Umowa z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami – jak to ugryźć?

Na co zwrócić uwagę podpisując umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami?

Dużo obowiązków powoduje, że na blogu mam pewne przestoje, ale obiecałam moim czytelnikom mały poradnik na temat podpisywania umów z pośrednikami w obrocie nieruchomościami.

Jest to grupa przedsiębiorców okryta niezbyt dobrą (złą po prostu) sławą. Wydaje mi się jednak, że gdyby sami klienci byli bardziej świadomi, wielu dwuznacznych sytuacji, nieporozumień i sporów dałoby się uniknąć.

Najczęstsze grzechy klientów:

  • podpisywanie umów z wieloma pośrednikami (nie ma sensu – większość i tak korzysta z tej samej bazy nieruchomości);
  • podpisywanie umów „na kolanie” – na klatce schodowej i bez czytania;
  • wiara, że „to, co jest w umowie jest nieważne, w rzeczywistości zapłaci Pan dużo mniej, bo robimy to inaczej”,
  • niezwracanie uwagi na renomę pośrednika, opinie o nim, czas funkcjonowania na rynku, rekomendacje i referencje;
  • nienegocjowanie warunków umowy.

Mam nadzieję, że po przeczytaniu tego wpisu, a także innych na tym blogu, nie popełnisz tych błędów.

Co zatem musisz zrobić?

Sprawdź pośrednika. Czy ma uprawnienia? Czy jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej? Kogo obsługuje i czy ma referencje? Czy korzystał z niego ktoś z Twoich znajomych? Czy pośrednik nie naciska na podpisanie umowy nie dając Ci czasu na jej przeczytanie (nie mówiąc już o jej przemyśleniu)?

Przeczytaj umowę. Dokładnie! Nie rozumiesz? Nie zgadzasz się? Ustne ustalenia były inne? Nie podpisuj.

Zwróć szczególną uwagę na to, co w ramach umowy pośrednik ma dla ciebie zrobić. Z wielu umów wynika, że nic.

Koniecznie sprawdź dokładnie, kiedy będziesz musiał zapłacić pośrednikowi jego wynagrodzenie. Wiele umów przewiduje, że prowizja jest wymagalna już przy podpisaniu jakiegoś „protokołu uzgodnień”, „umowy rezerwacyjnej”, czy umowy przedwstępnej. To ostatnie to pół biedy, ale moim zdaniem prowizja powinna być płatna, gdy cała transakcja zostanie sfinalizowana, czyli przy podpisaniu umowy przenoszącej własność nieruchomości. Inaczej kontrahent może cię wyrolować, a ty i tak zapłacisz pośrednikowi jego dolę.

Czy jest to umowa na wyłączność? Prawo dopuszcza taką możliwość. Ty też możesz, ale pamiętaj, że w takiej sytuacji zapłacisz pośrednikowi  prowizję, nawet jeśli sprzedasz nieruchomość kuzynowi, z którym dogadałeś się na imieninach babci.

Kogo właściwie pośrednik reprezentuje? Większość umów przewiduje, że pośrednik może reprezentować obie strony transakcji. Osobiście uważam, że to nieco… dziwne (z braku lepszego słowa). Przecież strony mają sprzeczne interesy – ty chcesz sprzedać drogo, ja chcę kupić tanio.  Standardy zawodowe wymagają od pośrednika lojalności wobec klienta (§ 3), a jak być lojalnym wobec dwóch przeciwstawnych interesów jednocześnie? W konsekwencji pośrednik często nie działa w interesie żadnej ze stron – dąży do szybkiego zawarcia umowy po jakiejkolwiek cenie i pobrania  prowizji od obu stron.

Negocjuj. Wielu ludzi tego nie robi, co mnie bardzo dziwi. Sama, gdy poszukiwałam mieszkania, wynegocjowałam obniżkę prowizji z 3 do 2 procent (Myślisz, że to mało? To policz sobie – na przykład: 300.000 zł. * 3% = 9.000 zł., a 2% to 6.000 zł., zostają 3.000 zł. na taksę notarialną). Ponadto uzgodniłam (I ZAPISAŁAM TO W UMOWIE, a nie tylko „na gębę”), że prowizja będzie płatna dopiero przy podpisaniu umowy sprzedaży (a nie przy podpisaniu innych, nic właściwie nie znaczących umów).

Powodzenia!

AKN

Obraz: http://www.flickr.com/photos/oatsy40/9226948365/

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane

odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez inwestora zdarza się stosunkowo często. Ba, bywa, że jest z góry przez inwestora zaplanowane, już przy zawieraniu umowy. Ale dzisiaj skupię się na odstąpieniu od umowy przez drugą stronę – przez wykonawcę.

Wpadła mi ostatnio w ręce umowa o roboty budowlane. Była szalenie jednostronna, co akurat nie jest szczególnie  nietypowe – większy narzuca warunki mniejszemu. Zresztą trudno się dziwić – klient nasz pan, a większość mniejszych firm budowlanych każdego klienta wita teraz z otwartymi ramionami (wiadomo – kryzys).

No więc czytałam tę umowę, aby znaleźć zasady, na jakich pozwoliłaby wykonawcy robót budowlanych odstąpić od umowy (ponieważ inwestor nie wywiązywał się ze swoich zobowiązań). Umowa takich postanowień nie zawierała, co mnie zdziwiło o tyle, że na temat odstąpienia przez inwestora była chyba cała strona.

Trudno.

Nie wolno się w takiej sytuacji poddawać, gdyż okoliczność, że strona umowy nie może odstąpić od niej, ponieważ takiego zastrzeżenia umowa nie przewiduje, nie może odnieść skutku, jeżeli zawarta między stronami umowa jest umową wzajemną, do której w zakresie odstąpienia od umowy ma zastosowanie art. 491 k.c. (wyrok Sądu Najwyższego z 15 czerwca 2000 r., sygn. akt: II CKN 287/2000).

W takiej sytuacji jak opisana powyżej sięgamy zatem do kodeksu cywilnego, a dokładnie do artykułów o (nie)wykonaniu umów wzajemnych (czyli takich, gdzie ja tobie, a w zamian ty mi).

Zgodnie z art. 491 § 1 k.c., który znajdzie tu zastosowanie, jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej (czyli po prostu nie robi tego, co powinna), druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy.

Podkreślam jednak, że termin musi być odpowiedni, nie możemy zatem wymagać, aby np. kontrahent wzniósł budynek w ciągu trzech dni.

W konsekwencji odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest możliwe, nawet jeśli ta umowa milczy w tej sprawie.

Pozdrawiam,

AKN

Obraz: http://www.flickr.com/photos/ell-r-brown/5129445038/

Na co zwrócić uwagę zawierając umowę z zagranicznym kontrahentem? Sąd właściwy.

jaki sąd jest właściwy do rozpoznania sporu z zagranicznym kontrahentem?

Prawo właściwe, o którym już pisałam wcześniej, to bardzo istotna sprawa, jednak są też inne istotne kwestie, na które należy zwrócić uwagę zawierając umowę z zagranicznym kontrahentem.

Mianowicie, w umowach często zawiera się tzw. klauzulę prorogacyjną. Polega ona na tym, że strony umowy wskazują konkretny sąd, który w przyszłości, w razie jakiegokolwiek sporu będzie kompetentny do jego rozsądzenia. Klauzule takie zawiera się w umowach „krajowych” (np. że sądem właściwym będzie Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie), a także – i wówczas ma to moim zdaniem szczególne znaczenie – w umowach z elementem zagranicznym (np. sądem właściwym jest sąd polski).

Dlaczego to ważne?

Otóż, czy ktoś z Państwa zna się na systemie sądowym w Norwegii? Czy ktoś z Państwa zna język norweski (to już pewnie więcej osób, ale raczej też nie tłumy)? Czy ktoś z Państwa zna norweską procedurę cywilną? Czy ktoś z Państwa chciałby wnosić opłatę sądową w norweskiej walucie i w dodatku w norweskiej wysokości? To wszystko są utrudnienia, które wynikają z właściwości zagranicznego sądu.

Nie twierdzę, że polski przedsiębiorca w ogóle nie powinien się zgadzać na właściwość sądu zagranicznego. Czasem taki jest warunek kontrahenta, a my – którym na zawarciu kontraktu szczególnie zależy – godzimy się na to. Godząc się jednak nie powinniśmy być ignorantami. Godzić się można, ale trzeba wiedzieć na co i liczyć się z konsekwencjami takiej zgody.

Wskazując w umowie sąd zagraniczny jako właściwy do rozpoznania naszej sprawy, musimy liczyć się z kosztem zagranicznego adwokata i tłumacza, z wysokością zagranicznych opłat sądowych, a także z trudnościami związanymi z ewentualnym dojazdem do sądu, uiszczaniem opłat (przelewy, różnice kursowe, itd.), barierami językowymi. Wszystko to po prostu trzeba wliczyć w ryzyko prowadzonej działalności. Żeby to ryzyko zmniejszyć, można przekonać klienta do wyboru sądu polskiego jako właściwego.

Tak czy inaczej, wskazując w umowie jakikolwiek sąd należy pamiętać, że:

  1. umowa dotycząca właściwości sądu musi być zawarta na piśmie lub chociaż zamieszczona w dokumencie podpisanym przez strony lub w wymienionych między nimi pismach lub oświadczeniach złożonych za pomocą środków porozumiewania się na odległość, które pozwalają utrwalić ich treść; warto zatem spisać stosowny dokument, ale o tym już Państwo wiedzą z moich wcześniejszych wpisów :)
  2. nie może dotyczyć spraw, co do których właściwy jest wyłącznie sąd polski lub wyłącznie sąd zagraniczny, np. spraw z udziałem konsumenta;
  3. w razie braku takiej klauzuli prorogacyjnej zastosowanie znajdą przepisy kodeksu postępowania cywilnego, w szczególności art. 1103 k.p.c., zgodnie z którym sprawy rozpoznawane w procesie należą do jurysdykcji krajowej (czyli są rozpoznawane przez polskie sądy), jeżeli pozwany (czyli ta strona, która „się broni”) ma miejsce zamieszkania lub miejsce zwykłego pobytu albo siedzibę w Rzeczypospolitej Polskiej.

Pamiętaj, że czytelnicy biuletynu informacyjnego bloga dostają wiele przydatnych informacji bezpośrednio do swojej skrzynki. Nie bądź gorszy i też się zapisz :)

Pozdrawiam,

AKN

Obraz: http://www.flickr.com/photos/daf_newport/528288996/

 

Gwarancja jakości – co mówi kodeks cywilny?

gwarancja jakości

Już wiedzą Państwo, co to jest gwarancja jakości i kto jej udziela, bo pisałam o tym ostatnio. Wiedzą też Państwo, że zasady korzystania z gwarancji ustala gwarant, czyli podmiot, który tej gwarancji udziela. Jeśli jednak dokument gwarancyjny nie zawiera odmiennych postanowień, zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego. Warto zatem wiedzieć, jakie są te przepisy. W szczególności warto wiedzieć, do czego zobowiązany jest gwarant i ile ma na to czasu.

I tak, zgodnie z art. 577 § 1 k.c., jeśli kupujący otrzymał od sprzedawcy dokument gwarancyjny, uważa się, że wystawca dokumentu (gwarant) jest obowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, jeżeli wady te ujawnią się w ciągu terminu określonego w gwarancji.

Jeżeli w gwarancji nie wskazano tego terminu, to wynosi on jeden rok licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

Jeżeli w gwarancji inaczej nie zastrzeżono, odpowiedzialność z tytułu gwarancji obejmuje tylko wady powstałe z przyczyn tkwiących w sprzedanej rzeczy. Tak jak już sugerowałam, utopienie telefonu komórkowego nie jest taką wadą.

Kto wykonuje uprawnienia wynikające z gwarancji (czyli kupujący, bo to on jest uprawniony), powinien dostarczyć rzecz na koszt gwaranta do miejsca wskazanego w gwarancji lub do miejsca, w którym rzecz została wydana przy udzieleniu gwarancji, chyba że z okoliczności wynika, iż wada powinna być usunięta w miejscu, w którym rzecz znajdowała się w chwili ujawnienia wady. Zwykle zatem kupujący dostarcza rzecz sprzedawcy, producentowi lub wskazanemu przez te osoby serwisowi.

Gwarant jest obowiązany wykonać obowiązki wynikające z gwarancji w odpowiednim terminie i dostarczyć uprawnionemu z gwarancji rzecz na swój koszt do miejsca wskazanego w paragrafie poprzedzającym. Kodeks nie wskazuje konkretnego terminu, w jakim naprawa ma być wykonana, bo różne naprawy – różnych rzeczy – różnie trwają. Inaczej naprawia się kombajn (pewnie i miesiąc byłby uzasadniony), inaczej fleki w bucie (tu w grę wchodzi co najwyżej kilka dni).

Co istotne dla udzielającego gwarancji, obciąża go niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy w czasie od wydania jej gwarantowi do jej odebrania przez uprawnionego. Na powierzone rzeczy gwarant powinien zatem chuchać i dmuchać.

