialnego, w którym dłużnik dobrowolnie poddaje się egzekucji, jest właśnie przeskoczenie tego etapu wprost do etapu drugiego – do nadania aktowi klauzuli wykonalności.

Dzięki temu szybciej można przystąpić do egzekucji. Niemniej samo podpisanie przez dłużnika takiego aktu notarialnego nie powoduje, że wierzyciel zyskuje konkretne składniki majątkowe, z których może się zaspokoić.

Taka forma zabezpieczenie jest dość popularna w przypadku opróżnienia lokalu, jeśli jest on wynajmowany w ramach tzw. najmu okazjonalnego. Na podstawie takiego aktu notarialnego najemca zgadza się, aby – w razie zaistnienia pewnych przesłanek – wyeksmitować do z góry wskazanego lokalu. Niestety narzędzie to jest dostępne tylko dla wynajmujących, którzy nie prowadzą w tym zakresie działalności gospodarczej.

O tym jak załatwiać sprawy u notariusza pisałam w artykule dotyczącym zawierania umów w formie aktu notarialnego. Warto do niego zajrzeć ponownie :)

Pozdrawiam,

AKN

PS. Zachęcam do zapisania się do biuletynu informacyjnego „Prawa dla Przedsiębiorczych”. Przydatne informacje dotrą bezpośrednio do skrzynki e-mailowej.

Skomentuj

Opublikowany w zabezpieczenia