Umowa najmu mieszkania – 5 najczęstszych błędów

Dziś obiorę na tapet najczęstsze błędy w umowie najmu mieszkania popełniane przez wynajmujących.

Rzuć okiem również na inne artykuły z kategorii NIERUCHOMOŚCI: https://prawodlaprzedsiebiorczych.pl/category/nieruchomosci/

Najczęstsze błędy w umowie najmu mieszkania – wielka piątka

Natomiast dziś chciałabym „wytknąć” wynajmującym pięć dość częstych błędów, które popełniają zawierając lub wykonując umowę najmu mieszkania.

Dlaczego napisałam wytknąć w cudzysłowie?  

Bo wbrew znaczeniu słowa wytknąć, nie chcę być złośliwa, lecz chcę Cię uczulić na niepoprawną praktykę, ostrzec przed popełnieniem tych błędów, ustrzec Cię przed ich przykrymi konsekwencjami. Wiedz zatem, że przyświecają mi jak najlepsze intencje (choć niestety mogę się nie powstrzymać od odrobiny złośliwości).

A więc… startujemy…

Zawieranie umowy najmu mieszkania z… byle kim

Co mam na myśli?

Otóż, zauważyłam, że wynajmujący – licząc już w myślach, ile zarobią na czynszu najmu – w ogóle nie sprawdzają, z kim zawierają umowę najmu.

Jeśli i Ty nie przywiązujesz do tego wagi, to zadaj sobie pytanie: czy powierzyłbyś pierwszej lepszej osobie walizkę zawierającą 200 000 zł? No chyba nie. To dlaczego oddajesz komuś swoje mieszkanie o podobnej lub nawet wyższej wartości?

Sprawdź, z kim masz do czynienia, zanim zawrzesz z nim umowę najmu mieszkania!

Zawieranie umowy najmu na czas nieoznaczony

Teoretycznie umowę na czas nieoznaczony można rozwiązać za wypowiedzeniem, ale… to tylko teoria.

W rzeczywistości umowy najmu (czyli umowy, według której ktoś ma Ci płacić za korzystanie z mieszkania) nie da się wypowiedzieć.

Oczywiście ustawa wskazuje karygodne zachowania najemcy, które uzasadniają wypowiedzenie umowy. Ok., zgadzam się.

Ale ja mam na myśli wypowiedzenie umowy tak… po prostu. Na przykład dlatego, że właściciel mieszkania chce z nim zrobić coś innego, zamieszkać w nim (tu niby wypowiedzenie jest możliwe, ale za… 3 lata!), wynająć komuś innemu, sprzedać, wynajmować turystom, prowadzić w nim działalność gospodarczą, cokolwiek…

Ale nie martw się, z „ważnych przyczyn” być może Twoją umowę rozwiąże sąd… Oczywiście, tylko jak wniesiesz opłatę sądową, uzasadnisz pozew czymś spektakularnym i poczekasz kilka lat na wyrok…

Sam widzisz, że umowa najmu mieszkania zawarta na czas nieoznaczony jest w rzeczywistości NIEROZWIĄZYWALNA!

Więcej o ochronie praw lokatorów przeczytaj klikając tutaj.

Wliczanie opłat za media w czynsz najmu

Tu krótko.

Jest to niekorzystne z powodów podatkowych (jeśli rozliczasz się ryczałtem, bo powiększają Twój przychód, a w konsekwencji i podatek), a poza tym opłaty za media zużyte przez najemcę mają tendencję do wzrastania tym bardziej, im bardziej to wynajmujący za nie płaci.

Życia nie oszukasz.

Niepobieranie kaucji. Pobieranie za małej kaucji. Rozkładanie kaucji na raty.

Którąkolwiek z tych rzeczy robisz, zasługujesz na lanie.

Kaucja to Twoje podstawowe zabezpieczenie. Nie wolno Ci wydać najemcy kluczy, dopóki nie dostaniesz kaucji. Zrozumiano?

Im wyższy standard lokalu, tym wyższa kaucja (choć wysokość kaucji może zależeć też od innych czynników)

Nieutrzymywanie kontaktu z najemcami

Świetnie – umowa najmu mieszkania podpisana, więc uważasz, ze przez rok albo dłużnej masz spokój! Błąd!

Nie chodzi mi o dokonywanie cotygodniowych inspekcji i zaglądanie najemcom w garnki. Żeby Ci też, broń Boże, nie przyszło do głowy wchodzić do mieszkania pod nieobecność najemców i bez ich zgody (bez naprawdę dobrego powodu).

Chodzi mi raczej o pozostawanie w kontakcie, pilnowanie płatności i – niestety czasami – przypominanie o nich, reagowanie na zgłoszenia oraz dokonywanie inspekcji w określonych w umowie odstępach czasu (pamiętaj, że taką możliwość strony muszą wprowadzić do umowy, inaczej wynajmujący w ogóle nie ma takiego prawa).

Uff. Skończyłam.

Jeśli chcesz, abym sprawdziła, czy w Twojej umowie najmu nie ma błędów mogących Cię kosztować sporo pieniędzy, czasu, nerwów, a może nawet utratę dostępu do mieszkania, skontaktuj się ze mną: adwokat@akn.szczecin.pl

Jeśli chcesz rozszerzać swoją wiedzę z zakresu wynajmu, koniecznie zapoznaj się z moim e-bookiem „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić? Praktyczny przewodnik dla wynajmujących.”

Wiesz już, co masz robić!

Pozdrawiam,

A.

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego jest promowana jako doskonały sposób na problemy z nierzetelnymi najemcami. Czy słusznie?

Ostatnio pisałam o tym, jak można wynajmować lokal mieszkalny i przestrzegałam przed ryzykiem związanym z wynajmem. Wiele osób pyta mnie, czy najem okazjonalny to recepta na te zagrożenia.

Skąd się wziął najem okazjonalny?

Został wprowadzony do ustawy o ochronie praw lokatorów, żeby nieco złagodzić nierównowagę pozycji prawnej pomiędzy najemcami a wynajmującymi, bo ta nierównowaga aż kole w oczy!
Jednak nie to leżało na sercu ustawodawcy, gdy wprowadzał nowe przepisy. Zrobił to przede wszystkim po to, aby uzupełnić państwowy budżet o podatek dochodowy należny od wynajmujących, którzy dotychczas działali w szarej strefie.

Co to jest najem okazjonalny?

Umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu na czas oznaczony zawarta pomiędzy najemcą a wynajmującym, który nie prowadzi wynajmu w ramach swojej działalności gospodarczej. Aby była skuteczna muszą zostać spełnione liczne formalności, w szczególności najemca musi poddać się egzekucji w akcie notarialnym.

Szczególny sens najmu okazjonalnego zasadza się w nieco uproszczonej procedurze opróżnienia lokalu. Dzięki poddaniu się przez najemcę egzekucji w formie aktu notarialnego, właściciel lokalu ma możliwość – teoretycznie – zupełnie pominąć etap postępowania sądowego. Żadnych rozpraw, żadnych świadków…

W konsekwencji właściciel na tym etapie zyskuje sporo czasu – od kilku miesięcy do kilku lat.

Załączniki do umowy najmu okazjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest dla laika dość skomplikowane. Mało kto robi to dobrze. Choć akurat z pomocą mojej checklisty, nie będziesz mieć problemu – pobierz ją tutaj: http://bit.ly/checklista-wynajem.

Do umowy najmu okazjonalnego należy koniecznie załaczyć:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (ja to nazywam lokalem awaryjnym);

3) oświadczenie właściciela lokalu awaryjnego, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Do tego dochodzi jeszcze ABSOLUTNIE NIEZBĘDNE zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Masz na to 14 dni!

Możliwe problemy przy umowie najmu okazjonalnego

Również postępowanie związane z nadaniem klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu jest dość skomplikowane. Prowadzić tą „procedurę” trzeba z nosem w przepisach. Wynajmujący musi spełnić wymogi co do treści żądania opróżnienia lokalu, jego formy i terminów… Jeśli im uchybi, z klauzuli wykonalności (a co za tym idzie, przyspieszonej ścieżki) nici.

Dodatkowo nikt nie zabroni osobie, która obiecała przyjąć najemcę, pozbyć się prawa do lokalu, w którym podobno nasz najemca miał być witany z otwartymi ramionami (nieruchomość można sprzedać, a umowę najmu rozwiązać). Teoretycznie powinien Cię o tym powiadomić, ale co jeśli tego nie zrobi? Nic.

Jak nie umowa najmu okazjonalnego, to co?

Co zatem zrobić, żeby zminimalizować ryzyko utraty czasu, pieniędzy, a nawet dostępu do mieszkania?

Twoje bezpieczeństwo jako wynajmującego nie zależy od tego, czy wybierzesz umowę najmu okazjonalnego, czy nie. Zależy to od tego, jakie realne kroki podejmiesz na etapie zawierania umowy najmu – jak zweryfikujesz osobę najemcy, jakie konkretne postanowienia zawrzesz w umowie najmu i jak zabezpieczysz swoje interesy na etapie wydawania lokalu!

O tym wszystkim piszę szczegółowo w e-booku „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić? Praktyczny przewodnik dla wynajmujących.” bit.ly/ebook-wynajem

Jak prawo chroni prawa lokatorów?

Prawa lokatorów to coś, o czym – wynajmując mieszkanie prywatnym osobom, aby mogły w nim mieszkać (jak to można zrobić inaczej przeczytaj w moim poście „Jak wykorzystać mieszkanie na wynajem?”) – koniecznie musisz mieć dużą i rzetelną wiedzę. Stąd dzisiejszy wpis. Choć nie wyczerpuje on całego temat (wszystko na ten temat możesz przeczytać w moim e-booku), to stanowi dobry początek!

Jakie przepisy regulują prawa lokatorów?

Kiedyś zasady dotyczące umowy najmu były uregulowane w Kodeksie cywilnym, jednak kolejne „ulepszenia” doprowadziły do niemal całkowitej utraty znaczenia przez te przepisy. Aktualnie ustawodawca tak skomplikował sprawę, że nikt już nie wie, o co właściwie chodzi w tym wynajmie.

Przepisy regulujące kwestie związane z najmem to:

  1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jednolity z dnia 16 maja 2019 r., Dz. U. z 2019 r. poz. 1145), zwany dalej k.c.;
  2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity z dnia 6 czerwca 2019 r., Dz. U. z 2019 r. poz. 1182), zwana dalej ustawą o ochronie praw lokatorów;
  3. w pewnym zakresie również Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (z dnia 14 czerwca 2018 r., Dz.U. z 2018 r. poz. 1360), zwana dalej k.p.c.

Ustawą szczególnie istotną z punktu widzenia wynajmującego jest ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Czy umowę najmu można w ogóle wypowiedzieć?

Oczywiście! Ale tylko pod warunkiem, że jesteś lokatorem. Wynajmujący już nie ma takiej możliwości!

Jak to możliwe?

Otóż właściciel może wypowiedzieć umowę najmu tylko w ściśle określonych przypadkach i to z kosmicznie długim terminem wypowiedzenia.

Na przykład, właściciel może wypowiedzieć umowę, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do innego lokalu. A jeśli lokator nie ma prawa do innego lokalu (czyli zazwyczaj), właściciel, który zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu (tylko pod tym warunkiem), może wypowiedzieć umowę najmu na 3 lata naprzód! Przyznasz, że to dość długo…

Na szczęście terminy te są nieco krótsze, gdy lokator łamie postanowienia umowy najmu. I tu nie ma jednak szału: lokator może de facto nie płacić za Twoje mieszkanie nawet 5-6 miesięcy, zanim umowa wygaśnie.

Dodatkowo, jeśli najemca jest wandalem i terrorystą, to wcale nie znaczy, że nie przysługuje mu ochrona praw lokatorów.

Jeśli bowiem najemca „używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali”, musisz dać mu aż miesiąc na poprawę! I dopiero potem możesz wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia.

Eksmisja z mieszkania – co na to prawa lokatorów?

To, że umowa została rozwiązana lub wygasła, nie oznacza wcale, że możesz wejść do swojego mieszkania i wystawić lokatora wraz z walizkami i psem za drzwi. Co to, to nie!

Jeśli chcesz postąpić zgodnie z prawem, powinieneś najpierw podjąć próbę ugodowego załatwienia sprawy. Jeśli Twoje argumenty (w tym powołanie się na święte prawo własności i to, że utrzymujesz lokatora kosztem własnych dzieci) nie przekonają go, musisz wysłać mu wezwanie do wydania lokalu, a potem skierować do sądu pozew o zobowiązanie do opróżnienia lokalu przeciwko lokatorowi i wszystkim jego domownikom.

Co szczególnie kłopotliwe, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka również o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia (czyli czy najemcy przysługiwać ma lokal socjalny, czy też nie). Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. A gminy niestety nie mają takich lokali na zbyciu.

Po uprawomocnieniu się wyroku (niekoniecznie w pierwszej instancji), będziesz musiał złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji przez komornika.

Jeśli myślisz, że masz szczęście, bo Twoim lokatorom nie przysługuje lokal socjalny, to wiedz, że w większości przypadków i tak lokatorzy będą mieli prawo do pomieszczenia tymczasowego, czyli takiego, do którego można ich przenieść z całym dobytkiem. I znów to powtórzę: gminy niestety nie mają takich lokali na zbyciu.

Kaucja

Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów są dość restrykcyjne, jeśli chodzi o kaucję zabezpieczającą. Zgodnie z art. 6:

„1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

2. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

  1. 1)   dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu;
  2. 2)   jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu”.

Ty w swojej umowie możesz uregulować zwrot kaucji odmiennie, ale musisz liczyć się z tym, że w razie sporu sądowego wyrok zostanie wydany na podstawie postanowienia ustawy, a nie umowy.