Zgodnie z art. 581 k.c., jeżeli w wykonaniu swoich obowiązków gwarant wymienił rzecz wolną od wad albo dokonał istotnych napraw rzeczy objętej gwarancją, termin gwarancji biegnie na nowo od chwili dostarczenia rzeczy wolnej od wad lub zwrócenia rzeczy naprawionej. W innych wypadkach (czyli gdy naprawy były nieistotne, drobne) termin gwarancji ulega przedłużeniu o czas, w ciągu którego wskutek wady rzeczy objętej gwarancją uprawniony z gwarancji nie mógł z niej korzystać.

Pozdrawiam,

AKN

Obraz: http://www.flickr.com/photos/boojee/29777131/

Gwarancja jakości. Kto, komu i po co?

gwarancja jakości - kto, komu i po co?

Pisałam o rękojmi, Oj, pisałam, aż furczało…

A gwarancja jakości? Co to właściwie jest? I czym się różni od rękojmi? I czy w ogóle się czymś różni?

Owszem, różnią się.

Rękojmia bowiem ma nam zapewnić, że towar nie ma wad w chwili jego nabycia, czyli że gdy go zabieramy ze sklepowej półki, jest sprawny, kompletny i ogólnie wszystko z nim w porządku. A gwarancja?

Gwarancja zaś ma nam natomiast zagwarantować (jak sama nazwa wskazuje), że towar będzie dobry nie tylko w chwili zakupu, ale również później – przez okres … to akurat różnie bywa. A zatem producent lub sprzedawca, udzielając nam gwarancji, zapewnia nas, nabywców, że produkt nie zepsuje się przez określony czas. Gwarancja ma również znaczenie w przypadku wad, których nie da się łatwo dostrzec, np. w samochodach lub innych maszynach.

Będąc zatem producentem lub sprzedawcą warto kwestii gwarancji poświecić kilka chwil i przeczytać odpowiedzi na kilka pytań.

Kto udziela gwarancji?

Gwarancji może udzielić zarówno sprzedawca jak i producent (odnoszę wrażenie, że ten drugi wariant jest częściej stosowany).

Czy muszę udzielać gwarancji?

Nie, nie musisz udzielać gwarancji na swoje produkty. Po co w takim razie to robić? Nie wiem, ale zapytaj swojego marketingowca, czy produkty objęte gwarancją jakości budzą większe zaufanie klientów, czy są przez nich częściej i chętniej kupowane, czy przypadkiem szeroka i długa gwarancja nie jest atutem produktu w czasach konkurencji.

Czy udzielenie gwarancji wyklucza korzystanie z roszczeń z tytułu rękojmi?

Nie, kupujący może wybrać, z którego roszczenia chce skorzystać i wybór ten jest dla niego wiążący w odniesieniu do tej wady do końca jej istnienia i powoduje zawieszenie roszczeń wynikających z drugiej podstawy odpowiedzialności. Roszczenia te stają się bezprzedmiotowe z chwilą zaspokojenia roszczenia wybranego. Jeśli natomiast nie zostało ono zaspokojone, kupujący może pozostać przy roszczeniach wybranej podstawy odpowiedzialności albo sięgnąć po roszczenia wynikające z drugiego systemu odpowiedzialności.

Kto określa zasady gwarancji?

Co do zasady – sprzedawca lub inny podmiot, który gwarancji udziela (gwarant). Może on szczegółowo sprecyzować, na jakich zasadach udzielana jest gwarancja (np. jakie wady obejmuje, a jakie nie – np. telefon utopiony w toalecie raczej nie może liczyć na naprawę gwarancyjną), lecz może również zdać się na ustawodawcę, który w art. 577-581 kodeksu cywilnego uregulował kwestię gwarancji. Przepisy te mają zastosowanie, jeśli sprzedawca/producent nie zajął się kwestią samodzielnie.

O ustawowej regulacji gwarancji napiszę wkrótce.

Tymczasem pozdrawiam,

AKN

Obraz: http://www.flickr.com/photos/dieselbug2007/414348333/lightbox/

Wadliwy towar? Przedsiębiorco nie złość się, tylko skorzystaj z rękojmi!

Przedsiebiorca kupił wadliwą rzecz i co teraz?

Przedsiębiorco, pisałam już, na co zwrócić uwagę, gdy Twój klient jest niezadowolony, a co jeśli TY jesteś niezadowolony z nabytego towaru? Co zrobić, gdy jest wadliwy, niekompletny lub odbiega od zamówienia? Oczywiście na początku się wkurzamy, ale potem trzeba zacząć myśleć bardziej konstruktywnie, bo niestety z samego wkurzania się – a nawet z wyładowania złości na sprzedawcy (choć to akurat może doraźnie pomóc :))– niewiele wynika.

Otóż w takiej sytuacji znajdą zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego, a dokładnie art. 556 i nast. k.c., które dotyczą rękojmi za wady rzeczy sprzedanej.

Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).

Ponadto sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej; w razie sprzedaży praw sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie praw (rękojmia za wady prawne).

No chyba że kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy lub w chwili wydania rzeczy…

Strony umowy mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Czyli znowu kłania się konieczność dokładnego przeczytania umowy.

Co musimy zrobić, gdy wady dostrzeżemy? Musimy zawiadomić sprzedawcę – samo wstrzymanie się z zapłatą i podniesienie zarzutu z rękojmi przed sądem, gdy sprzedawca pozwie nas o zapłatę to za mało! Zachowując informację o wadzie tylko dla siebie, tracimy uprawnienia z tytułu rękojmi.

A teraz Przedsiębiorco szczególnie się skup! Zgodnie bowiem z art. 563  § 2 k.c.,  przy sprzedaży między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą utrata uprawnień z tytułu rękojmi następuje, jeżeli kupujący nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o dostrzeżonej wadzie, a w wypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej wykryciu.

Nie ma przy tym znaczenia, czy przedsiębiorca handlujący glazurą i terakotą nabył kilka palet kafelków łazienkowych w ładny zworek, aby je sprzedawać w swym salonie (a zatem towar, na którym się zna, co do zasady), czy też drukarkę laserową (o której obsłudze nie ma pojęcia i o której zainstalowanie będzie musiał poprosić nastoletniego syna) – w obu tych przypadkach towar należy obejrzeć niezwłocznie.

Na szczęście do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego. Zalecałabym również zatrzymanie dowodu nadania tego listu.

Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.

Jeżeli przedmiotem sprzedaży są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku (a zatem np. 10 kg jabłek papierówek z uprawy ekologicznej lub 12 kompletów sztućców obiadowych platerowanych srebrem o próbie…, a nie ten konkretny obraz Cloude’a Monet’a, którego nie da się niczym zastąpić), kupujący może żądać dostarczenia zamiast rzeczy wadliwych takiej samej ilości rzeczy wolnych od wad oraz naprawienia szkody wynikłej z opóźnienia. Nie wyklucza to oczywiście możliwości odstąpienia od umowy lub do żądania obniżenia ceny.

Natomiast jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżono, że dostarczenie rzeczy sprzedanych ma nastąpić częściami, a sprzedawca mimo żądania kupującego nie dostarczył zamiast rzeczy wadliwych takiej samej ilości rzeczy wolnych od wad, kupujący może od umowy odstąpić także co do części rzeczy, które mają być dostarczone później.

Istotny jest również fakt, że – zgodnie z art. 568 § 1 k.c. – uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Upływ terminów nie wyłącza jednak wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

No i jak? Przeszła złość? To czas się zabrać za wykonanie uprawnień z rękojmi!

Pozdrawiam,

AKN

 

Na co zwrócić uwagę zawierając umowę z zagranicznym kontrahentem? Prawo właściwe.

prawo właściwe dla umowy z zagranicznym kontrahentem

Zawarcie umowy z zagranicznym kontrahentem może być ogromną szansą dla polskiej firmy, dlatego warto zastanowić się, na co zwrócić uwagę, żeby ta szansa nie zamieniła się w katastrofę. Jest kilka kwestii, które przychodzą do głowy niemal od razu, a pierwsza z nich to właściwe prawo.

Właściwe prawo to sprawa, którą raczej nie zaprzątamy sobie głowy, gdy zawieramy umowę z rodakiem (tak osobą fizyczną, jak i polską spółką). Do naszej umowy i powstałego przez jej zawarcie stosunku prawnego zastosowanie będzie miało prawo polskie – polska konstytucja, polskie ustawy i rozporządzenia. Sprawa nie jest już taka oczywista, gdy zawieramy umowę z obcokrajowcem lub zagraniczną spółką.

No i co to właściwie jest?

Otóż jeśli będziemy się czegoś dowiedzieć o zawartej umowie, jej formie, skutkach jej zawarcia, sposobie jej wykonania, sposobie zapłaty, skutkach nieważności tej umowy lub jej poszczególnych postanowień, odpowiedzialności odszkodowawczej, możliwości wypowiedzenia umowy lub odstąpienia od niej, odpowiedzi na nasze pytania musimy szukać w przepisach prawa właściwego.

Nawet jeśli sprawa będzie się toczyła przed polskim sądem, to i tak zastosowanie znajdzie prawo właściwe. Oznacza to, że polski sąd, aby rozstrzygnąć zaistniały spór, będzie musiał zapoznać się z przepisami niemieckimi lub fińskim, czy innymi, które akurat znajdą zastosowanie.

Prawo właściwe można określić umownie w zawarty przez strony kontrakcie, choć powinno ono mieć związek z danym stosunkiem prawnym, np. być prawem ojczystym jednej ze stron lub prawem kraju, w którym umowę zawarto.

Istnieją również pewne dalsze ograniczenia w kwestii wyboru prawa. Ustawa z dnia z dnia 4 lutego 2011 r. – prawo prywatne międzynarodowe w art. 30 stanowi bowiem, że wybór prawa państwa niebędącego członkiem Europejskiego Obszaru Gospodarczego nie może spowodować pozbawienia konsumenta ochrony przewidzianej przez dyrektywy unijne.

Jeśli strony umowy nie wybiorą dla niej właściwego prawa, to zastosowanie będą miały przepisy ogólnie obowiązujące. Ciężko wskazać, kiedy i jakie prawo będzie miało zastosowanie – to wszystko zależy od konkretnego przypadku. Sprawą jednak warto się zainteresować przed złożeniem podpisu pod umową, gdyż prawo innego kraju może odmiennie kształtować prawa lub obowiązki stron. Może to mieć wpływ na przykład na koszty spełnienia świadczenia lub na zakres odpowiedzialności strony.

W każdym przypadku warto zasięgnąć porady prawnej lub – co może być nieco trudniejsze – zapoznać się między innymi z tymi aktami prawnymi:

Po namyśle, zalecam jednak konsultację z prawnikiem :)

Pozdrawiam,

AKN

Obraz: http://www.flickr.com/photos/23024164@N06/2509611615/

Jaka jest różnica między zadatkiem a zaliczką?

Tak, jest różnica! Tak jak opóźnienie różni się od zwłoki, tak jest różnica między zadatkiem a zaliczką.

Niestety wiele osób nie zwraca na tę różnicę uwagi, a jest ona dość istotna i nabiera znaczenia szczególnie, gdy do wykonania umowy nie dojdzie. No więc jaka jest ta różnica między zadatkiem a zaliczką?

Jedno i drugie płacimy (lub otrzymujemy) z góry, przed wykonaniem umowy, jednak wyciągając pieniądze z portfela lub dokonując przelewu warto ustalić najpierw z kontrahentem, jaki charakter ma mieć ta kwota i co się z nią stanie, jeśli w całej transakcji coś nie wypali.

  • Otóż zaliczka to kwota, którą płacimy z góry za coś, co zostanie dla nas wykonane lub dostarczone dopiero za jakiś czas. Jeśli jednak to coś nie zostanie ani dostarczone ani wykonane, to – bez względu na przyczynę (dlaczego? z czyjej winy?) – zaliczka podlega zwrotowi. Zaliczki nie można sobie po prostu zatrzymać, nawet jeśli kontrahent nas – brzydko mówiąc – wyrolował.
  • Zadatek natomiast – choć też płacimy go lub otrzymujemy przed wykonaniem umowy – ma nieco inną funkcję. Ma służyć jako zabezpieczenie wykonania umowy przez obie strony i służyć jako rekompensata, jeśli do wykonania umowy nie doszło z winy jednej ze stron.

Kwestię zadatku reguluje art. 394 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeśli strony nie postanowią inaczej (można się wykazać inwencją i instytucję zadatku dopasować do swoich potrzeb, jeśli to będzie konieczne), zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jeśli zatem X nie wywiąże się ze swojego zobowiązania musi się liczyć z tym, że Y (druga strona umowy) może od niej odstąpić i zatrzymać otrzymany zadatek (np. 10.000 zł.). Jeśli Y sam dał zadatek, to będzie domagać się nie tylko zwrotu tego zadatku, ale też dodatkowo jego równowartości (czyli razem dostanie 20.000 zł. – zadatek, który Y dał X’owi + dodatkowe 10.000 zł. „za karę”).

Jeśli zaś umowa zostanie wykonana zgodnie z wolą stron, to zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Gdyby to było niemożliwe (tak będzie, gdy strona, która dała zadatek, jest zobowiązana do świadczenia niepieniężnego, np. ma dostarczyć towar), zadatek ulega zwrotowi.

Jak widzisz jest istotna różnica między zadatkiem a zaliczką.

W razie rozwiązania umowy (bez jej wykonania za zgodną wolą stron lub gdy niewykonanie umowy miało miejsce wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub za które ponoszą odpowiedzialność obie strony) zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Wówczas zadatek przypomina zaliczkę.

Zatem zanim wręczycie kontrahentowi określoną kwotę z góry, ustalcie, co właściwie dajecie – zaliczkę czy zadatek, dobrze?

Jeśli myślisz o zadatku i chciałbyś poczytać o innych jeszcze możliwościach zabezpieczenia Twoich interesów w umowie, poczytaj cykl „Jak się zabezpieczyć?

A ponadto zapisz się do biuletynu „Prawo dla Przedsiębiorczych”. Ale to już! :)

Pozdrawiam,

AKN

Co to jest wzorzec umowy i z czym to się je?

wzorzec umowy

Przedsiębiorcy bardzo często korzystają z wzorców umów (w szczególności z ogólnych warunków umów, wzorów umowy, regulaminów, itp.). To trochę taki formularz do wypełnienia danymi klienta i zamówionej usługi (towaru). Zawiera istotne informacje dotyczące tej usługi, tj. jak i kiedy zostanie wykonana, jak dostarczona, kiedy należy za nią zapłacić. Jako konsumenci napotykamy je niemal wszędzie, jako przedsiębiorcy ułatwiamy sobie w ten sposób życie – w większości przypadków nie ma możliwości ani potrzeby za każdym razem negocjować z konsumentem wszystkich postanowień umownych.

Jako twórcy takich wzorców musimy jednak pamiętać o kilku kwestiach. A jakich?

Korzystanie z wzorców umów zostało uregulowane w kodeksie cywilnym w art. 384 i nast.

  •  Zgodnie z tymi przepisami, ustalony przez jedną ze stron wzorzec umowy wiąże drugą stronę, jeżeli został jej doręczony przed zawarciem umowy. Jeżeli jedna ze stron posługuje się wzorcem umowy w postaci elektronicznej, powinna udostępnić go drugiej stronie przed zawarciem umowy w taki sposób, aby mogła ona wzorzec ten przechowywać i odtwarzać w zwykłym toku czynności.
  •  Zgodnie z art. 385 § 2 k.c., wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się na korzyść konsumenta. Nie ma co kręcić i używać wymijających sformułowań – nic na tym nie zyskamy.
  •  A to ważne! Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Umowa wciąż jednak wiąże strony i jest ważna w pozostałym zakresie. Gdyby ktoś miał wątpliwości, jaki postanowienia nie będą wiązały konsumenta, zalecam lekturę art. 3853 k.c. poniżej.
  • Warto pamiętać, że nie uzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu, przy czym w razie sporu ciężar udowodnienia, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje – czyli na przedsiębiorcy, który zawarł umowę z konsumentem.
  • Natomiast jeśli do zawarcia umowy dochodzi między dwoma przedsiębiorcami, którzy stosują w tym zakresie wzorce umów (każdy swój – np. spedytor ma swój wzorzec dla przewoźnika, a przewoźnik – dla spedytora), to – zgodnie z art. 3854 § 1 k.c. – umowa nie obejmuje tych postanowień wzorców, które są ze sobą sprzeczne. Umowa nie jest zawarta, gdy po otrzymaniu oferty strona niezwłocznie zawiadomi, że nie zamierza zawierać umowy na takich (niesprzecznych) warunkach.
Jeśli zastanawiasz się, czy potrzebujesz wzorca umowy w swojej firmie,
przeczytaj ten artykuł,
a jeśli już to wiesz i chciałbyś sam go stworzyć,
to zapraszam do przeczytania tego artykułu o wzorcu umowy.

 

Poniżej lista chwytów niedozwolonych we wzorcach umowy.

Pozdrawiam,

AKN

 

Art. 3853 k.c.

W razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności:

1) wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie,

2) wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania,

3) wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony,

4) przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy,

5) zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta,

6) uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju,

7) uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, nie mającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie,

8) uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta,

9) przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy,

10) uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie,

11) przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową,

12) wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie nie spełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania,

13) przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy,

14) pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia,

15) zastrzegają dla kontrahenta konsumenta uprawnienie wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony, bez wskazania ważnych przyczyn i stosownego terminu wypowiedzenia,

16) nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy,

17) nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego,

18) stanowią, że umowa zawarta na czas oznaczony ulega przedłużeniu, o ile konsument, dla którego zastrzeżono rażąco krótki termin, nie złoży przeciwnego oświadczenia,

19) przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia,

20) przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy,

21) uzależniają odpowiedzialność kontrahenta konsumenta od wykonania zobowiązań przez osoby, za pośrednictwem których kontrahent konsumenta zawiera umowę lub przy których pomocy wykonuje swoje zobowiązanie, albo uzależniają tę odpowiedzialność od spełnienia przez konsumenta nadmiernie uciążliwych formalności,

22) przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta,

23) wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy.

 

Obraz: „http://www.flickr.com/photos/25945304@N00/3575000735/

 

Umowa? Najlepiej na piśmie.

zawieranie umowy na piśmieZawieranie umów to chleb powszedni przedsiębiorców, zarówno tych dużych, jak i małych. O ile jednak Ci duzi nie ruszą palcem, zanim nie wynegocjują i nie podpiszą co najmniej kilkustronicowego kontraktu, o tyle ci mniejsi często bagatelizują kwestię zawarcia umowy.

Oczywiście można mówić o kupieckiej rzetelności, zaufaniu do kontrahenta, wieloletniej owocnej współpracy… To wszystko jest bardzo fajne i godne pochwały, ale sprawdza się głównie wtedy, gdy jest dobrze.

Jednak sytuacja diametralnie się zmienia, któraś ze stron wpada w kłopoty, np. ma problemy z płynnością, nierzetelnym podwykonawcą lub dostawcą, miał miejsce pożar w magazynach…

A mamy kryzys i nikt już nie może (nawet gdyby chciał) popuścić kontrahentowi, który nie wywiązał się z umowy, bo sam ma klientów, pracowników, podatki, ZUS, zobowiązania… Wówczas, w nerwowej atmosferze wzajemnych wyrzutów i pretensji, mało kto pamięta, jakie były ustne ustalenia (albo każdy pamięta je inaczej). Lata bezproblemowej współpracy idą w zapomnienie. Zaczyna się wojna nerwów.

Zawsze powtarzam klientom, że umowy podpisuje się wtedy, kiedy jest dobrze, żeby już były podpisane, kiedy będzie źle. To trochę tak jak z ubezpieczeniem – kupujesz, gdy jesteś cały i zdrowy na wypadek, gdybyś przestał taki być. I jak z przetworami na zimę – robisz latem, gdy owoców pełno, po to aby móc je zjeść zimą, gdy wszystko przykryje śnieg.

Zauważyłam również, że póki nie musimy czegoś sformułować na piśmie, często nie zastanawiamy się nad szczegółami. Dopiero konieczność zapisania pewnych kwestii zmusza nas do ich gruntownego przemyślenia i sprecyzowania, jakie są właściwie nasze oczekiwania. Coś ma być zrobione „szybko”, czy do konkretnego dnia? Ma to być zrobione „dobrze”, czy w konkretny sposób i w konkretnych rozmiarach? Dlaczego to musi być akurat wtedy i akurat takie, i co mi grozi, jeśli takie nie będzie? Nad tym wszystkim nie zastanawiamy się dopóki, nie musimy tego napisać i podpisać.

Dlatego, Drodzy Czytelnicy, sporządzajcie umowy na piśmie. Nie dlatego, że podejrzewacie kontrahenta o nieuczciwość, lecz po to, aby obie strony umowy wiedziały na 100%, o co właściwie chodzi. Ponadto są oczywiście sytuacje, gdy umowa musi być zawarta na piśmie, bo inaczej jest nieważna (np. umowa o roboty budowlane), ale nie te umowy mam dziś na myśli.

Zawarcie umowy (zwłaszcza, jeśli to duże zlecenie, nowe zlecenie, ryzykowne zlecenie lub zlecenie, które – jeśli nie wypali – może Was pociągnąć na dno) skonsultujcie z prawnikiem –  to wcale nie jest takie drogie, a na pewno tańsze niż podpisanie niekorzystnego kontraktu.

Pozdrawiam,

AKN

PS. Dżem wyszedł pyszny, obawiam się, że nie doczeka zimy :)