Tag Archives: przedsiębiorca

Najem krótkoterminowy

najem krótkoterminowy

Najem krótkoterminowy to nie lada gratka zarówno dla właścicieli lokali na wynajem, jak i dla podróżników, którzy chcą przenocować wygodnie i w korzystnej cenie.

Z tą formą aktywności właściciela lokalu (celowo nie piszę „działalności”, bo wynajem krótkoterminowy wcale nie musi wiązać się z prowadzeniem działalności gospodarczej) wiąże się jednak kilka zagadnień, które mogą budzić wątpliwości.

Najem krótkoterminowy – co na to wspólnota mieszkaniowa?

Cóż…

Nic. Wspólnota mieszkaniowa ani w formie regulaminu ani w formie uchwały nie może zabronić takiej formy korzystania z nieruchomości – wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. Nie ma również prawnej podstawy, aby wspólnota zobowiązała właściciela do podawania numeru telefonu gości. Choć były takie pomysły w niektórych wspólnotach, to nie ostały się w toku postępowań sądowych.

Niemniej pamiętajmy, że hałaśliwi lub agresywni lokatorzy mogą mieć negatywne konsekwencje dla właściciela lokalu. Starajmy się więc, aby nasza – znów – aktywność w lokalu nie była nadmiernie uciążliwa dla sąsiadów.

Dlaczego?

Po pierwsze dlatego, że nasza wolność kończy się tam, gdzie zaczyna się wolność drugiego człowieka – tą zasadą warto kierować się w każdej sferze życia.

Po drugie dlatego, że mieszkańcy innych lokali mogą – do niesfornych turystów wzywać policję, a policja może kontaktować się z właścicielem lokalu, co jest uciążliwe.

Po trzecie, właściciel lokalu może narazić się na powództwo z art. 144 k.c., czyli o zaprzestanie naruszania prawa własności właścicieli innych mieszkań, co może być dla właściciela wynajmowanego lokalu czasochłonne i kosztowne.

I po czwarte, właściciel może się narazić na wytoczenie przeciwko niemu przez wspólnotę powództwa z art. 16 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym w skrajnych przepadkach wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Sposobem na okiełznanie gości jest z pewnością posługiwanie się własnym wewnętrznym regulaminem, do którego przestrzegania należy ich zobowiązać, zanim dostaną klucz. Warto w nim przewidzieć kary umowne na wypadek niezastosowania się do postanowień regulaminu. Nic tak nie przemawia do wyobraźni jak kwota kary wyrażona w złotych.

Zmiana sposobu użytkowania budynku

Drugą sprawą, którą chciałabym tu poruszyć jest też nowe orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego (15 lutego 2018 r., sygn. akt: II OSK 3220/17), które może mieć wpływ na najem krótkoterminowy, a zgodnie z którym zmiana sposobu użytkowania budynku, o której mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 prawo budowlane, może być spowodowana nie tylko przeprowadzeniem robót budowlanych w budynku, lecz także faktyczną zmianą sposobu jego użytkowania.

W uzasadnieniu tego wyroku czytamy:

Prawodawca konstruując definicję budynku zamieszkania zbiorowego nie wprowadził dolnego limitu osób, których przebywanie w określonym budynku warunkuje zaliczenie go do tego rodzaju obiektu. Trudno w tym względzie polemizować ze skarżącym kasacyjnie, który wywodzi, że należący do Niego budynek w skali zamieszkania nie może zostać zrównany z żadnym obiektem wymienionym w § 3 pkt 5 rozporządzenia. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, budynek ten może zostać zrównany z każdym spośród wyżej wymienionych. Tak samo okoliczność wykonywania dla mieszkańców budynku dodatkowych usług, typu sprzątanie czy gotowanie, nie może mieć przesądzającego znaczenia w tej materii. Decydującym kryterium pozostaje przeznaczenie budynku do okresowego pobytu ludzi, a dalsze wyliczenie ma jedynie charakter przykładowy.

Z uzasadnienia tego wynika, że sądy administracyjne i organy administracyjne zmieniają nieco front. W dotychczasowych stanowiskach zwracały uwagę na świadczenie usług dodatkowych jako istotnego elementu usług hotelowych. Choć to postępowanie dotyczyło budynku gospodarczego z funkcją mieszkalną, takie postawienie sprawy może skutkować koniecznością zmiany sposobu użytkowania lokalu, a to z kolei rodzi po stronie właściciela sporo obowiązków i wydatków.

Ciężko powiedzieć, czy ten trend się utrzyma, jednak – biorąc pod uwagę, że wyrok ten utrzymał w mocy wcześniejszy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, który mam po sąsiedzku – muszę mieć to orzeczenie na uwadze.

Zapraszam Cię do skomentowania tego artykułu, a jeśli interesuje Cię tematyka nieruchomości to zapoznaj się z innymi artykułami na ten temat.

Pozdrawiam i życzę wspaniałych Świat Wielkanocnych,

AKN

Skomentuj

Opublikowany w nieruchomości

Działalność gospodarcza w mieszkaniu

Działalność gospodarcza w mieszkaniu

Działalność gospodarcza w mieszkaniu zajmowanym na osobiste cele mieszkaniowe to coraz szersza praktyka. Do prowadzenia wielu biznesów nie potrzeba maszyn, magazynów, taśm produkcyjnych i innych cudów. Często wystarczy niewiele więcej niż laptop i w miarę swobodny dostęp do toalety. Nie ma zatem potrzeby wynajmować osobnego biura, gdy Twoim głównym narzędziem pracy jest komputer, a klientów spotykasz na skype’ie. Nie jest to jednak tak oczywiste dla naszych organów podatkowych…

Jeśli chodzi o koszty uzyskania przychodu, a konkretnie możliwość zaliczenia do tych kosztów przynajmniej części kosztów utrzymania własnego mieszkania, to kwestia ta stała się szczególnie głośna wskutek interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach. Organ ten – absolutnie oderwany od rzeczywistości – uznał, że jeśli w mieszkaniu nie wyodrębniliśmy osobnego pomieszczenia, w którym tylko (!) pracujemy, to nie ma możliwości „zaliczenia w koszty” wydatków związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego, nawet częściowo. Nie będę się rozwodzić nad tym, jak bezsensowne jest to stanowisko w XXI wieku, tylko od razu przejdę dalej, żeby Cię, drogi Przedsiębiorczy, uspokoić.

W grudniu zeszłego roku, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał bowiem odmienną interpretację (0114-KDIP3-1.4011.361.2017.1.ES), którą potwierdził inne wcześniejsze interpretacje indywidualne, które nie wyrażały aż takiego fiskalizmu jak ta katowicka. Działalność gospodarcza w mieszkaniu może generować wydatki zaliczane do kosztów uzyskania przychodów również, gdy nie wyodrębniono biura ani warsztatu w osobnym pomieszczeniu.

Trzymajmy się zatem tego, że klasyfikowanie części wydatków na mieszkanie jako kosztów uzyskania przychodu wciąż jest możliwe nawet, gdy mieszkasz w kawalerce, w której pracujesz, jesz i śpisz na powierzchni 20 m2.

A zatem…

skoro już postanowiliśmy, że w marcu robimy porządek z nieruchomościami (patrz Kalendarz Przedsiębiorczych), to koniecznie sprawdź, czy:

  1. korzystasz z takiej możliwości?
  2. zaliczasz wydatki na mieszkanie do kosztów w odpowiedniej proporcji?
  3. masz dobre wytłumaczenie dla zastosowanej proporcji?
  4. rozliczasz koszty energii i internetu w stosunku do rzeczywistego zużycia na cele związane z działalnością (nie musi to odpowiadać procentowi zajętej powierzchni, jeśli np. korzystasz z internetu tylko, gdy pracujesz)?

Pozdrawiam już świątecznie (choć zamierzam jeszcze opublikować post o najmie krótkoterminowym – mam nadzieję, że mi się uda).

AKN

Skomentuj

Opublikowany w nieruchomości

Jak napisać pozew o zapłatę?

Jak napisać pozew o zapłatę?

Jak napisać pozew o zapłatę? Dobrze. He he he.
Głupi żart.
Nie ma jednak innej krótkiej odpowiedzi, która byłaby prawidłowa dla każdego pozwu o zapłatę.
Ale poniżej kilka dobrych rad…

Formularz

Niekiedy pozew trzeba wnieść na urzędowym formularzu.
Formularz pozwu zawiera rubryki na wszystkie informacje, które w pozwie powinny się znaleźć, i dzięki temu jest nieocenioną pomocą zwłaszcza dla laików (pewnie po to właśnie formularze w ogóle powstały). Jego wadą jest natomiast to, że jest tak beznadziejnie sformatowany, że jeśli postanowisz go wypełnić na komputerze, to prawdopodobnie szlag Cię trafi już przy pierwszej rubryce.
Formularze dostępne są na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Jak napisać pozew?

Jeśli jednak przyjdzie Ci tworzyć pozew samodzielnie (bez pomocy adwokata, co moim zdaniem jest możliwe tylko w przypadku prostych spraw, gdzie wszystko mamy na piśmie – umowę, faktury, wezwanie) i to od podstaw, to pamiętaj, że kodeks wymaga zawarcia w nim pewnych stałych elementów:
  1. oznaczenie sądu, do którego jest skierowane,
  2. imię i nazwisko lub nazwę stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników;
  3. PESEL (lub NIP, KRS itp.) powoda
  4. oznaczenie rodzaju pisma, czyli np. „pozew o zapłatę”;
  5. dokładnie określone żądanie, a także oznaczenie wartości przedmiotu sporu (dochodzona kwota zaokrąglona w górę do pełnych złotych);
  6. przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie, a w miarę potrzeby uzasadniających również właściwość sądu;
  7. dowody na poparcie przytoczonych okoliczności (wszystkich okoliczności!);
  8. informację, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a w przypadku gdy takich prób nie podjęto, wyjaśnienie przyczyn ich niepodjęcia.
  9. podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika;
  10. wymienienie załączników.
Jak widzisz już sam kodeks podpowiada dość szczegółowo, jak napisać pozew o zapłatę.
Do pozwu należy załączyć „odpis pozwu”. To tajemniczy termin oznaczający ni mniej ni więcej kopię pozwu i wszystkich załączników (taki dodatkowy pakiecik).
Pozew musi być opłacony (wpis od pozwu o zapłatę to zazwyczaj 5% dochodzonej kwoty).

Pamiętaj też o…

Zażądaj odsetek i zwrotu kosztów postępowania.
W pozwie przedstaw WSZYSTKIE dowody i twierdzenia. Żadne tam trzymanie asa w rękawie do ostatniej chwili!
Nawet po wniesieniu powództwa – możesz wciąż zawrzeć ugodę z przeciwnikiem procesowym.
Wniesienie powództwa należy dobrze przemyśleć, bo złożenie pozwu pod wpływem emocji lub bez obiektywnego spojrzenia na możliwy przebieg i finał procesu, może kosztować. Teoretycznie pozew można cofnąć, ale nie zawsze odbędzie się to bezkosztowo.

Następnym razem

Zgodnie z Kalendarzem Przedsiębiorczych, w marcu maglujemy temat nieruchomości.
Pozdrawiam,
AKN

Skomentuj

Opublikowany w pisma sądowe

Jak ugodowo zakończyć spór o zapłatę?

Jak ugodowo zakończyć spór o zapłatę

Mam wrażenie, że jako naród nie jesteśmy skłonni do zawierania ugód. W rozumieniu Polaka, ugodowo zakończyć spór to znaczy przegrać!

Choć istnieją spory, których nie da się zakończyć ugodowo (bo po prostu jedna strona ma rację, a druga nie, i nie ma tu stanów pośrednich), to jednak w wielu przypadkach zawarcie ugody służy obu stronom. Samo wygranie sprawy w sądzie to często purrysowe zwycięstwo, osiągnięte po latach. Koszty takiego sukcesu czasami przewyższają osiągnięte korzyści.

Nawet jeśli do ugody ostatecznie nie dojdzie, to zawsze warto próbować ją zawrzeć.

A czasami nawet trzeba!

Ustawowy wymóg podjęcia próby

Zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego, pozew – oprócz innych elementów – powinien zawierać informację, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a w przypadku, gdy takich prób nie podjęto, wyjaśnienie przyczyn ich niepodjęcia. Skoro mamy te działania opisać, to musimy je podjąć.

Uprzejmie, ale stanowczo

Zanim wyciągniemy armaty (albo wyciągnie je nasz prawnik) warto… po prostu pogadać. Przyczyny zwłoki w płatności są różne i różnie należy do nich podejść. Może nie mamy do czynienia z oszustem tylko z przedsiębiorcą w opałach (który chciałby wypełnić swoje zobowiązanie, ale nie może tego zrobić akurat TERAZ). Albo z gapą…

O opóźnieniu w płatności trzeba zatem przypominać na początku delikatnie – można zadzwonić, napisać sms’a lub maila, w bardziej tradycyjnych branżach – wysłać list. Najlepiej łagodny w tonie, lecz jasno mówiący o konieczności zapłaty.

Ugoda

Jeśli po obu stronach jest wola realizacji wzajemnych zobowiązań, mogą one zawrzeć ugodę, która – oprócz uznania długu – będzie wprowadzała zmiany do sposobu jego zapłaty poprzez na przykład wydłużenie terminu płatności, nierozłożenie na raty, umorzenie odsetek… Wierzycielom radzę, aby – jeśli sami wywiązali się ze swoich umownych obowiązków – dokonywali ustępstw według zasady „coś za coś”. Na przykład, obniżenie kwoty do zapłaty, ale przy natychmiastowej zapłacie, albo prolongatę płatności, ale w zamian za to podwyższenie nieco należnej kwoty.

W przypadku rozłożenia płatności na raty, nie zapomnijmy zawrzeć w ugodzie zastrzeżenia, że cała kwota staje się natychmiast wymagalna w przypadku opóźnienia w zapłacie choćby jednej raty.

Ach, i jeszcze jednak uwaga:

Jeśli kierujemy do kogoś propozycję ugodowego zakończenia sporu, dajmy mu jakiś deadline na udzielenie odpowiedzi. Na przykład: „Niniejsza propozycja nie stanowi rezygnacji z moich roszczeń w jakimkolwiek zakresie i jeśli nie zostanie przyjęta w ciągu 3 dni roboczych, traci ważność.” Chodzi o to, żebyśmy sami nie wiązali sobie rąk.

Wezwanie do zapłaty

Jeśli – z jakichś przyczyn – nie chcesz dzwonić i domagać się zapłaty w trybie „po dobroci” lub też kroki te okazały się nieskuteczne i nie udało się ugodowo zakończyć sporu, powinieneś do kontrahenta wysłać pisemne wezwanie do zapłaty.

W internecie znajdziesz sporo wzorów, ale pamiętaj, że nie ma jednej „właściwej” treści wezwania, zależy ona od okoliczności.

Sugeruję, by z pisma wynikało wprost, czego się domagasz i na jakiej podstawie (z jakiej umowy, faktury lub innego dokumentu wynika obowiązek zapłaty), kiedy płatność stała się wymagalna i jak należy dokonać natychmiastowej wpłaty. Unikniesz tak wybiegów drugiej strony w stylu „chciałem zapłacić, ale nie wiedziałem jak” lub „nie wiedziałem o co chodzi”.

Kopię tego listu powinieneś załączyć do pozwu o zapłatę, jeśli ostatecznie będziesz musiał go wnieść.

Następnym razem

Następnym razem będę pisała o sytuacji, gdy nie uda nam się ugodowo zakończyć sporu o zapłatę i musimy „iść do sądu”.

Pozdrawiam,

AKN

2 komentarze

Opublikowany w wierzytelności

Jakie są skutki przedawnienia?

Jakie są skutki przedawnienia

Co to jest przedawnienie? Jakie są właściwie skutki przedawnienia?

Skutki przedawnienia

Otóż sam upływ okresu przedawnienia nie powoduje, że zobowiązanie przestanie istnieć. Dalej będzie dłużnikiem lub dalej będziesz miał dłużnika.

Przedawnienie wpływa bowiem tylko na możliwość dochodzenia należności przed sądem. Jeżeli okres przedawnienia upłynął, sąd może oddalić powództwa i zasądzić od wierzyciela na rzecz dłużnika zwrot kosztów postępowania.

Ktoś może powiedzieć, że to niesprawiedliwe. Owszem, jeśli ktoś pożyczył od innej osoby pieniądze i nie oddał przez kilka lat, to – z moralnego punktu widzenia – nie powinno mu to ujść na sucho, ale…

Istotny jest też pragmatyzm – ileż można się zbierać z wytoczeniem powództwa (oddaniem sprawy nieuregulowanego długu do sądu)? Ile ma trwać ta niepewność? Czy 20 lat po terminie zapłaty, sąd będzie w stanie rzetelnie rozpoznać sprawę? Czy ktoś będzie w ogóle pamiętał, jak to właściwie wszystko wyglądało, to zaciągniecie pożyczki?

Zarzut przedawnienia

Co ciekawe, sąd nie weźmie przedawnienia pod uwagę sam z siebie. To dłużnik musi podnieść zarzut przedawnienia, czyli – mówiąc po ludzku – napisze w piśmie do sądu lub podniesie ustnie na rozprawie, że roszczenie powoda jest przedawnione i w związku z tym sąd powinien pozew oddalić. Dopiero wtedy sąd się nad przedawnieniem pochyli.

Bierność dłużnika, przy jednoczesnej aktywności wierzyciela, który udowodni istnienie wierzytelności (zobowiązania) skutkować będzie zasądzeniem na jego rzecz żądanej kwoty. Nie ma się co dziwić, przecież dług istnieje, jest po prostu stary (ale wystarczająco jary, żeby dał się wykazać przed sądem).

Jak przerwać bieg przedawnienia?

Cóż, czas biegnie nieubłaganie, a sądowe dochodzenie należności nie zawsze może nastąpić od razu.

Jak zatem poradzić sobie z upływającym czasem i przerwać bieg przedawnienia?

Najprostszym jest oczywiście wystąpienie z pozwem do sądu, jednak jak pisałam nie zawsze jest to możliwe (czasami ze względu na koszty postępowania, czasami ze względu na stosunki łączące nas z dłużnikiem).

Kodeks cywilny podsuwa nam kilka innych sposobów.

  • Bieg przedawnienia przerywa się bowiem przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, pod warunkiem, że będzie to czynność przedsięwzięta bezpośrednio w celu dochodzenia (lub ustalenia) albo zaspokojenia (lub zabezpieczenia roszczenia) – skuteczny będzie zatem również wniosek o zawezwanie do próby ugodowej czy wniosek o zabezpieczenie roszczenia wszczęty przed wytoczeniem powództwa, czasem również wszczęcie egzekucji (jeśli wierzytelność została stwierdzona prawomocnym wyrokiem).
  • Bieg przedawnienia przerywa się również wskutek wszczęcia mediacji.
  • Z punktu widzenia życia „pozasądowego”, istotne jest, że bieg przedawnienia przerywa się różnie przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje.

Co to jest uznanie długu?

Uznanie może mieć postać umowy pomiędzy zobowiązanym a uprawnionym lub oświadczenia wiedzy zobowiązanego.
To pierwsze rozwiązanie nie budzi raczej wątpliwości i zwykle przyjmuje formę pisemną z zawartym wprost uznaniem długu. Wygląda ono mniej więcej tak: „Jan Kowalski oświadcza, że uznaje swój dług wobec Józefa Nowaka, wynikający z umowy …. w wysokości … zł.”
Z oświadczeniem wiedzy dłużnika jest troszkę trudniej, ale pomocny jak rzadko Sąd Najwyższy w wyroku z 2002 r. stwierdził, że za uznanie roszczenia uznać można takie zachowania zobowiązanego, jak: spełnienie części świadczenia (jeżeli z okoliczności nie wynika, że zobowiązany traktował je jako całkowite zaspokojenie roszczenia); zapłata odsetek za okres, w którym roszczenie główne jeszcze nie uległo przedawnieniu; wniosek zobowiązanego o odroczenie terminu płatności, o rozłożenie długu na raty czy o umorzenie go w całości lub części.
Takie zachowanie dłużnika zniweluje skutki przedawnienia.

Następnym razem

Następnym razem napiszę kilka słów o tym jak ugodowo zakończyć spór o zapłatę
Pozdrawiam,
AKN

Skomentuj

Opublikowany w wierzytelności