Prawo dla Przedsiębiorczych

Umowa najmu okazjonalnego jest promowana jako doskonały sposób na problemy z nierzetelnymi najemcami. Czy słusznie?

Ostatnio pisałam o tym, jak można wynajmować lokal mieszkalny i przestrzegałam przed ryzykiem związanym z wynajmem. Wiele osób pyta mnie, czy najem okazjonalny to recepta na te zagrożenia.

Skąd się wziął najem okazjonalny?

Został wprowadzony do ustawy o ochronie praw lokatorów, żeby nieco złagodzić nierównowagę pozycji prawnej pomiędzy najemcami a wynajmującymi, bo ta nierównowaga aż kole w oczy!
Jednak nie to leżało na sercu ustawodawcy, gdy wprowadzał nowe przepisy. Zrobił to przede wszystkim po to, aby uzupełnić państwowy budżet o podatek dochodowy należny od wynajmujących, którzy dotychczas działali w szarej strefie.

Co to jest najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu na czas oznaczony zawarta pomiędzy najemcą a wynajmującym, który nie prowadzi wynajmu w ramach swojej działalności gospodarczej. Aby była skuteczna muszą zostać spełnione liczne formalności, w szczególności najemca musi poddać się egzekucji w akcie notarialnym.

Szczególny sens najmu okazjonalnego zasadza się w nieco uproszczonej procedurze opróżnienia lokalu. Dzięki poddaniu się przez najemcę egzekucji w formie aktu notarialnego, właściciel lokalu ma możliwość – teoretycznie – zupełnie pominąć etap postępowania sądowego. Żadnych rozpraw, żadnych świadków…

W konsekwencji właściciel na tym etapie zyskuje sporo czasu – od kilku miesięcy do kilku lat.

Załączniki do umowy najmu okazjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest dla laika dość skomplikowane. Mało kto robi to dobrze. Choć akurat z pomocą mojej checklisty, nie będziesz mieć problemu – pobierz ją tutaj: http://bit.ly/checklista-wynajem.

Do umowy najmu okazjonalnego należy koniecznie załaczyć:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (ja to nazywam lokalem awaryjnym);

3) oświadczenie właściciela lokalu awaryjnego, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Do tego dochodzi jeszcze ABSOLUTNIE NIEZBĘDNE zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Masz na to 14 dni!

Możliwe problemy przy umowie najmu okazjonalnego

Również postępowanie związane z nadaniem klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu jest dość skomplikowane. Prowadzić tą „procedurę” trzeba z nosem w przepisach. Wynajmujący musi spełnić wymogi co do treści żądania opróżnienia lokalu, jego formy i terminów… Jeśli im uchybi, z klauzuli wykonalności (a co za tym idzie, przyspieszonej ścieżki) nici.

Dodatkowo nikt nie zabroni osobie, która obiecała przyjąć najemcę, pozbyć się prawa do lokalu, w którym podobno nasz najemca miał być witany z otwartymi ramionami (nieruchomość można sprzedać, a umowę najmu rozwiązać). Teoretycznie powinien Cię o tym powiadomić, ale co jeśli tego nie zrobi? Nic.

Jak nie umowa najmu okazjonalnego, to co?

Co zatem zrobić, żeby zminimalizować ryzyko utraty czasu, pieniędzy, a nawet dostępu do mieszkania?

Twoje bezpieczeństwo jako wynajmującego nie zależy od tego, czy wybierzesz umowę najmu okazjonalnego, czy nie. Zależy to od tego, jakie realne kroki podejmiesz na etapie zawierania umowy najmu – jak zweryfikujesz osobę najemcy, jakie konkretne postanowienia zawrzesz w umowie najmu i jak zabezpieczysz swoje interesy na etapie wydawania lokalu!

O tym wszystkim piszę szczegółowo w e-booku „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić? Praktyczny przewodnik dla wynajmujących.” bit.ly/ebook-wynajem

Prawa lokatorów to coś, o czym – wynajmując mieszkanie prywatnym osobom, aby mogły w nim mieszkać (jak to można zrobić inaczej przeczytaj w moim poście „Jak wykorzystać mieszkanie na wynajem?”) – koniecznie musisz mieć dużą i rzetelną wiedzę. Stąd dzisiejszy wpis. Choć nie wyczerpuje on całego temat (wszystko na ten temat możesz przeczytać w moim e-booku), to stanowi dobry początek!

Jakie przepisy regulują prawa lokatorów?

Kiedyś zasady dotyczące umowy najmu były uregulowane w Kodeksie cywilnym, jednak kolejne „ulepszenia” doprowadziły do niemal całkowitej utraty znaczenia przez te przepisy. Aktualnie ustawodawca tak skomplikował sprawę, że nikt już nie wie, o co właściwie chodzi w tym wynajmie.

Przepisy regulujące kwestie związane z najmem to:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jednolity z dnia 16 maja 2019 r., Dz. U. z 2019 r. poz. 1145), zwany dalej k.c.;
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity z dnia 6 czerwca 2019 r., Dz. U. z 2019 r. poz. 1182), zwana dalej ustawą o ochronie praw lokatorów;
3. w pewnym zakresie również Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (z dnia 14 czerwca 2018 r., Dz.U. z 2018 r. poz. 1360), zwana dalej k.p.c.

Ustawą szczególnie istotną z punktu widzenia wynajmującego jest ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Czy umowę najmu można w ogóle wypowiedzieć?

Oczywiście! Ale tylko pod warunkiem, że jesteś lokatorem. Wynajmujący już nie ma takiej możliwości!

Jak to możliwe?

Otóż właściciel może wypowiedzieć umowę najmu tylko w ściśle określonych przypadkach i to z kosmicznie długim terminem wypowiedzenia.

Na przykład, właściciel może wypowiedzieć umowę, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do innego lokalu. A jeśli lokator nie ma prawa do innego lokalu (czyli zazwyczaj), właściciel, który zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu (tylko pod tym warunkiem), może wypowiedzieć umowę najmu na 3 lata naprzód! Przyznasz, że to dość długo…

Na szczęście terminy te są nieco krótsze, gdy lokator łamie postanowienia umowy najmu. I tu nie ma jednak szału: lokator może de facto nie płacić za Twoje mieszkanie nawet 5-6 miesięcy, zanim umowa wygaśnie.

Dodatkowo, jeśli najemca jest wandalem i terrorystą, to wcale nie znaczy, że nie przysługuje mu ochrona praw lokatorów.

Jeśli bowiem najemca „używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali”, musisz dać mu aż miesiąc na poprawę! I dopiero potem możesz wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia.

Eksmisja z mieszkania – co na to prawa lokatorów?

To, że umowa została rozwiązana lub wygasła, nie oznacza wcale, że możesz wejść do swojego mieszkania i wystawić lokatora wraz z walizkami i psem za drzwi. Co to, to nie!

Jeśli chcesz postąpić zgodnie z prawem, powinieneś najpierw podjąć próbę ugodowego załatwienia sprawy. Jeśli Twoje argumenty (w tym powołanie się na święte prawo własności i to, że utrzymujesz lokatora kosztem własnych dzieci) nie przekonają go, musisz wysłać mu wezwanie do wydania lokalu, a potem skierować do sądu pozew o zobowiązanie do opróżnienia lokalu przeciwko lokatorowi i wszystkim jego domownikom.

Co szczególnie kłopotliwe, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka również o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia (czyli czy najemcy przysługiwać ma lokal socjalny, czy też nie). Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. A gminy niestety nie mają takich lokali na zbyciu.

Po uprawomocnieniu się wyroku (niekoniecznie w pierwszej instancji), będziesz musiał złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji przez komornika.

Jeśli myślisz, że masz szczęście, bo Twoim lokatorom nie przysługuje lokal socjalny, to wiedz, że w większości przypadków i tak lokatorzy będą mieli prawo do pomieszczenia tymczasowego, czyli takiego, do którego można ich przenieść z całym dobytkiem. I znów to powtórzę: gminy niestety nie mają takich lokali na zbyciu.

Kaucja

Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów są dość restrykcyjne, jeśli chodzi o kaucję zabezpieczającą. Zgodnie z art. 6:

„1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

2. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

1. 1)   dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu;
2. 2)   jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu”.

Ty w swojej umowie możesz uregulować zwrot kaucji odmiennie, ale musisz liczyć się z tym, że w razie sporu sądowego wyrok zostanie wydany na podstawie postanowienia ustawy, a nie umowy.

Tyle o prawach lokatorów. Może coś o obowiązkach?

Teoretycznie najemca jest zobowiązany płacić czynsz, opłaty za korzystanie z lokalu niezależne od właściciela (np. do spółdzielni, za wodę, gaz, prąd), a także utrzymywać lokal w dobrym stanie. Jak jednak pokazałam powyżej, niewiele możesz zrobić, gdy najemca się z tego obowiązku nie wywiązuje.

Zadbaj o prawa wynajmującego

O prawa lokatorów ustawodawca zadbał doskonale. Natomiast o ochronę praw wynajmującego musisz zatroszczyć się sam. O tym, jak to zrobić dowiesz się z mojego e-booka „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić? Praktyczny przewodnik dla wynajmujących„. Możesz go kupić w moim sklepie.

Rynek nieruchomości wciąż rośnie i wiele osób zastanawia się jak wykorzystać mieszkanie na wynajem, aby było to spójne z ich celami i potrzebami.

Coraz więcej osób stać na własne „em”. Coraz więcej osób posiada wolne środki, które musi jakoś zagospodarować, aby nie zostały zjedzone przez inflację (i dotrwały bezpiecznie do emerytury lub aż dzieci dorosną). Coraz większy jest też popyt na lokale na wynajem z powodu migracji pracowników i coraz większej liczby imigrantów.

Po okresie tzw. lockdownu z powodu epidemii chodziły słuchy, że rynek nieruchomości się załamie, a mieszkania na wynajem będą świeciły pustkami. Na razie wróżby te się nie sprawdziły, choć na pewno zaszły pełne zmiany na rynku nieruchomości na wynajem.

Jest też spora grupa osób, która mieszkanie dostała lub odziedziczyła, choć swoje własne potrzeby mieszkaniowe zaspokaja inaczej.

Co z takim prezentem od losu zrobić?

Odpowiedź wciąż wydaje się prosta – wynająć!

No dobrze, wynająć, ale jak? Co właściwie mogę zrobić z mieszkaniem na wynajem? Jak je wykorzystać?

Mieszkanie na wynajem długoterminowy

Możesz po prostu mieszkanie oddać osobie prywatnej w najmem na cele mieszkaniowe na dłuższy okres (na przykład na rok). Będzie to rozwiązanie dobre, jeśli nie zamierzasz poświęcać temu zbyt wiele czasu. Masz przecież swoją pracę, a mieszkanie „trzymasz dla dzieci”, które co prawda są jeszcze w przedszkolu, ale przecież czas tak szybko leci…

Jeśli się na to zdecydujesz (jak bardzo wielu właścicieli mieszkań na wynajem) musisz zdobyć konieczną wiedzę na temat tego, jakie obowiązują w tym zakresie przepisy i zasady. Nie chcesz przecież stracić dostępu do swojego mieszkania!

Zapoznaj się z tym nagraniem:

Jak wykorzystać mieszkanie na wynajem? Może najem „na pokoje”?

