Co to jest najem okazjonalny? Okiem wynajmującego.

Zapisz się do biuletynu i korzystaj z praktycznej wiedzy

Najem okazjonalny jest promowany jako doskonały sposób na problemy z nierzetelnymi najemcami. Czy słusznie?

Ostatnio pisałam o tym, jak można wynajmować lokal mieszkalny i przestrzegałam przed ryzykiem związanym z wynajmem. Wiele osób pyta mnie, czy najem okazjonalny to recepta na te zagrożenia.

Skąd się wziął najem okazjonalny?

Został wprowadzony do ustawy o ochronie praw lokatorów, żeby nieco złagodzić nierównowagę pozycji prawnej pomiędzy najemcami a wynajmującymi, bo ta nierównowaga aż kole w oczy!
Jednak nie to leżało na sercu ustawodawcy, gdy wprowadzał nowe przepisy. Zrobił to przede wszystkim po to, aby uzupełnić państwowy budżet o podatek dochodowy należny od wynajmujących, którzy dotychczas działali w szarej strefie.

Co to jest najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu na czas oznaczony zawarta pomiędzy najemcą a wynajmującym, który nie prowadzi wynajmu w ramach swojej działalności gospodarczej. Aby była skuteczna muszą zostać spełnione liczne formalności, w szczególności najemca musi poddać się egzekucji w akcie notarialnym.

Szczególny sens najmu okazjonalnego zasadza się w nieco uproszczonej procedurze opróżnienia lokalu.

Jak wynająć mieszkanie i nie stracić

Dzięki poddaniu się przez najemcę egzekucji w formie aktu notarialnego, właściciel lokalu ma możliwość – teoretycznie – zupełnie pominąć etap postępowania sądowego, polegający na czasochłonnym ustalaniu czy lokator rzeczywiście ma opróżnić lokal i jaka jest jego sytuacja życiowa. Żadnych rozpraw, żadnych świadków…

W konsekwencji właściciel na tym etapie zyskuje sporo czasu – od kilku miesięcy do kilku lat.

Niedozwolone klauzule umowne w umowach najmu

Dlaczego uważam, że najem okazjonalny to słaby interes dla wynajmującego?

Po pierwsze, zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest dość skomplikowane – mało kto robi to dobrze (choć akurat z pomocą mojej checklisty, nie będziesz mieć problemu – pobierz ją tutaj: http://bit.ly/checklista-wynajem).

Do tego dochodzi również dość skomplikowane postępowanie związane z nadaniem klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Prowadzić tą „procedurę” trzeba z nosem w przepisach – wynajmujący musi spełnić wymogi co do treści żądania opróżnienia lokalu, jego formy i terminów… Jeśli im uchybi, z klauzuli wykonalności (a co za tym idzie, przyspieszonej ścieżki) nici.

Dodatkowo nikt nie zabroni osobie, która obiecała przyjąć najemcę, pozbyć się prawa do lokalu, w którym podobno nasz najemca miał być witany z otwartymi ramionami (nieruchomość można sprzedać, a umowę najmu rozwiązać). Teoretycznie powinien Cię o tym powiadomić, ale co jeśli tego nie zrobi? Nic.

Na domiar złego, w ustawie o ochronie praw lokatorów jest przepis art. 35, który – znajdując się w rozdziale „Przepisy przejściowe” – w zamyśle ustawodawcy regulował sytuację, gdy wyrok eksmisyjny został wydany przed wejściem w życie tej ustawy, a miał być wykonany po jej wejściu w życie. Biorąc pod uwagę, że minęło już prawie 20 lat obowiązywania ustawy, przepis ten powinien mieć już tylko znaczenie historyczne.

Powinien, ale okazało się, że bywa wykorzystywany do tego, aby już na etapie egzekucji skierować dłużnika z powrotem do sądu, celem ustalenia uprawnienia do lokalu socjalnego. Całe postępowanie strasznie się przedłuża, a sens wynajmu okazjonalnego zostaje całkowicie zniweczony.

Jak nie najem okazjonalny, to co?

Co zatem zrobić, żeby zminimalizować ryzyko utraty czasu, pieniędzy, a nawet dostępu do mieszkania?

Twoje bezpieczeństwo jako wynajmującego nie zależy od tego, czy wybierzesz najem okazjonalny, czy nie, ale od tego, jakie realne kroki podejmiesz na etapie zawierania umowy najmu – jak zweryfikujesz osobę najemcy, jakie konkretne postanowienia zawrzesz w umowie najmu i jak zabezpieczysz swoje interesy na etapie wydawania lokalu!

O tym wszystkim piszę szczegółowo w e-booku „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić? Praktyczny przewodnik dla wynajmujących.” bit.ly/ebook-wynajem
Pozdrawiam,
AKN

Umów się na indywidualną konsultację i poznaj rozwiązanie skrojone na miarę Twoich potrzeb

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *