Najczęstsze błędy w umowie najmu mieszkania. A dokładnie 5 błędów.

Zapisz się do biuletynu i korzystaj z praktycznej wiedzy

Dziś obiorę na tapet najczęstsze błędy w umowach najmu mieszkania popełniane przez wynajmujących.

Zanim przejdę dalej

Może zauważyłeś, że ostatnio na blogu wałkuję temat najmu.

Z kilku powodów.

Po pierwsze, wielu moich klientów to osoby zajmujące się wynajmem – wynajmem pokoi, najmem krótkoterminowym czy „zwykłym”. Temat ten jest zatem często poruszany w mojej kancelarii.

Po drugie, gdy to piszę, Rada Polityki Pieniężnej po raz kolejny nie zdecydowała się na zmianę stawek oprocentowania – główna stopa procentowa pozostała na rekordowo niskim poziomie 1,5 proc. Oznacza to, że oprocentowanie lokat bankowych pozostanie żałośnie niskie, a osoby posiadające kapitał i chcące go „przechować” – zwracają się na przykład ku nieruchomościom.

Jak wynająć mieszkanie i nie stracić

Po trzecie, wynajem to niezła metoda, żeby wystartować w biznesie nieruchomościowym, którego możliwości są teraz bardzo szerokie, zaczynając właśnie od podnajmu, przez pośrednictwo, flipy i inne formy, na deweloperce kończąc.

Po czwarte, jest wiele osób, które mieszkanie otrzymały „po babci” i chcą je wykorzystać, aby zwiększyć swoje dochody w drodze wynajmu (mam wrażenie, że właśnie na te osoby ustawodawca zastawił najwięcej pułapek, a ja bardzo bym chciała, żeby w nie nie wpadły).

Niedozwolone klauzule umowne w umowach najmu

Jeśli jesteś przedsiębiorczy…

Wszystkie te kategorie są zaludnione przez osoby, w ten lub inny sposób, przedsiębiorcze. A do nich właśnie kierowany jest ten blog. Przedsiębiorczość, a co za nią idzie proaktywność, zaradność, samodzielność i wolę walki, bardzo sobie cenię u ludzi, tym chętniej staram się przedsiębiorczym pomagać.

Jeśli i Ty jesteś przedsiębiorczy i nie lubisz siedzieć z założonymi rękami. aż ktoś Ci coś da (zapewne po tym, jak zabrał komuś innemu), to zapraszam Cię do śledzenia moich artykułów, w tym tych na temat wynajmu. Nawet jeśli jeszcze się tym nie zajmujesz. Cóż, nigdy nie wiadomo, kiedy okazja zapuka do drzwi. Warto być na jej przyjście przygotowanym :)

Rzuć okiem na te artykuły:

Wynajem jako biznes.

Najem okazjonalny.

Sposoby na wynajem.

Najczęstsze błędy w umowie najmu mieszkania – wielka piątka

Natomiast dziś chciałabym „wytknąć” wynajmującym pięć dość częstych błędów. Dlaczego napisałam wytknąć w cudzysłowie?  Bo wbrew znaczeniu słowa wytknąć, nie chcę być złośliwa, lecz chcę Cię uczulić na niepoprawną praktykę, ostrzec przed popełnieniem tych błędów, ustrzec Cię przed ich przykrymi konsekwencjami. Wiedz zatem, że przyświecają mi jak najlepsze intencje (choć niestety mogę się nie powstrzymać od odrobiny złośliwości).

A więc… startujemy…

Wynajmowanie byle komu

Co mam na myśli?

Otóż, zauważyłam, że wynajmujący – licząc już w myślach, ile zarobią na czynszu najmu – w ogóle nie sprawdzają, z kim zawierają umowę najmu.

Jeśli i Ty nie przywiązujesz do tego wagi, to zadaj sobie pytanie: czy powierzyłbyś pierwszej lepszej osobie walizkę zawierającą 200.000 zł.? No chyba nie. To dlaczego oddajesz komuś swoje mieszkanie o podobnej lub wyższej wartości?

Sprawdź, z kim masz do czynienia!

Zawieranie umowy najmu na czas nieoznaczony

Teoretycznie umowę na czas nieoznaczony można rozwiązać za wypowiedzeniem, ale… to tylko teoria.

W rzeczywistości umowy najmu (czyli umowy, według której ktoś ma Ci płacić za korzystanie z mieszkania) nie da się wypowiedzieć.

Oczywiście ustawa wskazuje karygodne zachowania najemcy, które uzasadniają wypowiedzenie umowy. Ok., zgadzam się.

Ale ja mam na myśli wypowiedzenie umowy tak… po prostu. Na przykład dlatego, że właściciel mieszkania chce z nim zrobić coś innego, zamieszkać w nim (tu niby wypowiedzenie jest możliwe, ale za… 3 lata!), wynająć komuś innemu, sprzedać, wynajmować turystom, prowadzić w nim działalność gospodarczą, cokolwiek…

Ale nie martw się, z „ważnych przyczyn” być może Twoją umowę rozwiąże sąd… Oczywiście, tylko jak wniesiesz opłatę sądową, uzasadnisz pozew czymś spektakularnym i poczekasz kilka lat na wyrok…

Wliczanie opłat za media w czynsz najmu

Tu krótko.

Jest to niekorzystne z powodów podatkowych (jeśli rozliczasz się ryczałtem), a poza tym opłaty za media zużyte przez najemcę mają tendencję do wzrastania tym bardziej, im bardziej to wynajmujący za nie płaci.

Życia nie oszukasz.

Niepobieranie kaucji. Pobieranie za małej kaucji. Rozkładanie kaucji na raty.

Którąkolwiek z tych rzeczy robisz, zasługujesz na lanie.

Kaucja to Twoje podstawowe zabezpieczenie. Nie wolno Ci wydać kluczy najemcy, dopóki nie dostaniesz kaucji. Zrozumiano?

Im wyższy standard lokalu, tym wyższa kaucja (choć wysokość kaucji może zależeć też od innych czynników)

Nieutrzymywanie kontaktu z najemcami

Nie chodzi mi o dokonywanie cotygodniowych inspekcji i zaglądanie najemcom w garnki. Żeby Ci też, broń Boże, nie przyszło do głowy wchodzić do mieszkania pod nieobecność najemców i bez ich zgody (bez naprawdę dobrego powodu).

Chodzi mi raczej o pozostawanie w kontakcie, pilnowanie płatności i – niestety czasami – przypominanie o nich, reagowanie na zgłoszenia oraz dokonywanie inspekcji w określonych w umowie odstępach czasu (pamiętaj, że taką możliwość strony muszą wprowadzić do umowy, inaczej wynajmujący w ogóle nie ma takiego prawa).

Uff. Skończyłam.

Jeśli chcesz, abym sprawdziła, czy w Twojej umowie najmu nie ma błędów mogących Cię kosztować sporo pieniędzy, czasu, nerwów, a może nawet utratę dostępu do mieszkania, skontaktuj się ze mną: adwokat@akn.szczecin.pl

Jeśli chcesz rozszerzać swoją wiedzę z zakresu wynajmu, koniecznie zapoznaj się z moim e-bookiem „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić? Praktyczny przewodnik dla wynajmujących.”

Wiesz już, co masz robić!

Pozdrawiam,

A.

Umów się na indywidualną konsultację i poznaj rozwiązanie skrojone na miarę Twoich potrzeb

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *