Naprawy i konserwacja – jakie są obowiązki wynajmującego?

To, kto ma dokonać konkretnej naprawy lub wymiany w lokalu, to bardzo częsty problem wynajmujących, z którymi rozmawiam. Jakie są –pytają mnie klienci – obowiązki wynajmującego, a jakie obowiązki najemcy w zakresie napraw, remontów, konserwacji?

Dlatego dziś chciałabym o tym napisać.

Zanim jednak przejdziesz dalej, może zainteresują Cię wcześniejsze artykuły na temat bezpiecznego wynajmowania mieszkań: jak wykorzystać mieszkanie, umowa najmu okazjonalnego, prawa lokatorów, fatalne błędy wynajmujących.

Większość wynajmujących postanawia zająć się naprawami we własnym zakresie (po prostu dzwonią do zaprzyjaźnionego pana Kazia, który tę sprawę za nich załatwia, a oni płaca za to rachunek)  – przynajmniej mają pewność, że będą to naprawy dobrze zrobione, a o rzetelnego najemcę warto zadbać.

Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy najemca jest szczególnie roszczeniowy lub nieporadny i zaczyna traktować wynajmującego jak prywatnego consierge’a – drzwi skrzypią, domofon szumi, żarówka się przepaliła, listwa się odkleiła, pralka się zapchała, itd.

Wtedy taki wynajmujący traci cierpliwość i przychodzi do mnie na konsultację.

Niestety przepisy – siłą rzeczy – muszą być dość ogólne, a każdy przypadek trzeba interpretować indywidualnie.

Naprawy budynku i pomieszczeń wspólnych – podstawowe obowiązki wynajmującego

Ogólna zasada jest taka, że wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących w lokalu instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

Do obowiązków wynajmującego należy utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn – tym zazwyczaj w imieniu właścicieli zajmuje się wspólnota mieszkaniowa, jednak jeśli wynajmujemy pomieszczenia mieszkalne w domku jednorodzinnym, to obowiązek ten będzie obciążał nas bezpośrednio.

Jakie są inne obowiązki wynajmującego?

Wynajmujący jest zobowiązany dokonywać napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,

wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

A jakie naprawy obciążają najemcę?

Najemcę obciążają tylko obowiązki określone w art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca ma tylko te obowiązki, które zostały tak wprost wymienione. Nie martw się to wcale nie mało.
Przede wszystkim najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego.

Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Szczegółowe obowiązki najemcy

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, a także malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Pamiętaj!

Jak wynika z powyższego, jeśli jakiś obowiązek nie wynika wprost z art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeśli coś – jakaś naprawa lub czynność – nie jest wprost przypisana do najemcy, to obciąża wynajmującego. Obowiązki wynajmującego zostały bowiem wypisane tylko przykładowo, zaś obowiązki najemcy stanowią zamknięty katalog.

Daj znać w komentarzu, jak Ty rozwiązujesz sprawę napraw i konserwacji w wynajmowanym lokalu.

Umowa najmu mieszkania – 5 najczęstszych błędów

prosta umowa najmu mieszkania

Umowa najmu mieszkania daje szerokie pole do popełniania błędów. Dziś biorę na tapet najczęstsze błędy w umowie najmu mieszkania popełniane przez wynajmujących.

Wpis ten powstał, gdyż chcę Cię uczulić na niepoprawną praktykę, ostrzec przed popełnieniem tych błędów, ustrzec Cię przed ich przykrymi konsekwencjami. Wiedz zatem, że przyświecają mi jak najlepsze intencje (choć niestety mogę się nie powstrzymać od odrobiny złośliwości).

Umowa najmu mieszkania zawarta z… byle kim

Co mam na myśli?

Otóż, zauważyłam, że wynajmujący – licząc już w myślach, ile zarobią na czynszu najmu – w ogóle nie sprawdzają, z kim zawierają umowę najmu.

Jeśli i Ty nie przywiązujesz do tego wagi, to zadaj sobie pytanie: czy powierzyłbyś pierwszej lepszej osobie walizkę zawierającą 200 000 zł? No chyba nie. To dlaczego oddajesz komuś swoje mieszkanie o podobnej lub nawet wyższej wartości?

Sprawdź, z kim masz do czynienia, zanim zawrzesz z nim umowę najmu mieszkania!

Umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony

Teoretycznie umowę na czas nieoznaczony można rozwiązać za wypowiedzeniem, ale… to tylko teoria.

W rzeczywistości umowy najmu (czyli umowy, według której ktoś ma Ci płacić za korzystanie z mieszkania) nie da się wypowiedzieć.

Oczywiście ustawa wskazuje karygodne zachowania najemcy, które uzasadniają wypowiedzenie umowy najmu. Ok, zgadzam się.

Ale ja mam na myśli wypowiedzenie umowy tak… po prostu. Na przykład dlatego, że właściciel mieszkania chce z nim zrobić coś innego, zamieszkać w nim (tu niby wypowiedzenie jest możliwe, ale za… 3 lata!), wynająć komuś innemu, sprzedać, wynajmować turystom, prowadzić w nim działalność gospodarczą, cokolwiek…

Ale nie martw się, z „ważnych przyczyn” być może Twoją umowę rozwiąże sąd… Oczywiście, tylko jak wniesiesz opłatę sądową, uzasadnisz pozew czymś spektakularnym i poczekasz kilka lat na wyrok…

Sam widzisz, że umowa najmu mieszkania zawarta na czas nieoznaczony jest w rzeczywistości NIEROZWIĄZYWALNA! Ochrona lokatorów ma się dobrze, a Ty jako właściciel mieszkania jesteś w dużo trudniejszej sytuacji.

Wliczanie opłat za media w czynsz najmu

Tu krótko.

Jest to niekorzystne z powodów podatkowych (jeśli rozliczasz się ryczałtem, bo powiększają Twój przychód, a w konsekwencji i podatek), a poza tym opłaty za media zużyte przez najemcę mają tendencję do wzrastania tym bardziej, im bardziej to wynajmujący za nie płaci.

Życia nie oszukasz.

Kaucja w umowie najmu – trzy błędy

Z tym błędem wiążą się trzy alternatywne scenariusze – niepobieranie kaucji, pobieranie za małej kaucji, rozkładanie kaucji na raty.

Którąkolwiek z tych rzeczy robisz, zasługujesz na lanie.

Kaucja to Twoje podstawowe zabezpieczenie. Nie wolno Ci wydać najemcy kluczy, dopóki nie dostaniesz kaucji. Zrozumiano?

Im wyższy standard lokalu, tym wyższa kaucja (choć wysokość kaucji może zależeć też od innych czynników)

Nieutrzymywanie kontaktu z najemcami

Świetnie – umowa najmu mieszkania podpisana, więc uważasz, ze przez rok albo dłużnej masz spokój! Błąd!

Nie chodzi mi o dokonywanie cotygodniowych inspekcji i zaglądanie najemcom w garnki. Żeby Ci też, broń Boże, nie przyszło do głowy wchodzić do mieszkania pod nieobecność najemców i bez ich zgody (bez naprawdę dobrego powodu).

Chodzi mi raczej o pozostawanie w kontakcie, pilnowanie płatności i – niestety czasami – przypominanie o nich, reagowanie na zgłoszenia oraz dokonywanie inspekcji w określonych w umowie odstępach czasu (pamiętaj, że taką możliwość strony muszą wprowadzić do umowy, inaczej wynajmujący w ogóle nie ma takiego prawa).

Najczęstsze błędy w umowie najmu mieszkania – nie popełniaj ich!

Jeśli chcesz, abym sprawdziła, czy w Twojej umowie najmu nie ma błędów mogących Cię kosztować sporo pieniędzy, czasu, nerwów, a może nawet utratę dostępu do mieszkania, skontaktuj się ze mną.

Jeśli chcesz rozszerzać swoją wiedzę z zakresu wynajmu, koniecznie zapoznaj się z moim e-bookiem „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić? Praktyczny przewodnik dla wynajmujących.”

Wiesz już, co masz robić!

Pozdrawiam,

A.

Umowa najmu okazjonalnego

umowa najmu okazjonalnego

Nierzetelny najemca to jeden z hamulców, przez który wiele osób nie decyduje się na wynajem mieszkań. Poszukując sposobów na to, jak uniknąć problemów z najemcami, warto dowiedzieć się więcej o umowie najmu okazjonalnego. Jest ona promowana jako doskonały sposób na problemy z nierzetelnymi najemcami. Czy słusznie?

Skąd się wziął najem okazjonalny?

Został wprowadzony do ustawy o ochronie praw lokatorów, żeby nieco złagodzić nierównowagę pozycji prawnej pomiędzy najemcami a wynajmującymi, bo ta nierównowaga aż kole w oczy!
Jednak nie to leżało na sercu ustawodawcy, gdy wprowadzał nowe przepisy. Zrobił to przede wszystkim po to, aby uzupełnić państwowy budżet o podatek dochodowy należny od wynajmujących, którzy dotychczas działali w szarej strefie.

Najem okazjonalny – co to jest?

Umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu na czas oznaczony zawarta pomiędzy najemcą a wynajmującym, który nie prowadzi wynajmu w ramach swojej działalności gospodarczej. Aby była skuteczna muszą zostać spełnione liczne formalności, w szczególności najemca musi poddać się egzekucji w akcie notarialnym.

Szczególny sens najmu okazjonalnego zasadza się w nieco uproszczonej procedurze opróżnienia lokalu. Dzięki poddaniu się przez najemcę egzekucji w formie aktu notarialnego, właściciel lokalu ma możliwość – teoretycznie – zupełnie pominąć etap postępowania sądowego. Żadnych rozpraw, żadnych świadków…

W konsekwencji właściciel na tym etapie zyskuje sporo czasu – od kilku miesięcy do kilku lat.

Umowa najmu okazjonalnego – załączniki

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest dla laika dość skomplikowane. Mało kto robi to dobrze, a to podstawa, jeśli umowa ma zabezpieczyć interesy stron. Ogromne znaczenie mają załączniki do umowy najmu okazjonalnego.

Do umowy najmu okazjonalnego należy koniecznie załączyć:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (ja to nazywam lokalem awaryjnym);

3) oświadczenie właściciela lokalu awaryjnego, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Do tego dochodzi jeszcze ABSOLUTNIE NIEZBĘDNE zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Masz na to 14 dni!

Umowa najmu okazjonalnego – możliwe problemy

Umowa najmu okazjonalnego pozwala prowadzić postępowanie związane z nadaniem klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Wbrew temu, co można sądzić, postępowanie to jest również dość skomplikowane. Prowadzić tę „procedurę” trzeba z nosem w przepisach. Wynajmujący musi spełnić wymogi co do treści żądania opróżnienia lokalu, jego formy i terminów… Jeśli im uchybi, z klauzuli wykonalności (a co za tym idzie, przyspieszonej ścieżki pozbycia się najemcy) nici.

Dodatkowo nikt nie zabroni osobie, która obiecała przyjąć najemcę i zobowiązała się do tego w akcie notarialnym, pozbyć się prawa do lokalu, w którym podobno nasz najemca miał być witany z otwartymi ramionami (nieruchomość można sprzedać, a umowę najmu rozwiązać). Teoretycznie powinien Cię o tym powiadomić, ale co jeśli tego nie zrobi? Nic.

Jak nie umowa najmu okazjonalnego, to co?

Co zatem zrobić, żeby zminimalizować ryzyko utraty czasu, pieniędzy, a nawet dostępu do mieszkania?

Twoje bezpieczeństwo jako wynajmującego nie zależy od tego, czy wybierzesz umowę najmu okazjonalnego, czy nie. Zależy to od tego, jakie realne kroki podejmiesz na etapie zawierania umowy najmu – jak zweryfikujesz osobę najemcy, jakie konkretne postanowienia zawrzesz w umowie najmu i jak zabezpieczysz swoje interesy na etapie wydawania lokalu!

O tym wszystkim piszę szczegółowo w e-booku „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić? Praktyczny przewodnik dla wynajmujących.”

Jak prawo chroni prawa lokatorów?

prawa lokatorów

Prawa lokatorów to coś, o czym – wynajmując mieszkanie prywatnym osobom, aby mogły w nim mieszkać (jak to można zrobić inaczej przeczytaj w moim poście „Jak wykorzystać mieszkanie na wynajem?„) – koniecznie musisz mieć dużą i rzetelną wiedzę. Stąd dzisiejszy wpis. Choć nie wyczerpuje on całego tematu (wszystko na ten temat możesz przeczytać w moim e-booku „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić?”), to stanowi dobry początek!

Prawa lokatorów – jakie przepisy je regulują?

Kiedyś zasady dotyczące umowy najmu były uregulowane w Kodeksie cywilnym, jednak kolejne „ulepszenia” doprowadziły do niemal całkowitej utraty znaczenia przez te przepisy. Aktualnie ustawodawca tak skomplikował sprawę, że nikt już nie wie, o co właściwie chodzi w tym wynajmie.

Przepisy regulujące kwestie związane z najmem to:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jednolity z dnia 16 maja 2019 r., Dz. U. z 2019 r. poz. 1145), zwany dalej k.c.;
  2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity z dnia 6 czerwca 2019 r., Dz. U. z 2019 r. poz. 1182), zwana dalej ustawą o ochronie praw lokatorów;
  3. w pewnym zakresie również Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (z dnia 14 czerwca 2018 r., Dz.U. z 2018 r. poz. 1360), zwana dalej k.p.c.

Ustawą szczególnie istotną z punktu widzenia wynajmującego jest ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Wypowiedzenie umowy najmu – czy to możliwe?

Wiele osób zastanawia się, czy najmu można w ogóle wypowiedzieć. Oczywiście! Ale tylko pod warunkiem, że jesteś lokatorem. Wynajmujący już nie ma takiej możliwości!

Jak to możliwe?

Otóż wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela jest możliwe tylko w ściśle określonych przypadkach i to z kosmicznie długim terminem wypowiedzenia.

Na przykład, właściciel może wypowiedzieć umowę, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do innego lokalu. A jeśli lokator nie ma prawa do innego lokalu (czyli zazwyczaj), właściciel, który zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu (tylko pod tym warunkiem), może wypowiedzieć umowę najmu na 3 lata naprzód! Przyznasz, że to dość długo…

Na szczęście terminy te są nieco krótsze, gdy lokator łamie postanowienia umowy najmu. I tu nie ma jednak szału: lokator może de facto nie płacić za Twoje mieszkanie nawet 5-6 miesięcy, zanim umowa wygaśnie.

Dodatkowo, jeśli najemca jest wandalem i terrorystą, to wcale nie znaczy, że nie przysługuje mu ochrona praw lokatorów.

Jeśli bowiem najemca „używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali”, musisz dać mu aż miesiąc na poprawę! I dopiero potem możesz wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia.

Eksmisja z mieszkania a prawa lokatorów

To, że umowa najmu została rozwiązana lub wygasła, nie oznacza wcale, że możesz wejść do swojego mieszkania i wystawić lokatora wraz z walizkami i psem za drzwi. Co to, to nie!

Jeśli chcesz postąpić zgodnie z prawem, powinieneś najpierw podjąć próbę ugodowego załatwienia sprawy. Jeśli Twoje argumenty (w tym powołanie się na święte prawo własności i to, że utrzymujesz lokatora kosztem własnych dzieci) nie przekonają go, musisz wysłać mu wezwanie do wydania lokalu, a potem skierować do sądu pozew o zobowiązanie do opróżnienia lokalu przeciwko lokatorowi i wszystkim jego domownikom.

Co szczególnie kłopotliwe, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka również o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia (czyli czy najemcy przysługiwać ma lokal socjalny, czy też nie). Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. A gminy niestety nie mają takich lokali na zbyciu.

Po uprawomocnieniu się wyroku (niekoniecznie w pierwszej instancji), będziesz musiał złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji przez komornika.

Jeśli myślisz, że masz szczęście, bo Twoim lokatorom nie przysługuje lokal socjalny, to wiedz, że w większości przypadków i tak lokatorzy będą mieli prawo do pomieszczenia tymczasowego, czyli takiego, do którego można ich przenieść z całym dobytkiem. I znów to powtórzę: gminy niestety nie mają takich lokali na zbyciu.

Kaucja w umowie najmu

Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów są dość restrykcyjne, jeśli chodzi o kaucję zabezpieczającą. Zgodnie z art. 6:

„1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

2. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

  1. 1)   dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu;
  2. 2)   jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu”.

Ty w swojej umowie możesz uregulować zwrot kaucji odmiennie, ale musisz liczyć się z tym, że w razie sporu sądowego wyrok zostanie wydany na podstawie postanowienia ustawy, a nie umowy.

Tyle o prawach lokatorów. Może coś o obowiązkach?

Obowiązki najemcy

Teoretycznie najemca jest zobowiązany płacić czynsz, opłaty za korzystanie z lokalu niezależne od właściciela (np. do spółdzielni, za wodę, gaz, prąd), a także utrzymywać lokal w dobrym stanie. Jak jednak pokazałam powyżej, niewiele możesz zrobić, gdy najemca się z tego obowiązku nie wywiązuje.

Prawa wynajmującego – zadbaj o nie!

O prawa lokatorów ustawodawca zadbał doskonale. Natomiast o ochronę praw wynajmującego musisz zatroszczyć się sam. O tym, jak to zrobić dowiesz się z mojego e-booka „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić? Praktyczny przewodnik dla wynajmujących„.

Mieszkanie na wynajem – jak najlepiej je wykorzystać?

nieruchomości na wynajem

Rynek nieruchomości wciąż rośnie i wiele osób zastanawia się jak wykorzystać mieszkanie na wynajem, aby było to spójne z ich celami i potrzebami.

Mieszkanie na wynajem – różne możliwości

Coraz więcej osób stać na własne „em”. Coraz więcej osób posiada wolne środki, które musi jakoś zagospodarować, aby nie zostały zjedzone przez inflację (i dotrwały bezpiecznie do emerytury lub aż dzieci dorosną). Coraz większy jest też popyt na lokale na wynajem z powodu migracji pracowników i coraz większej liczby imigrantów.

Po okresie tzw. lockdownu z powodu epidemii chodziły słuchy, że rynek nieruchomości się załamie, a mieszkania na wynajem będą świeciły pustkami. Na razie wróżby te się nie sprawdziły, choć na pewno zaszły pełne zmiany na rynku nieruchomości na wynajem.

Jest też spora grupa osób, która mieszkanie dostała lub odziedziczyła, choć swoje własne potrzeby mieszkaniowe zaspokaja inaczej.

Co z takim prezentem od losu zrobić?

Odpowiedź wciąż wydaje się prosta – wynająć!

No dobrze, wynająć, ale jak? Co właściwie mogę zrobić z mieszkaniem na wynajem? Jak je wykorzystać?

Mieszkanie na wynajem długoterminowy

Możesz po prostu mieszkanie oddać osobie prywatnej w najmem na cele mieszkaniowe na dłuższy okres (na przykład na rok). Będzie to rozwiązanie dobre, jeśli nie zamierzasz poświęcać temu zbyt wiele czasu. Masz przecież swoją pracę, a mieszkanie „trzymasz dla dzieci”, które co prawda są jeszcze w przedszkolu, ale przecież czas tak szybko leci…

Jeśli się na to zdecydujesz (jak bardzo wielu właścicieli mieszkań na wynajem) musisz zdobyć konieczną wiedzę na temat tego, jakie obowiązują w tym zakresie przepisy i zasady. Nie chcesz przecież stracić dostępu do swojego mieszkania!

Zapoznaj się z tym nagraniem:

Wynajem mieszkania na pokoje?

Jeśli mieszkanie jest duże i ma wiele pomieszczeń, możesz je wynajmować kilku osobom w ten sposób, że będziesz z nimi zawierać umowy najmu poszczególnych pokoi. Jest to tak naprawdę dalej najem długoterminowy, na cele mieszkalne. Jednak wynajem mieszkania na pokoje ma – w stosunku do wynajmowania całego mieszkania jednej osobie – pewne zalety:

  1. może być bardziej dochodowy niż wynajęcie całego mieszkania,
  2. pokoje łatwiej wynająć,
  3.  będziesz mieć stały dostęp o części wspólnych mieszkania (kuchnia, łazienki), co pozwoli Ci regularnie sprawdzać stan mieszkania, ale…

… zazwyczaj taki sposób wykorzystania mieszkania na wynajem wymaga większego wkładu finansowego na początek. Po prostu musisz dostosować lokal tak, aby mogło w nim wygodnie mieszkać kilka niezwiązanych ze sobą osób.

Dodatkowo wybierając wynajem mieszkania na pokoje musisz się liczyć, że jest to bardziej pracochłonne niż „zwykły wynajem”.

Wynajem mieszkania na doby – czy warto?

Szukając sposobu na dochodowy wynajem mieszkania możesz również rozważyć najem krótkoterminowy. Polega on na wynajmowaniu lokalu („apartamentu”) turystom na czas ich pobytu w Twoim mieście. Również na takim najmie można zarobić więcej niż „normalnie”, jednak jest to działalność podobna nieco do prowadzenia hotelu – pierzesz, sprzątasz, przyjmujesz i wymeldowujesz gości.

Ta forma wykorzystywania mieszkania na wynajem w dużym stopniu podupadła w okresie epidemii koronawirusa. Był okres, gdy zarówno hotele, jak i inne miejsca zakwaterowania musiały być zupełnie zamknięte, a normalny ruch biznesowy i turystyczny ciąż nie powrócił. W dodatku poszczególne gminy i kolejni politycy cały czas straszą wprowadzeniem ograniczeń w prowadzeniu tego typu działalności.

Jak firma może wykorzystać mieszkanie na wynajem?

Możesz też swój lokal wynająć na dłuższy okres jakiejś firmie, aby tam zorganizowała swoje biuro lub zakwaterowała swoich pracowników. Ten sposób wykorzystania mieszkania na wynajem ma swoje zalety – mianowicie, to ta firma odpowiada za wydanie Ci lokalu w stanie wolnym od osób i rzeczy. To bardzo wygodne rozwiązanie, ale uwaga na VAT!

Podnajem – czy to dobry pomysł?

Skoro mówimy o wynajmowaniu firmie…

Możesz też oddać swoje mieszkanie „w podnajem”, to znaczy wynająć je przedsiębiorcy, który będzie ten lokal dalej wynajmował na pokoje lub na doby. Ty będziesz co miesiąc dostawać umówiony czynsz porównywalny z tym, który otrzymałbyś wynajmując mieszkanie „na długi termin”, a ten przedsiębiorca będzie zarabiał na tym, że najem na doby lub na pokoje przynosi większy przychód niż „zwykły” najem.

Jak wykorzystać mieszkanie na wynajem i ile z tym roboty?

Pamiętaj, że nawet wynajmowanie jednego mieszkania na długi czas wiąże się z pewnymi obowiązkami. Poczynając od przygotowania i zamieszczenia ogłoszenia, przez pokazywanie lokalu osobom zainteresowanym (które wcale nie muszą ostatecznie wynająć Twojego mieszkania), przygotowanie umowy i skompletowanie innych dokumentów, aż po reagowanie na różnego rodzaju sytuacje dotyczące Twojego lokalu oraz zakończenie najmu i odbiór lokalu.

Dodatkowo, niezależnie od tego, w jaki sposób będziesz wynajmować swoje mieszkanie na wynajem, musisz zdobyć najpierw na ten temat chociaż podstawową wiedzę. Taką niezbędną wiedzę na temat wynajmowania mieszkania, a do tego wzory wszystkich niezbędnych dokumentów znajdziesz w moim e-booku „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić? Praktyczny przewodnik dla wynajmujących.

Pamiętaj, że trzymać rękę na pulsie możesz również czytając tego bloga. Polecam szczególnie kategorię „nieruchomości„.

Pozdrawiam i do zobaczenia wkrótce,

AKN

Czy działalność gabinetu kosmetycznego jest zakazana w czasie epidemii?

Nie jest tajemnicą, że moi klienci to mikroprzedsiębiorcy i mali przedsiębiorcy, czyli grupa bardzo dotknięta przez aktualną sytuację epidemiczną i gospodarczą. To czasami osoby, które zarabiają tylko, gdy pracują, dla których nawet przeziębienie to spory problem, bo oznacza przerwę w pracy, a częściej – zasuwanie do roboty POMIMO choroby i złego samopoczucia.

I dziś – w okresie, kiedy tak wielu z nich nie może zarabiać na swoje utrzymanie – chcę poruszyć kwestię szalenie dla nich istotną: prowadzenie jakiej działalności jest obecnie zakazane?

Wielu przedsiębiorców – podobnie jak ich klientów – uważa, że nie można aktualnie prowadzić właściwie żadnej działalności. Wszystko albo przeniosło się online, albo – gdy to niemożliwe w danej branży – w ogóle zamarło. A tak nie musi być, ba, tak nie powinno być. Musimy pracować i zarabiać, musimy w miarę możliwości normalnie żyć, bo inaczej bardziej niż koronawirus będzie nam zagrażać śmierć głodowa.

Jaka działalność jest zakazana w czasie epidemii?

Zacznę od tego, że wszystko, co nie jest zabronione, jest dozwolone.

Nie można zatem prowadzić tylko tej działalności, która jest wprost wymieniona w kolejnych aktach prawnych (o wątpliwym oparciu w konstytucji, ale dziś nie o tym) i tylko w zakresie, jaki jest w nich wskazany.

Przyjrzyjmy się zatem temu, co zakazane.

Zgodnie z paragrafu 8 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 19 kwietnia 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (podstawę prawną podaję z rozmysłem – te rozporządzenia zmieniają się jak w kalejdoskopie), do odwołania ustanawia się czasowe ograniczenie:prowadzenia przez przedsiębiorców w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców oraz przez inne podmioty, działalności:

  • polegającej na przygotowywaniu i podawaniu posiłków i napojów gościom siedzącym przy stołach lub gościom dokonującym własnego wyboru potraw z wystawionego menu, spożywanych na miejscu (ujętej w Polskiej Klasyfikacji Działalności w podklasie 56.10.A), z wyłączeniem realizacji usług polegających na przygotowywaniu i podawaniu żywności na wynos lub jej przygotowywaniu i dostarczaniu oraz działalności restauracyjnej lub barowej prowadzonej w środkach transportu, wykonywanej przez oddzielne jednostki,
  • związanej z organizacją, promocją lub zarządzaniem imprezami, takimi jak targi, wystawy, kongresy, konferencje, spotkania, włączając działalności polegające na zarządzaniu i dostarczaniu pracowników do obsługi terenów i obiektów, w których te imprezy mają miejsce (ujętej w PKD w podklasie 82.30.Z),
  • twórczej związanej z wszelkimi zbiorowymi formami kultury i rozrywki (ujętej w PKD w dziale 90.0),
  • związanej z projekcją filmów lub nagrań wideo w kinach, na otwartym powietrzu lub w pozostałych miejscach oraz działalności klubów filmowych (ujętej w PKD w podklasie 59.14.Z),
  • związanej z konsumpcją i podawaniem napojów (ujętej w PKD w podklasie 56.30),
  • związanej z prowadzeniem kasyn, z wyłączeniem kasyn internetowych,
  • związanej z fryzjerstwem i pozostałymi zabiegami kosmetycznymi (ujętej w PKD w podklasie 96.02.Z),
  • związanej z działalnością salonów tatuażu i piercingu (ujętej w PKD w podklasie 96.09.Z),
  • i) usługowej związanej z poprawą kondycji fizycznej (ujętej w PKD w podklasie 96.04.Z),
  • związanej ze sportem, rozrywkowej i rekreacyjnej (ujętej w PKD w dziale 93.0), w szczególności polegającej na prowadzeniu miejsc spotkań, klubów, w tym klubów tanecznych i klubów nocnych oraz basenów, siłowni, klubów fitness,
  • oraz związanej z prowadzeniem usług hotelarskich w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, czyli usług polegających na krótkotrwałym, ogólnie dostępnym wynajmowaniu domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych.

Jak widać branże i rodzaje działalności zostały dość precyzyjnie wskazane, głównie poprzez podanie numeru PKD. Ponadto zakazy te dotyczą wykonywania konkretnych usług, nie ma zatem potrzeby zamykać całego punktu usługowego, jeśli wykonywane są tam również inne usługi, których świadczenie nie zostało zakazane.

Czy z powodu epidemii trzeba zamknąć całkowicie gabinet kosmetyczny?

Weźmy na tapet zakłady/salony/gabinety kosmetyczne (które nie znajdują się w galeriach handlowych, bo galerie to osobny temat).

Na rządowej stronie (TUTAJ) znajdziemy taką informację:

SALONY FRYZJERSKIE, KOSMETYCZNE I TATUAŻU Ograniczenie dotyczy: zamknięcia wszystkich zakładów fryzjerskich, kosmetycznych, salonów tatuażu i piercingu. Na czym polega? Zamknięte zostają bez wyjątków wszystkie zakłady fryzjerskie, kosmetyczne, salony tatuażu i piercingu. Tych usług nie będzie można realizować również poza salonami – np. wizyty w domach nie wchodzą w grę.”

Jest to informacja myląca, a wręcz nieprawdziwa!

Przede wszystkim dlatego, że powołane powyżej rozporządzenie wcale nie nakazuje zamknięcia zakładów kosmetycznych czy fryzjerskich, lecz zakazuje wykonywania działalności sklasyfikowanej pod konkretnym numerem PKD.

W tym wypadku jest to numer 96.02.Z. Podklasa ta obejmuje:

  • mycie, obcinanie i układanie, czesanie, suszenie, farbowanie, prostowanie włosów, wykonywanie trwałej ondulacji (czy ktoś to jeszcze robi?!) oraz podobne czynności świadczone dla mężczyzn i kobiet,
  • golenie i przycinanie brody,
  • masaż twarzy, manicure i pedicure, robienie makijażu itp.,
  • pozostałe zabiegi kosmetyczne, gdzie indziej niesklasyfikowane.

To rozróżnienie ma istotne znaczenie, bo w miejscach zwanych powszechnie salonami/gabinetami kosmetycznymi świadczone są też usługi, których wykonywanie nie zostało zakazane, na przykład działalność:

podologów (86.90.D),

fizjoterapeutów (86.90.A),

masażystów, jeśli masaż ma charakter prozdrowotny, a nie służy tylko poprawie samopoczucia (86.90.A),

czy dietetyków (86.90.E).

Działalność tych specjalistów nie jest zakazana. Nawet jeśli świadczą oni swoje usługi w gabinetach kosmetycznych lub podobnych miejscach. Należy też przyjąć, że jedna i ta sama osoba, która zazwyczaj świadczy usługi z różnych dziedzin (mających różne numery PKD), może dalej prowadzić działalność w zakresie, w jakim nie jest to zakazane.

Czy klienci mogą korzystać z usług w salonie kosmentycznym?

Inną sprawą jest to, że klienci tych specjalistów – zgodnie z powołanym rozporządzeniem – mogą przemieszczać się tylko, jeśli jest to związane z ich działalnością zawodową lub ma służyć zaspokojeniu podstawowych potrzeb. Z pewnością jednak za zaspokojenie takich potrzeb uznać należy skorzystanie z pomocy mającej na celu uśmierzenie bólu lub kontynuowanie terapii.

Oczywiście w trakcie wykonywania tych usług należy zachować wszelkie środki ostrożności, w celu ograniczenia ewentualnego zagrożenia zakażeniami koronawirusem, w tym w szczególności dotyczących zakrywania nosa i ust. Jednak w takich miejscach stosowanie maseczek i innych środków ochrony przed zakażeniem to raczej codzienność.

Zwracam uwagę na konieczność informowania klientów, że usługi świadczone są w „czasach zarazy”, warto też uzupełnić formularz zgody na zabieg o zgodę na wykonanie go pomimo ogłoszenia stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii.

Po raz kolejny widać, że prowadząc biznes nie można opierać się tylko na doniesieniach mediów, a nawet – o zgrozo! – informacjom na rządowych stronach internetowych, gdyż upraszczając sprawę mogą wprowadzić w błąd co do rzeczywistego stanu prawnego.

Jeśli chcesz sprawdzić, czy możesz prowadzić dalej swoją działalność i świadczyć swoje usługi, możesz skorzystać z indywidualnej konsultacji – kliknij w zdjęcie poniżej:

konsultacja jaka działalnosć jest zakazana w czasie epidemii

Pozdrawiam i życzę dużo zdrowia,

AKN

Jak epidemia wpływa na umowę?

Dziś zajmę się tym, jak epidemia wpływa na umowę, jej wykonanie, konsekwencje jej niewykonania. Dostaję o to wiele pytań.

Kryzys z powodu epidemii – co z umowami?

Tego, co dzieje się teraz, większość z nas nigdy nie doświadczyła. Racja, nasi dziadkowie mieli wojnę, nasi rodzice mieli stan wojenny, ale moje pokolenie dorastało jednak w stabilnych czasach – nawykliśmy już do posiadania problemów pierwszego świata.

Zarówno jako przedsiębiorcy, jak i jako „zwykli” ludzie zawarliśmy wiele umów, których wykonanie z powodu epidemii stoi teraz pod znakiem zapytania.

Wiele firm ma przestoje, wiele firm upadnie, wielu ludzi zostanie bez pracy, wiele branż doświadcza i będzie doświadczać głębokiego kryzysu…

A czas leci, spływają kolejne faktury, kolejne zobowiązania stają się wymagalne…

Które umowy musimy wykonać…

Których wykonać nie musimy albo nie możemy…

Co z zadatkiem…

Co jeśli nie mam pieniędzy, żeby zapłacić za zamówiony towar…

Czy mogę rozwiązać umowę najmu, jeśli nie mogę w lokalu pracować…

Pytania i wątpliwości się mnożą, wątpliwości coraz więcej…

Postaram się pomóc.

Zacznę od tego, że niniejszy artykuł stanowi materiał edukacyjny i nie należy go traktować jak porady prawnej (jeśli potrzebujesz porady, to zapraszam).

kryzys 2020 epidemia

Muszę koniecznie podkreślić, że sama wyjątkowość aktualnej sytuacji nikogo automatycznie nie zwalnia z jego zobowiązań. Umowy należy wykonywać, nawet gdyby miało nas to słono kosztować. Inaczej odpowiemy za szkodę wywołaną przez to, że nie wywiązaliśmy się z naszych obowiązków umownych! To jest ogólna zasada i Twój kontrahent ma prawo oczekiwać, że – bez względu na okoliczności – wywiążesz się z umowy, nawet gdy przestała C już pasować.

Samo rzucenie kontrahentowi (klientowi, dostawcy, podwykonawcy, inwestorowi, wynajmującemu…), że „sorry ale pandemia” nie zwalnia Cię z Twoich zobowiązań.

Dopiero, gdy wykażesz, że stało się to wskutek okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosisz (np. wskutek wprowadzonych ograniczeń – o ile nie mogłeś ich przewidzieć – towar, który miałeś dostarczyć utknął na granicy na trzy tygodnie, pracownicy, których miałeś zapewnić, nie mogą wjechać do kraju, wprowadzono zakaz świadczenia konkretnych usług albo siedzisz na kwarantannie, a przed naszym blokiem stoi radiowóz i sprawdza, czy nie próbujesz czmychnąć).

Kolejna sprawa: to, że Ty nie masz pieniędzy, nie znaczy, że spełnienie przez Ciebie świadczenia pieniężnego (czyli zapłaty po prostu) stało się niemożliwe w rozumieniu kodeksu cywilnego. Zapłacić można zawsze, bo pieniądze nie zniknęły z powierzchni ziemi w ogóle. Niestety to, że akurat Ty ich teraz nie masz, bo Ci koronawirus ukatrupił biznes, nie znaczy, że jesteś zwolniony z zapłaty.

Zwrot zaliczek i zadatków a epidemia

Często spotykam się z pytaniem: Mam zakaz prowadzenia działalności, czy muszę oddać klientom pobrane zaliczki lub zadatki?

Tak.

Jeżeli jedno ze świadczeń stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu (według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, ale co to znaczy bezpodstawne wzbogacenie nie będę teraz wnikać).

Zwróć jednak uwagę, że nie zawsze będziemy mieli do czynienia z NIEMOŻLIWOŚCIĄ świadczenia. Na przykład, jeśli zobowiązałeś się zorganizować dla klienta – bardzo sympatycznej pary – wesele na 200 osób w swoim ośrodku wczasowym w nadmorskim kurorcie, to Twoje świadczenie stanie się niemożliwe w okresie trwającego stanu epidemii (takie zgromadzenia są po prostu obecnie zakazane). Jednak jeśli wskutek wywołanego epidemią kryzysu, nie będziesz mieć środków na zapłatę za inne świadczenie, które może być spełnione (np. dostawa towaru), to nie mamy do czynienia już z NIEMOŻLIWOŚCIĄ świadczenia.

Podobnie, jeśli jako biuro turystycznie nie możesz spełnić swojego świadczenia (z tym raczej nikt nie będzie dyskutować), to nie możesz żądać od swoich klientów zapłaty za wycieczkę, a to, co już od nich dostałeś musisz zwrócić (ustawa o „tarczy antykryzysowej” mówi, że masz na to 180 dni).

Możesz w tej sytuacji zaproponować klientom, że zamiast zwrotu pieniędzy podarujesz im VOUCHER na wycieczkę w innym terminie (choć przypuszczam, że będziesz musiał dorzucić jakiś bonus, żeby się na to zgodzili, np. jakąś dodatkową wycieczkę fakultatywną w cenie, albo dodatkową gwiazdkę w hotelu).

(art. 495 k.c.)

Umowa przedwstępna a zwrot zadatku

Mam podpisaną umowę przedwstępną kupna mieszkania, ale teraz boję się, że stracę pracę i dlatego nie chcę zawierać umowy ostatecznej – czy mogę żądać zwrotu zadatku?

(Wiem, że nie ma czegoś takiego jak umowa kupna, ale ten zwrot lepiej oddaje, o co chodzi.)

Na ten temat wdałam się w ciekawą dyskusję na jednej z grup na FB.

Otóż moim zdaniem NIE. Uważam, że obawa o przyszłość finansową – choć całkowicie uzasadniona – nie będzie jednak podstawą, aby – pomimo nieprzystąpienia do umowy ostatecznej – żądać zwrotu zadatku.

 W braku odmiennego zastrzeżenia zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Natomiast gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

Jak już jednak wspomniałam wyżej, musimy zbadać, czy spełnienie świadczenia było rzeczywiście niemożliwe. Świadczenie w tym przypadku polega na stawieniu się u notariusza i podpisaniu umowy sprzedaży nieruchomości. Będzie to w mojej ocenie niemożliwe, gdy na przykład któraś ze stron zostanie skierowana na przymusową kwarantannę lub też nie będzie mogła w tym czasie przyjechać do kraju.

Potencjalny brak funduszy, czy – tym bardziej – obawa o brak funduszy w przyszłości, nie przesądza o niemożliwości zawarcia umowy ostatecznej.

Zastanowiłabym się może jeszcze nad sytuacją, w której kupujący miał wcześniej promesę otrzymania kredytu, a po zawarciu umowy przedwstępnej bank wskutek zmiany polityki (wiadomo, epidemia!) zmienił zdanie, podobnie jak wszystkie inne banki.

Zwróć proszę uwagę, że sprzedający też może być w trudnej sytuacji, też może mieć zobowiązania, które zamierzał pokryć z uzyskanej ceny…

W razie sporu sąd rozważy wszystkie te indywidualne okoliczności.

(art. 394 k.c.)

umowy w czasie koronawirusa

Abonament/czesne/składka – czy muszę płacić w czasie epidemii?

Wiele osób, zwłaszcza rodziców posyłających dzieci na zajęcia pozaszkolne zastanawia się:

Czy muszę płacić abonament/czesne/ składkę za usługę, która nie jest wykonywana z powodu epidemii?

Nie.

Tu odwołuję się do przepisu, który opisałam już wyżej.

Jeżeli jedno ze świadczeń stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu.

Jeśli zatem przedszkole lub fitness club nie wykonuje umowy (bo nie może), to Ty nie musisz uiszczać co miesięcznych opłat.

Wielu usługodawców proponuje przejście online. Jeżeli takie wykonanie umowy spełnia cel, w jakim zawarto umowę, to nie widzę przeszkód, żeby dalej ją wykonywać i – z drugiej strony – dalej za to płacić. Takim przykładem będzie nauczanie języka online – nowoczesne narzędzia pozwalają to zrobić bez uszczerbku dla jakości samego procesu.

Podobnie działają kluby fitness, choć tu akurat widzę pewną różnicę. W zależności od stosowanych rozwiązań technicznych, trener nie zawsze będzie widział czy na pewno wykonujesz ćwiczenia i czy aby na pewno poprawnie. To moim zdaniem może uzasadniać obniżenie stawki.

Natomiast jeśli chodzi o przedszkole lub klub malucha, to wydaje mi się, że celem zawarcia umowy z taką firmą jest przede wszystkim „przechowanie” dziecka w czasie gdy rodzice są w pracy. I tu przesyłanie zadań i linków do gier online nie wystarczy.

(art. 495 k.c.)

opłaty za zajęcia w czasie pandemii

Najem lokalu użytkowego a czynsz w czasie pandemii

Jeśli jesteś najemcą lokalu użytkowego, to pewnie zastanawiasz się: czy musisz płacić czynsz.

Tak.

Uważam, że pomimo spadku obrotów, a czasami nawet zakazu wykonywania usług, wciąż jesteś zobowiązany do zapłaty czynszu. Dlaczego? Ponieważ lokal wciąż stoi, możesz z niego korzystać, nie ma wad, które to uniemożliwiają, a epidemia to nie wina Twojego wynajmującego.

