Kara umowna – 5 błędów, które przedsiębiorcy popełniają w umowach

Uwielbiam kary umowne. Zastrzegam je, gdzie tylko mogę. Uważam, że to doskonałe narzędzie zabezpieczania interesu strony, która sama płaci pieniądze, a w zamian ma otrzymać coś niepieniężnego – produkt, usługę…

Stale jednak – w projektach umów, które dostaję od klientów do analizy, oraz niestety w już podpisanych umowach – natrafiam na kilka podstawowych błędów dotyczących kary umownej.

Dziś postanowiłam zebrać je w krótkim zestawieniu.

Kara umowna – błąd numer 1

Strony umowy wcale nie zastrzegają kary umownej. Czy ten błąd w ogóle wymaga komentarza?

Kara umowna – błąd numer 2

Zastrzeganie kary umownej na wypadek niezapłacenia należności.

Jak już wspomniałam wyżej, karę umowną można zastrzec na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania świadczenia NIEPIENIĘŻNEGO. Ktoś miał coś przewieźć, uszyć, napisać, dostarczyć, itd.

Błędne jest zatem postanowienie, zgodnie z którym „kupujący zapłaci sprzedającemu karę umowną w kwocie ….. zł. w przypadku opóźnienia w zapłacie ceny o co najmniej trzy dni”.

Cena to świadczenie pieniężne – możesz żądać odsetek za opóźnienie, a nie kary umownej.

Kara umowna – błąd numer 3

Zastrzeganie zbyt wysokiej kary.

Zdarza się bowiem, że wysokość kary umownej jest tak wyśrubowana, że aż absurdalna w stosunku do wartości świadczenia. Jeśli jako strona umowy byłeś aż tak zapobiegliwy, musisz się liczyć z tym, że sąd rozpoznający Twoja sprawę może karę umowną miarkować, czyli obniżyć.

Kara umowna „z kosmosu” – może nie przejść.

Kara umowna – błąd numer 4

Karę umowną nazywa się „zryczałtowanym odszkodowaniem”.
Dlatego jeśli strony w umowie zastrzegły karę umowną w określonej wysokości, to nawet jeśli rzeczywista szkoda okazała się znacznie wyższa – uprawniona strona więcej nie dostanie.

Chyba że… w umowie wprost dopuszczono taką możliwość. Wielkim błędem jest niekorzystanie z tej opcji.

Kara umowna – błąd numer 5

Nieprecyzyjne zastrzeganie, za co kara się należy lub jakiej ma być wysokości. Nie popełniaj tego błędu – precyzyjnie określ, kiedy należy uznać świadczenie za niespełnione (po terminie, w zbyt małej ilości, nieposiadające określonych cech, itp.).

No i po prostu napiszcie, ile się wtedy należy pieniędzy, a nie – stosujecie sto odesłań do innych odesłań… Czasami nawet powołanie się na określony procent wynagrodzenia jest tak sformułowane, że nie wiadomo, o którą wartość chodzi.

To tyle w temacie kary umownej.

A teraz będzie nachalna promocja ;)

Otóż, może zauważyłeś/aś, że ostatnio jestem mało aktywna na tym blogu. Twoje spostrzeżenie jest całkiem trafne.

To dlatego, że zajmuję się intensywnie innym moim dzieckiem – blogiem „Zarząd Spółki z o.o.” Jeśli więc prowadzisz swój biznes w formie spółki z o.o. lub zastanawiasz się nad jej założeniem, serdecznie zapraszam Cię do czytania tego bloga i zapisania się do newslettera (i odebrania prezentu – poradnika „Jak zorganizować zgromadzenie wspólników spółki z o.o. i nie zwariować?

I ogólnie namawiam Cię gorąco do pozostania w kontakcie:

Napisz e-mail: adwokat@akn.szczecin.pl

Pobierz poradnik „Jak zorganizować zgromadzenie wspólników spółki z o.o. i nie zwariować?”

Polub na Facebooku!

Obserwuj na LinkedIn!

Czytaj mój blog Zarząd spółki z o.o.!

Pozdrawiam,

AKN

Zamówienia publiczne – zabezpieczenie należytego wykonania umowy

Jak się zabezpieczyć podpisując umowę?
Opisując równe metody zabezpieczenia należytego wykonania umowy, starałam się pokazać ich skutki zarówno od strony wierzyciela jak i dłużnika.
Dziś natomiast skupię się na sposobach zabezpieczenia wykonania zamówienia publicznego, siłą rzeczy więc patrzeć będę z perspektywy wykonawcy (dłużnika).
No to do dzieła…
Ustawa – prawo zamówień publicznych pozwala zamawiającemu żądać od wykonawcy zabezpieczenia należytego wykonania umowy, co ma służyć pokryciu ewentualnych roszczeń z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.
Ustawa też stanowi, że zabezpieczenie to może być wnoszone – w zależności od woli wykonawcy – w jednej lub w kilku formach:
  • w pieniądzu, przy czym zamawiający jest zobowiązany przechowywać te środki na oprocentowanym rachunku bankowym i zwrócić je z odsetkami wynikającymi z umowy rachunku bankowego, na którym były przechowywane, pomniejszone o koszt prowadzenia tego rachunku oraz prowizji bankowej za przelew pieniędzy na rachunek bankowy wykonawcy;
  • poręczeniach bankowych lub poręczeniach spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej, z tym że zobowiązanie kasy jest zawsze zobowiązaniem pieniężnym;
  • gwarancjach bankowych;
  • gwarancjach ubezpieczeniowych;
  • poręczeniach udzielanych przez Polską Agencję Rozwoju Przedsiębiorczości.
Za zgodą zamawiającego zabezpieczenie może być wnoszone również:
  • w wekslach z poręczeniem wekslowym banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej;
  • przez ustanowienie zastawu na papierach wartościowych emitowanych przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego;
  • przez ustanowienie zastawu rejestrowego.
W trakcie realizacji umowy wykonawca może dokonać zmiany formy zabezpieczenia na jedną lub kilka form, jednak w niektórych przypadkach musi na to uzyskać zgodę zamawiającego. Zmiana formy zabezpieczenia jest dokonywana z zachowaniem ciągłości zabezpieczenia i bez zmniejszenia jego wysokości.
Wysokość zabezpieczenia ustala się w stosunku procentowym od (2% do 10%) do ceny całkowitej podanej w ofercie albo maksymalnej wartości nominalnej zobowiązania zamawiającego wynikającego z umowy, jeżeli w ofercie podano cenę jednostkową lub ceny jednostkowe.
Jeżeli okres realizacji zamówienia jest dłuższy niż rok, zabezpieczenie, za zgodą zamawiającego, może być tworzone przez potrącenia z należności za częściowo wykonane dostawy, usługi lub roboty budowlane (czyli zamawiający płaci odpowiednio mnie za każdą kolejną fakturę).
Dzisiejszy post oczywiście tylko sygnalizuje, z czym musi się liczyć Przedsiębiorczy chcący ubiegać się o zamówienie publiczne . Przeczytanie tego artykułu nie zastąpi lektury SIWS – specyfikacji istotnych warunków zamówienia :)
Pozdrawiam,
AKN
PS. Podziel się tym artykułem ze znajomymi – może też ubiegają się o zamówienia publiczne.

Gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa

Jak się zabezpieczyć podpisując umowę?

Ten blog ma za zadanie głównie sygnalizować pewne zagadnienia i problemy, którym jako Przedsiębiorczy musisz przyjrzeć się dokładniej, jeśli okaże się, że mogą Cię dotyczyć. Nie jest moim celem dostarczanie gotowych rozwiązań, bo nie ma rozwiązań odpowiednich dla wszystkich. Anglicy mówią, że „mięso dla jednego, jest trucizną dla drugiego”, i tak jest również tutaj – to, co jest korzystne w jednej sytuacji, w innej może mieć negatywne konsekwencje. Dlatego zawsze, gdy – po lekturze „Prawa dla Przedsiębiorczych” – uważasz, że informacje tu zawarte mogą dotyczyć Twojej firmy, skonsultuj się z profesjonalistą, który oceni ten szczególny stan faktyczny.

Szczególnie dzisiejszy post – w ramach cyklu „Jak się zabezpieczyć?” – ma spełnić taką czysto sygnalizacyjną funkcję. Chciałabym bowiem dziś napisać o gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej, które to instrumenty są dość skomplikowane, stosowane raczej przy większych przedsięwzięciach i wymagające dużego skupienia na szczegółach.

Piszę o nich dziś, żebyś wiedział/a, że są, ale w razie chęci ich zastosowania nie postępuj pochopnie i skontaktuj się z prawnikiem.

Gwarancja ubezpieczeniowa jest jedną z czynności ubezpieczeniowych. Stanowi pisemne zobowiązanie zakładu ubezpieczeń (gwaranta) do wypłaty na rzecz beneficjenta (podmiotu, na rzecz którego została wystawiona gwarancja) określonej sumy pieniężnej, na jego żądanie i oświadczenie, w sytuacji, w której dłużnik (wnioskodawca gwarancji) nie realizuje swoich zobowiązań (określonych w gwarancji) wobec beneficjenta.

Przy gwarancji ubezpieczeniowej zakład ubezpieczeń nie wyrównuje szkody, lecz jedynie spełnia zobowiązanie polegające na wypłacie konkretnej sumy gwarancyjnej.

Gwarancja bankowa jest uregulowana w ustawie z dnia z dnia 29 sierpnia 1997 r. – prawo bankowe. Zgodnie tą ustawą, gwarancją bankową jest jednostronne zobowiązanie banku-gwaranta, że po spełnieniu przez podmiot uprawniony (beneficjenta) określonych warunków zapłaty, bank ten wykona świadczenie pieniężne na rzecz beneficjenta gwarancji – bezpośrednio albo za pośrednictwem innego banku.

Gwarancja bankowa to forma zabezpieczenia, w której rolę gwaranta przyjmuje bank. Dla wierzyciela (beneficjenta) najbardziej wiarygodnym zabezpieczeniem będzie gwarancja nieodwołalna i bezwarunkowa, a w dodatku wystawiona przez solidny bank.

W związku z ryzykiem związanym z wystawieniem gwarancji, banki przed jej udzieleniem badają kondycję finansową podmiotu zobowiązanego (dłużnika). No i oczywiście pobierają opłatę, której wysokość zależy właśnie od wiarygodności dłużnika oraz – przede wszystkim – od kwoty zabezpieczenia.

Dla zobrazowania tych instrumentów „zmalowałam” dla Ciebie schemat ich działania:

Bez tytułu

Pozdrawiam,

AKN

Hipoteka

Jak się zabezpieczyć podpisując umowę?

Nie wiem, czy pisanie o hipotece w momencie walutowego kryzysu jest bardzo szczęśliwe, bo hipoteka kojarzy się jednoznacznie – bank, kredyt, rata, kurs franka…

A może właśnie dlatego o hipotece warto przypomnieć, czym ona jest i „z czym to się je”.

Jest to bowiem kolejny sposób zabezpieczenia spłaty zobowiązań ustanawiany – zazwyczaj na rzecz banku, choć nie wynika to z przepisów, lecz z praktyki.

Hipotekę ustanawia się co do zasady na nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta. Są to sprawy na tyle związane ze sobą, że zostały uregulowane w jednej ustawie – ustawie z  dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Potocznie mówi się często, że obciążona hipoteką nieruchomość jest własnością banku (ot, taki skrót myślowy). To oczywiście nieprawda – pozostaje ona własnością dłużnika, który wciąż nią włada i nawet może ją sprzedać. Jednak musi pamiętać, że zanim przeniesie własność nieruchomości na kogoś innego musi spłacić dług (można to zrobić jednocześnie) lub uzyskać zgodę wierzyciela (banku) na zmianę właściciela, co będzie trochę trudniejsze, ale wcale nie musi być niemożliwe.

Kupujący nieruchomość powinien zawsze dobrze się zapoznać z księgą wieczystą, żeby przez przypadek nie nabyć nieruchomości obciążonej hipoteką, bo wierzyciel hipoteczny może żądać zaspokojenia jego roszczeń nawet, gdy nieruchomość nie jest już własnością dłużnika.

No własnie, a co z hipoteki ma wierzyciel?

Otóż wierzytelności zabezpieczone hipoteką mają pierwszeństwo zaspokojenia przed innymi wierzytelnościami.

Przydatność hipoteki objawia się zatem w pełni na etapie egzekucji komorniczej, gdyż po pierwsze dłużnik nie „ucieknie z nieruchomością” tak łatwo (zmiana właściciela nie będzie wobec wierzyciela skuteczna), a po drugie w razie zbycia nieruchomości przez komornika wierzyciel hipoteczny stoi w kolejce po swoje pieniądze przed innymi wierzycielami, którym „coś skapnie” tylko, jeśli jakaś kwota w ogóle zostanie do podziału.

Hipotekę właściciel nieruchomości ustanawia w formie aktu notarialnego, przy czym musi ponieść koszty taksy notarialnej (wraz z podatkiem) oraz opłaty sądowe.

Ważna uwaga na koniec! Jeśli zamierzasz zbyć nieruchomość obciążoną hipoteką, zanim podejmiesz inne kroki, upewnij się, że Twoje aktualne (!) zadłużenie wobec banku jest mniejsze niż wartość (cena) nieruchomości. Inaczej nie tylko nic Ci z tej ceny nie zostanie, lecz nawet będziesz musiał bankowi dopłacić.

Pozdrawiam,

AKN

PS. Zapraszam do zapisania się do biuletynu „Prawa dla Przedsiębiorczych”- warto być dobrze poinformowanym!

Przewłaszczenie na zabezpieczenie

Jak się zabezpieczyć podpisując umowę?

Przewłaszczenie na zabezpieczenie to naprawdę gruba sprawa.

Polega to na tym, że dłużnik przenosi na wierzyciela własność swojej rzeczy (przy większych zobowiązaniach bywa, że jest to nieruchomość; mogą to być też prawa, a nie rzeczy, np. udziały w spółce). Natomiast wierzyciel zobowiązuje się własność tej rzeczy ponownie przenieść na dłużnika, gdy ten wywiąże się ze swojego zobowiązania.

Ten sposób zabezpieczenia nie jest uregulowany w przepisach, dlatego strony zawierając umową muszą dokładnie przemyśleć warunki tego zabezpieczenia, a potem je dokładnie opisać.

Jakie to mogą być warunki?

Załóżmy, że X pożycza od Y 200.000 zł. 

X nie ma najlepszej historii kredytowej, przez co transakcja jest dla Y dość ryzykowna. Dlatego żąda on, aby na zabezpieczenie spłaty długu X przeniósł na niego prawo do swojego mieszkania. 

Sprawy, które X z Y muszą obgadać i spisać to: 

  • Czy X może w tym czasie mieszkać w tym mieszkaniu i z kim?
  • Czy za mieszkanie tam będzie ponosił jakiś czynsz, czy też będzie tylko płacił opłaty za media itp.?
  • Czy Y może korzystać z tego lokalu i w jakim zakresie?
  • Co i kiedy może zrobić Y, jeśli X nie spłaci zaciągniętej pożyczki?
  • Co, jeśli spłaci tylko część?
  • A co, jeśli spłaci później?
  • Kto poniesie koszty kolejnych „przeniesień” – z X na Y i z Y na X (np. opłaty notarialne, opłaty sądowe)? 
  • Inne postanowienia, odpowiadające konkretnej sytuacji.

Jeśli przewłaszczenie dotyczy nieruchomości, te wszystkie postanowienia warto zawrzeć w akcie notarialnym przenoszącym własność.

Przewłaszczenia na zabezpieczenia dokonuje się w tej samej formie, jaka jest wymagana dla zbycia danej rzeczy – akt notarialny, forma pisemna z poświadczonym podpisem, zwykła forma pisemna…

Nawet jeśli jednak nie jest w danym przypadku wymagana żadna konkretna forma, i tak taką umowę warto zawrzeć co najmniej w zwykłej formie pisemnej (nawet gdyby to miała być umowa spisana na serwetce). Jeśli chcesz wiedzieć dlaczego, przeczytaj wpis o zawieraniu umów na piśmie.

Powtórzę to jeszcze raz! Ten sposób zabezpieczenia należy dobrze przemyśleć, zwłaszcza gdy się jest dłużnikiem. Może się bowiem okazać, że po jakimś czasie komornik eksmituje Cię z już-nie-Twojego mieszkania albo okaże się, że coś, co uważałeś za swoje, nie jest już ani Twoje ani nawet Twojego wierzyciela, lecz jakiejś zupełnie Ci nieznanej osoby.

Tymczasem podziel się tym artykułem, jeśli uważasz, że zawiera ważne informacje.

Pozdrawiam,

AKN

PS. Dodam jeszcze tylko, że przewłaszczenie na zabezpieczenie bywa wykorzystywane przez oszustów, którzy nie tłumaczą swoim „ofiarom”, na czym ono polega, i oszukańczo pozbawiają ich mieszkań (np. w zamian za udzielenie pożyczki w kwocie 10.000 zł.). Nie bądź taką właśnie ofiarą i nie podpisuj niczego, czego nie rozumiesz.