Jeśli mieszkanie jest duże i ma wiele pomieszczeń, możesz je wynajmować kilku osobom w ten sposób, że będziesz z nimi zawierać umowy najmu poszczególnych pokoi. Jest to tak naprawdę dalej najem długoterminowy, na cele mieszkalne. Jednak ten sposób wykorzystania mieszkania na wynajem ma – w stosunku do wynajmowania całego mieszkania jednej osobie – pewne zalety:

1. może być bardziej dochodowy niż wynajęcie całego mieszkania,
2. pokoje łatwiej wynająć,
3.  będziesz mieć stały dostęp o części wspólnych mieszkania (kuchnia, łazienki), co pozwoli Ci regularnie sprawdzać stan mieszkania, ale…

… zazwyczaj taki sposób wykorzystania mieszkania na wynajem wymaga większego wkładu finansowego na początek. Po prostu musisz dostosować lokal tak, aby mogło w nim wygodnie mieszkać kilka niezwiązanych ze sobą osób.

Dodatkowo wykorzystując tak mieszkanie na wynajem musisz się liczyć, że jest to bardziej pracochłonne niż „zwykły wynajem”.

Czy warto wykorzystać mieszkanie na wynajem na doby?

Podobnie jest z tzw. najmem krótkoterminowym, czyli z wynajmowaniem lokalu („apartamentu”) turystom na czas ich pobytu w Twoim mieście. Również na takim najmie można zarobić więcej niż „normalnie”, jednak jest to działalność podobna nieco do prowadzenia hotelu – pierzesz, sprzątasz, przyjmujesz i wymeldowujesz gości.

Ta forma wykorzystywania mieszkania na wynajem w dużym stopniu podupadła w okresie epidemii koronawirusa. Był okres, gdy zarówno hotele, jak i inne miejsca zakwaterowania musiały być zupełnie zamknięte, a normalny ruch biznesowy i turystyczny ciąż nie powrócił. W dodatku poszczególne gminy i kolejni politycy cały czas straszą wprowadzeniem ograniczeń w prowadzeniu tego typu działalności.

Jak firma może wykorzystać mieszkanie na wynajem?

Możesz też swój lokal wynająć na dłuższy okres jakiejś firmie, aby tam zorganizowała swoje biuro lub zakwaterowała swoich pracowników. Ten sposób wykorzystania mieszkania na wynajem ma swoje zalety – mianowicie, to ta firma odpowiada za wydanie Ci lokalu w stanie wolnym od osób i rzeczy. To bardzo wygodne rozwiązanie, ale uwaga na VAT!

Co to jest „podnajem”?

Skoro mówimy o wynajmowaniu firmie…

Możesz też oddać swoje mieszkanie „w podnajem”, to znaczy wynająć je przedsiębiorcy, który będzie ten lokal dalej wynajmował na pokoje lub na doby. Ty będziesz co miesiąc dostawać umówiony czynsz porównywalny z tym, który otrzymałbyś wynajmując mieszkanie „na długi termin”, a ten przedsiębiorca będzie zarabiał na tym, że najem na doby lub na pokoje przynosi większy przychód niż „zwykły” najem.

Jak wykorzystać mieszkanie na wynajem i ile z tym roboty?

Pamiętaj, że nawet wynajmowanie jednego mieszkania na długi czas wiąże się z pewnymi obowiązkami. Poczynając od przygotowania i zamieszczenia ogłoszenia, przez pokazywanie lokalu osobom zainteresowanym (które wcale nie muszą ostatecznie wynająć Twojego mieszkania), przygotowanie umowy i skompletowanie innych dokumentów, aż po reagowanie na różnego rodzaju sytuacje dotyczące Twojego lokalu oraz zakończenie najmu i odbiór lokalu.

Dodatkowo, niezależnie od tego, jak zdecydujesz się wykorzystywać swoje mieszkanie na wynajem, musisz zdobyć najpierw na ten temat chociaż podstawową wiedzę. Taką niezbędną wiedzę na temat wynajmowania mieszkania, a do tego wzory wszystkich niezbędnych dokumentów znajdziesz w moim e-booku „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić? Praktyczny przewodnik dla wynajmujących.„

Pamiętaj, że trzymać rękę na pulsie możesz również czytając tego bloga. Polecam szczególnie kategorię „nieruchomości”.

https://prawodlaprzedsiebiorczych.pl/category/nieruchomosci/

Pozdrawiam i do zobaczenia wkrótce,

AKN