No chyba że w Twojej umowie jest coś innego napisane.

Nie mówię tu o lokalach w galeriach handlowych. To zostało uregulowane w ustawie o „tarczy antykryzysowej”.

Jestem najemcą lokalu użytkowego, czy mogę wypowiedzieć umowę najmu?

Możesz, jeśli jest to umowa na czas nieoznaczony.

Co do zasady masz możliwość wypowiedzenia umowy z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia. Weź jednak pod uwagę, że bardzo często umowy najmu lokali handlowych, użytkowych, czy gastronomicznych wprowadzają znaczne odmienności od kodeksowej regulacji.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy umowa najmu jest na czas oznaczony. Wówczas – znów: jeśli umowa nie stanowi inaczej – nie ma możliwości wypowiedzenia jej inaczej niż za zgodą wynajmującego. Często zapomina się o tym, że właśnie po to zawiera się umowy na czas oznaczony – żeby jej druga strona wcześniej nie wypowiedziała!

Podobnie, będzie z lokalem mieszkalnym – jeśli to umowa zawarta na czas nieoznaczony, możesz ją wypowiedzieć, a jeśli jest to umowa na czas oznaczony, to nie masz możliwości wykonania takiego manewru.

A co jeśli wynajmuję mieszkanie w celu dalszego wynajmowania go turystom?

Tu niestety zastosowanie mają dokładnie te same przepisy o najmie jak wyżej.

Zastanowiłabym się jednak (ale to zależy już na pewno od konkretnej umowy), czy nie można by Twojej umowy najmu „podciągnąć” pod umowę dzierżawy. Umowa dzierżawy polega na tym, że korzystasz z rzeczy w celu osiągania z niej dochodu (np. pożytków z czynszu najmu od turystów, studentów, itp.). To otwierałoby drogę do obniżenia czynszu.

Jeśli bowiem jesteś DZIERŻAWCĄ obiektu, gruntów czy maszyn, a wskutek okoliczności, za które nie odpowiadasz i które nie dotyczą Ciebie, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, możesz żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.

(art. 700 k.c.)

Rezygnacja z usług w czasie pandemii

Świadczę usługi dla przedsiębiorców, którzy z dnia na dzień z nich rezygnują – czy mają do tego prawo?

Tak, ale…

Do takich umów stosuje się przepisy o zleceniu (ale nie w tym popularnym znaczeniu „umowa-zlecenie”, tylko o zleceniu z kodeksu cywilnego)

Dający zlecenie (zleceniodawca) może je wypowiedzieć w każdym czasie. Jednak w razie odpłatnego zlecenia obowiązany jest uiścić przyjmującemu zlecenie (zleceniobiorcy) część wynagrodzenia odpowiadającą jego dotychczasowym czynnościom, a jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, powinien także zapłacić odszkodowanie.

Cóż, chyba wszyscy zgodzimy się, że epidemię można uznać za ważny powód, choć zapewne są sytuacje, które z epidemią mają nikły związek i wówczas należeć się będzie odszkodowanie.

W drugą stronę działa to podobnie. Przyjmujący zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Jednakże gdy zlecenie jest odpłatne, a wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, przyjmujący zlecenie jest odpowiedzialny za szkodę.

Zwracam jednak uwagę, że większość umów dotyczących stałego świadczenie usług – sprzątania, optymalizacji SEO, nauczania, itp. – zawiera chociażby termin wypowiedzenia i to on będzie kluczowy w tej sytuacji.

(art. 746 k.c.)

Jeśli masz inne pytania lub wątpliwości, zadaj je w komentarzu!

Jeśli chcesz, bym pomogła Ci w ocenie wpływu pandemii na zawarte przez Ciebie umowy, napisz do mnie lub wejdź do mojego sklepu i umów się na konsultację online.

Pozdrawiam,

AKN

Kara umowna – 5 najczęstszych błędów

Kara umowna to doskonałe narzędzie zabezpieczania interesu strony, która sama płaci pieniądze, a w zamian ma otrzymać coś niepieniężnego – produkt, usługę… Uwielbiam kary umowne. Zastrzegam je, gdzie tylko mogę.

Stale jednak – w projektach umów, które dostaję od klientów do analizy, oraz niestety w już podpisanych umowach – natrafiam na kilka podstawowych błędów dotyczących kary umownej.

Dziś postanowiłam zebrać je w krótkim zestawieniu.

kara umowna

Błąd nr 1 – brak kary umownej

Strony umowy wcale nie zastrzegają kary umownej. Czy ten błąd w ogóle wymaga komentarza?

Błąd nr 2 – kara umowna za niezapłacenie należności

Jak już wspomniałam wyżej, karę umowną można zastrzec na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania świadczenia NIEPIENIĘŻNEGO, czyli gdy ktoś miał coś przewieźć, uszyć, napisać, dostarczyć, itd.

Błędne jest zatem postanowienie, zgodnie z którym „kupujący zapłaci sprzedającemu karę umowną w kwocie ….. zł. w przypadku opóźnienia w zapłacie ceny o co najmniej trzy dni”.

Cena to świadczenie pieniężne – możesz żądać odsetek za opóźnienie, a nie kary umownej.

Błąd nr 3 – zbyt wysoka kara umowna

Zdarza się, że wysokość kary umownej jest tak wyśrubowana, że aż absurdalna w stosunku do wartości świadczenia. Jeśli jako strona umowy byłeś aż tak zapobiegliwy, musisz się liczyć z tym, że sąd rozpoznający Twoją sprawę może karę umowną miarkować, czyli obniżyć, na wniosek zobowiązanego do jej zapłaty.

Kara umowna „z kosmosu” – może nie przejść.

Błąd nr 4 – brak możliwości podwyższenia kary umownej

Karę umowną nazywa się „zryczałtowanym odszkodowaniem”.
Dlatego jeśli strony w umowie zastrzegły karę umowną w określonej wysokości, to nawet jeśli rzeczywista szkoda okazała się znacznie wyższa, uprawniona strona więcej nie dostanie – tylko zastrzeżoną w umowie kwotę.

Chyba że… w umowie wprost dopuszczono taką możliwość. Wielkim błędem jest niekorzystanie z tej opcji.

Błąd nr 5 – nieprecyzyjnie określona kara umowna

Nieprecyzyjne zastrzeganie, za co kara się należy lub jakiej ma być wysokości, to niestety częsty błąd. Nie popełniaj go, lecz precyzyjnie określ, kiedy należy uznać świadczenie za niespełnione (po terminie, w zbyt małej ilości, nieposiadające określonych cech, itp.).

No i po prostu napisz, ile się wtedy należy pieniędzy, a nie – stosuj stu odesłań do innych odesłań… Czasami nawet powołanie się na określony procent wynagrodzenia jest tak sformułowane, że nie wiadomo, o którą wartość chodzi.

To tyle w temacie kary umownej.

Jeśli chcesz, abym przeanalizowała projekt umowy, którą masz zawrzeć albo którą już podpisałeś, napisz do mnie na lub umów się na konsultację online.

Pozdrawiam,

AKN

Zakupy „na firmę” – uważaj na rękojmię za wady!

Uwaga! Od 1 stycznia 2021 r. przepisy dotyczące rękojmi, ale też umów zawartych na odległość lub poza siedzibą usługodawcy lub sprzedawcy, uległy zmianie. Artykuł o zakupach „na firmę” dotyczy aktualnie:

  • tych przedsiębiorców, którzy nie są osobami fizycznymi (czyli na przykład spółek) – wówczas dotyczą ich dalej w tym samym zakresie
  • oraz wszystkich przedsiębiorców, jeśli zawarli umowę bezpośrednio związaną z jej działalnością gospodarczą, gdy z treści tej umowy wynika, że posiada ona dla tej osoby charakter zawodowy (wynikający w szczególności z przedmiotu działalności gospodarczej CEiDG).

Zapisz się do biuletynu „Prawo dla Przedsiębiorczych”, a otrzymasz powiadomienie, gdy artykuł o aktualnych zmianach będzie już na blogu (pssst, są też inne korzyści :)).

Zakupy na firmę lub „na fakturę” to chleb powszedni małych i średnich przedsiębiorców.

W związku z prowadzoną przez nas działalnością wiele rzeczy – sprzętu elektronicznego, wyposażenia biura, narzędzi – kupujemy, aby móc prowadzić biznes i zdobywać klientów. Nic dziwnego, że zakupy te chcemy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu.

Jest jednak jednak rzecz, o której musisz pamiętać!

Jako konsument jesteś traktowany jak święta krowa, ale kupując „na firmę” NIE JESTEŚ KONSUMENTEM!!!!

Co to oznacza?

Pisałam już o tym, ale przypomnę.

Kilka rzeczy, o których musisz pamiętać robiąc zakupy na firmę:

  1. sprzedawca nie odpowiada za publiczne obietnice i deklaracje producenta,
  2. nie dotyczy Cię domniemanie istnienia wady w chwili zakupu – w razie sporu sądowego to Ty musisz wykazać, że towar od razu był wadliwy,
  3. jeśli sprzedawca zaproponuje Ci usunięcie wady, nie możesz żądać wymiany rzeczy na nową (ani odwrotnie, choć to chyba rzadszy przypadek),
  4. nie możesz żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania rzeczy,
  5. jeśli sprzedawca nie ustosunkuje się do reklamacji  przedsiębiorcy w ciągu 14 dni, to wcale nie oznacza, że ją uznał,
  6. masz mało czasu na dokładne zbadanie nabytej rzeczy –  tracisz uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadałeś rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomiłeś niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomiłeś sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu,
  7. jeżeli sprzedawca dopuszcza się zwłoki z odebraniem rzeczy, jesteś uprawniony (a gdy interes sprzedawcy tego wymaga – to nawet zobowiązany) sprzedać rzecz z zachowaniem należytej staranności, jeżeli istnieje niebezpieczeństwo pogorszenia rzeczy, ale pamiętaj, aby sprzedawcę o tym poinformować,
  8. Twoje roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady.

Dziś jednak chciałabym szczególnie zwrócić uwagę na coś bardzo istotnego, zwłaszcza w zakupach on-line, które odbywają się na podstawie regulaminu, który Ty na pewno zaakceptowałeś, choć nie zadałeś sobie trudu, żeby w niego nawet kliknąć.

Otóż, w Twoim przypadku (gdy robisz zakupy na firmę) „strony mogą wyłączyć odpowiedzialność z tytułu rękojmi” , czego nie zawsze będziesz świadomy zawierając umowę według umownego wzorca jakiegoś koncernu. A ma to kolosalne znaczenie, którego musisz być świadomy już na etapie dokonywania zakupów.

Sprowadza się to do tego, że  w ogóle nie będą Ci przysługiwały uprawnienia z tytułu rękojmi, o ile nie będziesz mieć do czynienia z wadą, którą sprzedający podstępnie ukrył (ale nie jest to znowu tak częsty przypadek).

Jest to bardzo niekomfortowe, ale można minimalizować negatywne skutki takich postanowień dbając o to, aby zakupiony sprzęt był objęty gwarancją producenta. Trzeba wówczas pamiętać, żeby już na etapie zakupu zadbać o wszystkie formalności, których wymaga producent (a nie sprzedający), aby zrealizować roszczenia z tytułu gwarancji, np. podbić kartę gwarancyjną, zachować dokument zakupu, zarejestrować się, gdzie trzeba, itd.

A tak na marginesie, nawet jeśli nie czytasz regulaminów sklepów internetowych (wiem, że nie czytasz, nie zaprzeczaj!), to je chociaż ściągaj na dysk w chwili zakupu i archiwizuj.

Nawet nie wiesz, jak może Ci się to przydać! Bardzo – tak jak mojej klientce, której przypadek skłonił mnie do napisania tego posta.

Czy miałeś/aś już jakieś kłopoty z zakupami „na firmę”?

Pozdrawiam,

AKN

Zarząd spółki z o.o. – mój nowy blog!

Jak zorganizoważ zgromadzenie wspólników spółki z o.o.

Co to jest ten „Zarząd spółki z o.o.”?

Gdzieniegdzie już o tym wspominałam…

Adresaci Biuletyny „Prawo dla Przedsiębiorczych” już wiedzą…

Obserwatorzy na Facebooku i LinkedIn też może już widzieli…

A dziś również TY zostaniesz oświecony!

Założyłam nowy blog „Zarząd spółki z o.o.

Członkowie zarządów spółek z ograniczoną odpowiedzialnością to z pewnością profesjonaliści i znają się na swojej robocie. No właśnie – na swojej.
Tymczasem prowadzenie spółki z o.o. – choć nie jest tak skomplikowane, jak się je maluje – to jednak wymaga pewnej dyscypliny i realizacji pewnych prawnych obowiązków.

Obowiązków, których zarząd może nie być świadomy lub co do których realizacji będzie mieć wątpliwości, bo… to po prostu nie ta branża.

I po to jest mój nowy blog – żeby członkowie zarządu spółki z o.o. mogli nią zarządzać zgodnie z prawem, ale nie poświęcając na to całego swojego cennego czasu. Czas ten niech przeznaczą na realizację kluczowych projektów dla swoich spółek albo… na relaks (przypominam, że dbanie o siebie też jest ważne).

Prowadzisz spółkę z o.o.?

Zamierzasz prowadzić spółkę z o.o.?

Zastanawiasz się, czy spółka z o.o. jest dla Ciebie odpowiednią formą?

Wal śmiało na „Zarząd spółki z o.o.

Serdecznie zapraszam!

A dodatkowo możesz pobrać checklistę”Jak zorganizować zgromadzenie wspólników i nie zwariować?” i zorganizować zgromadzenie krok po kroku, bez zadyszki i kosztownych błędów.

Na tym blogu też znajdziesz wiele wpisów o spółkach, a dodatkowo wiele kwestii, które poruszałam na „Prawie dla Przedsiębiorczych” są istotne również dla spółek. Dlatego – pomimo powstania nowego bloga – nie zaniedbujcie lektury „Prawa dla Przedsiębiorczych”

Pozdrawiam,

AKN