Tag Archives: nieruchomości

Kredyt we frankach? Sprawdź, co możesz zrobić

Szwajcaria

Szwajcaria to się ostatnio raczej nie kojarzy z alpejskimi widokami tylko z kredytem w walucie.

Wiele się teraz mówi o sposobach, jakie „frankowicze” mogą wykorzystać w sporach z bankami. Zwracam jednak uwagę, że większość pomysłów dotyczy osób fizycznych – konsumentów.

Przedsiębiorcom zaciągającym zobowiązania w ramach prowadzonej działalności stawia się wyższe wymagania co do „ogarniania” ekonomicznych zawiłości, przez co nie są tak chronieni przez przepisy. Niemniej również oni mają szansę na zmniejszenie obciążeń związanych z walutowym kredytem. Oczywiście najlepiej zacząć od prób polubownego załatwienia sprawy, lecz jeśli to nie pomoże, warto rozważyć wniesienie powództwa do sądu…

Choć wielokrotnie podkreślałam, że nie ma rozwiązań odpowiednich dla wszystkich i konkretny przypadek zawsze warto skonsultować z prawnikiem, to jednak postaram się przedstawić parę kwestii, które przedsiębiorca powinien rozważyć w kontekście frankowej hekatomby.

zapisz sie do biuletynu Prawa dla PrzedsiębiorczychAle…

Tym artykułem podzielę się wyłącznie z osobami, które zapisały się do biuletynu „Prawa dla Przedsiębiorczych”.

List na ten temat trafi do skrzynek subskrybentów 10 lutego 2015 r., dlatego szybciutko, szybciutko – zapisuj się! :)

Możesz to zrobić w okienku po prawej stronie ekranu.

Serdecznie zapraszam i pozdrawiam,

AKN

Obraz: usplash.com

Skomentuj

Opublikowany w długi

Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym

Witam w Nowym Roku i od razu przechodzę do rzeczy!

Jak się zabezpieczyć podpisując umowę?

Innym od opisanych przeze mnie w cyklu „Jak się zabezpieczyć?” sposobem zabezpieczenia swoich należności jest poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego, które zostało uregulowane w kodeksie postępowania cywilnego (czyli w ustawie „procesowej”).

Jaką to zabezpieczenie spełnia rolę?

Żeby to wyjaśnić muszę w skrócie opisać, jak z formalnego punktu widzenia wygląda dochodzenie należności przed sądem. Otóż z grubsza można je podzielić na trzy – następujące po sobie – etapy:

ETAP 1: Postępowanie mające na celu wykazanie zasadności naszych roszczeń – kończące się co do zasady wyrokiem. Jest to najbardziej skomplikowany etap (zwykle też najdłuższy). Sąd bada przedstawiane przez strony dowody i ocenia ich wiarygodność. Efektem finalnym jest prawomocny wyrok, który może zapaść w pierwszej lub w drugiej instancji (jeśli któreś ze stron wniosła apelację).

ETAP 2: Postępowanie „klauzulowe”, polegające na stwierdzeniu, że „owszem ten wyrok jest prawomocny i może być egzekwowany przez komornika”. Zazwyczaj jest to formalność (zwłaszcza w przypadku spraw o zapłatę), choć niestety trochę trwa.

ETAP 3: egzekucja komornicza – rozpoczyna się wraz ze złożeniem wniosku przez wierzyciela i zmierza do zaspokojenia jego roszczeń poprzez np. zajęcie wynagrodzenia dłużnika lub – w skrajnych wypadkach – sprzedaży jego nieruchomości.

Jak wspomniałam, ten pierwszy etap jest najtrudniejszy i trwa najdłużej (jest też najdroższy), wymaga też ciągłego aktywnego uczestnictwa stron.

Rolą aktu notarialnego, w którym dłużnik dobrowolnie poddaje się egzekucji, jest właśnie przeskoczenie tego etapu wprost do etapu drugiego – do nadania aktowi klauzuli wykonalności.

Dzięki temu szybciej można przystąpić do egzekucji. Niemniej samo podpisanie przez dłużnika takiego aktu notarialnego nie powoduje, że wierzyciel zyskuje konkretne składniki majątkowe, z których może się zaspokoić.

Taka forma zabezpieczenie jest dość popularna w przypadku opróżnienia lokalu, jeśli jest on wynajmowany w ramach tzw. najmu okazjonalnego. Na podstawie takiego aktu notarialnego najemca zgadza się, aby – w razie zaistnienia pewnych przesłanek – wyeksmitować do z góry wskazanego lokalu. Niestety narzędzie to jest dostępne tylko dla wynajmujących, którzy nie prowadzą w tym zakresie działalności gospodarczej.

O tym jak załatwiać sprawy u notariusza pisałam w artykule dotyczącym zawierania umów w formie aktu notarialnego. Warto do niego zajrzeć ponownie :)

Pozdrawiam,

AKN

PS. Zachęcam do zapisania się do biuletynu informacyjnego „Prawa dla Przedsiębiorczych”. Przydatne informacje dotrą bezpośrednio do skrzynki e-mailowej.

Skomentuj

Opublikowany w zabezpieczenia

Wierzyciel hipoteczny też może złożyć wniosek o ogłoszenie upadlości

upadłość dłużnika hipotecznego
No i po urlopie… Czas ruszyć z kopyta do roboty!
Moje wpisy na temat upadłości cieszą się dużym zainteresowaniem. Czytelnicy pytają mnie często, czy mogą złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości, bo upatrują w tym szansy na odzyskanie swoich pieniędzy.
Na ten temat wypowiadał się ostatnio również Sąd Najwyższy w uchwale  z dnia 6 czerwca 2014 r. (sygn. akt: III CZP 23/14), w której stwierdził, że wierzyciel hipoteczny niebędący wierzycielem osobistym dłużnika jest uprawniony do zgłoszenia wniosku o ogłoszenie jego upadłości (art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze, jedn. tekst: Dz.U. z 2012 r., poz. 1112, ze zm.).
Kolejna wątpliwość wyjaśniona :)
Pozdrawiam,
AKN
Obraz: https://www.flickr.com/photos/16151021@N00/3860603642/

2 komentarze

Opublikowany w upadłość

Wiosenne porządki: nieruchomości

wiosenne porządki - nieruchomości

Idziemy przez nasze wiosenne porządki jak burza!

Posprzątaliśmy już kwestie podatków Internetu, a ostatnio zajęliśmy się umowami i abonamentami.

Dziś czas posprzątać firmowe nieruchomości.

Startujemy:

Najmujesz biura lub magazyny? Policz, czy to Ci się opłaca. Może lepiej kupić lokal (nie twierdzę, że tak jest, ale zastanów się), a może wystarczy Ci kącik w biurze co-workingowym i niepotrzebnie trzymasz cały pokój w biurowcu? Może umowę z wynajmującym warto renegocjować? Jeśli jesteś solidnym kontrahentem, na pewno będzie skłonny Cię wysłuchać? A może czas zwrócić uwagę wynajmującemu, że dach przecieka, a pomieszczenia wymagają odnowienia? Stale z tym zwlekasz, ale czas już coś z tym zrobić.

Jesteś właścicielem nieruchomości (Ty lub Twoja firma)? Sprawdź stan księgi wieczystej (zrobisz to tutaj). Czy stan prawny nieruchomości jest uregulowany? Czy wpisy są aktualne? Czy w dziale III nie jest wpisana jakaś służebność, która nie jest wykonywana? Może warto pozbyć się tego wpisu?

Jesteś właścicielem gruntówSprawdź też:

  • czy ktoś nie próbuje zasiedzieć Twojej własności (po prostu tam pojedź lub wyślij kogoś i sprawdź, czy sobie ktoś nie przesunął płotu lub nie postawił domku),
  • czy dla gruntu jest aktualne studium lub plan zagospodarowania przestrzennego, a może właśnie trwają prace nad tymi dokumentami, może warto w nich uczestniczyć, aby zabezpieczyć swoje interesy,
  • nie ma planu, a Ty starałeś się o warunki zabudowy lub pozwolenie na budowę? Sprawdź, kiedy wygasają. Może musisz się pospieszyć z inwestycjami?
  • czy na działce znajdują się urządzenia przesyłowe lub inne instalacje służące innym podmiotom, a nie Tobie. Może warto uregulować ich stan prawny poprzez ustanowienie stosownych (i odpłatnych) służebności?

Jesteś właścicielem budynku? To sprawdź też, w jakim stanie technicznym jest budynek. Czy nie wymaga interwencji budowlańca? Czy nie zagraża otoczeniu? Pamiętaj, że spadająca cegłówka to Twój problem, nawet jeśli spadnie na cudzą głowę.

Podziel się tym wpisem z innymi i pamiętaj, że czytelnicy biuletynu informacyjnego „Prawa dla przedsiębiorczych” dostają jeszcze więcej informacji o wiosennych porządkach! Może warto się do biuletynu zapisać? Możesz to zrobić po prawej stronie ekranu.

Pozdrawiam,

AKN

Obraz: http://www.flickr.com/photos/77508165@N02/13211213345/

 

Skomentuj

Opublikowany w Wiosenne porządki w firmie

Umowa z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami – jak to ugryźć?

Na co zwrócić uwagę podpisując umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami?

Dużo obowiązków powoduje, że na blogu mam pewne przestoje, ale obiecałam moim czytelnikom mały poradnik na temat podpisywania umów z pośrednikami w obrocie nieruchomościami.

Jest to grupa przedsiębiorców okryta niezbyt dobrą (złą po prostu) sławą. Wydaje mi się jednak, że gdyby sami klienci byli bardziej świadomi, wielu dwuznacznych sytuacji, nieporozumień i sporów dałoby się uniknąć.

Najczęstsze grzechy klientów:

  • podpisywanie umów z wieloma pośrednikami (nie ma sensu – większość i tak korzysta z tej samej bazy nieruchomości);
  • podpisywanie umów „na kolanie” – na klatce schodowej i bez czytania;
  • wiara, że „to, co jest w umowie jest nieważne, w rzeczywistości zapłaci Pan dużo mniej, bo robimy to inaczej”,
  • niezwracanie uwagi na renomę pośrednika, opinie o nim, czas funkcjonowania na rynku, rekomendacje i referencje;
  • nienegocjowanie warunków umowy.

Mam nadzieję, że po przeczytaniu tego wpisu, a także innych na tym blogu, nie popełnisz tych błędów.

Co zatem musisz zrobić?

Sprawdź pośrednika. Czy ma uprawnienia? Czy jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej? Kogo obsługuje i czy ma referencje? Czy korzystał z niego ktoś z Twoich znajomych? Czy pośrednik nie naciska na podpisanie umowy nie dając Ci czasu na jej przeczytanie (nie mówiąc już o jej przemyśleniu)?

Przeczytaj umowę. Dokładnie! Nie rozumiesz? Nie zgadzasz się? Ustne ustalenia były inne? Nie podpisuj.

Zwróć szczególną uwagę na to, co w ramach umowy pośrednik ma dla ciebie zrobić. Z wielu umów wynika, że nic.

Koniecznie sprawdź dokładnie, kiedy będziesz musiał zapłacić pośrednikowi jego wynagrodzenie. Wiele umów przewiduje, że prowizja jest wymagalna już przy podpisaniu jakiegoś „protokołu uzgodnień”, „umowy rezerwacyjnej”, czy umowy przedwstępnej. To ostatnie to pół biedy, ale moim zdaniem prowizja powinna być płatna, gdy cała transakcja zostanie sfinalizowana, czyli przy podpisaniu umowy przenoszącej własność nieruchomości. Inaczej kontrahent może cię wyrolować, a ty i tak zapłacisz pośrednikowi jego dolę.

Czy jest to umowa na wyłączność? Prawo dopuszcza taką możliwość. Ty też możesz, ale pamiętaj, że w takiej sytuacji zapłacisz pośrednikowi  prowizję, nawet jeśli sprzedasz nieruchomość kuzynowi, z którym dogadałeś się na imieninach babci.

Kogo właściwie pośrednik reprezentuje? Większość umów przewiduje, że pośrednik może reprezentować obie strony transakcji. Osobiście uważam, że to nieco… dziwne (z braku lepszego słowa). Przecież strony mają sprzeczne interesy – ty chcesz sprzedać drogo, ja chcę kupić tanio.  Standardy zawodowe wymagają od pośrednika lojalności wobec klienta (§ 3), a jak być lojalnym wobec dwóch przeciwstawnych interesów jednocześnie? W konsekwencji pośrednik często nie działa w interesie żadnej ze stron – dąży do szybkiego zawarcia umowy po jakiejkolwiek cenie i pobrania  prowizji od obu stron.

Negocjuj. Wielu ludzi tego nie robi, co mnie bardzo dziwi. Sama, gdy poszukiwałam mieszkania, wynegocjowałam obniżkę prowizji z 3 do 2 procent (Myślisz, że to mało? To policz sobie – na przykład: 300.000 zł. * 3% = 9.000 zł., a 2% to 6.000 zł., zostają 3.000 zł. na taksę notarialną). Ponadto uzgodniłam (I ZAPISAŁAM TO W UMOWIE, a nie tylko „na gębę”), że prowizja będzie płatna dopiero przy podpisaniu umowy sprzedaży (a nie przy podpisaniu innych, nic właściwie nie znaczących umów).

Powodzenia!

AKN

Obraz: http://www.flickr.com/photos/oatsy40/9226948365/

Skomentuj

Opublikowany w umowy