Tyle o prawach lokatorów. Może coś o obowiązkach?

Teoretycznie najemca jest zobowiązany płacić czynsz, opłaty za korzystanie z lokalu niezależne od właściciela (np. do spółdzielni, za wodę, gaz, prąd), a także utrzymywać lokal w dobrym stanie. Jak jednak pokazałam powyżej, niewiele możesz zrobić, gdy najemca się z tego obowiązku nie wywiązuje.

Zadbaj o prawa wynajmującego

O prawa lokatorów ustawodawca zadbał doskonale. Natomiast o ochronę praw wynajmującego musisz zatroszczyć się sam. O tym, jak to zrobić dowiesz się z mojego e-booka „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić? Praktyczny przewodnik dla wynajmujących„. Możesz go kupić w moim sklepie.

Rynek nieruchomości na wynajem – jak wykorzystać mieszkanie na wynajem

Rynek nieruchomości wciąż rośnie i wiele osób zastanawia się jak wykorzystać mieszkanie na wynajem, aby było to spójne z ich celami i potrzebami.

Coraz więcej osób stać na własne „em”. Coraz więcej osób posiada wolne środki, które musi jakoś zagospodarować, aby nie zostały zjedzone przez inflację (i dotrwały bezpiecznie do emerytury lub aż dzieci dorosną). Coraz większy jest też popyt na lokale na wynajem z powodu migracji pracowników i coraz większej liczby imigrantów.

Po okresie tzw. lockdownu z powodu epidemii chodziły słuchy, że rynek nieruchomości się załamie, a mieszkania na wynajem będą świeciły pustkami. Na razie wróżby te się nie sprawdziły, choć na pewno zaszły pełne zmiany na rynku nieruchomości na wynajem.

Jest też spora grupa osób, która mieszkanie dostała lub odziedziczyła, choć swoje własne potrzeby mieszkaniowe zaspokaja inaczej.

Co z takim prezentem od losu zrobić?

Odpowiedź wciąż wydaje się prosta – wynająć!

No dobrze, wynająć, ale jak? Co właściwie mogę zrobić z mieszkaniem na wynajem? Jak je wykorzystać?

Mieszkanie na wynajem długoterminowy

Możesz po prostu mieszkanie oddać osobie prywatnej w najmem na cele mieszkaniowe na dłuższy okres (na przykład na rok). Będzie to rozwiązanie dobre, jeśli nie zamierzasz poświęcać temu zbyt wiele czasu. Masz przecież swoją pracę, a mieszkanie „trzymasz dla dzieci”, które co prawda są jeszcze w przedszkolu, ale przecież czas tak szybko leci…

Jeśli się na to zdecydujesz (jak bardzo wielu właścicieli mieszkań na wynajem) musisz zdobyć konieczną wiedzę na temat tego, jakie obowiązują w tym zakresie przepisy i zasady. Nie chcesz przecież stracić dostępu do swojego mieszkania!

Zapoznaj się z tym nagraniem:

Jak wykorzystać mieszkanie na wynajem? Może najem „na pokoje”?

Jeśli mieszkanie jest duże i ma wiele pomieszczeń, możesz je wynajmować kilku osobom w ten sposób, że będziesz z nimi zawierać umowy najmu poszczególnych pokoi. Jest to tak naprawdę dalej najem długoterminowy, na cele mieszkalne. Jednak ten sposób wykorzystania mieszkania na wynajem ma – w stosunku do wynajmowania całego mieszkania jednej osobie – pewne zalety:

  1. może być bardziej dochodowy niż wynajęcie całego mieszkania,
  2. pokoje łatwiej wynająć,
  3.  będziesz mieć stały dostęp o części wspólnych mieszkania (kuchnia, łazienki), co pozwoli Ci regularnie sprawdzać stan mieszkania, ale…

… zazwyczaj taki sposób wykorzystania mieszkania na wynajem wymaga większego wkładu finansowego na początek. Po prostu musisz dostosować lokal tak, aby mogło w nim wygodnie mieszkać kilka niezwiązanych ze sobą osób.

Dodatkowo wykorzystując tak mieszkanie na wynajem musisz się liczyć, że jest to bardziej pracochłonne niż „zwykły wynajem”.

Czy warto wykorzystać mieszkanie na wynajem na doby?

Podobnie jest z tzw. najmem krótkoterminowym, czyli z wynajmowaniem lokalu („apartamentu”) turystom na czas ich pobytu w Twoim mieście. Również na takim najmie można zarobić więcej niż „normalnie”, jednak jest to działalność podobna nieco do prowadzenia hotelu – pierzesz, sprzątasz, przyjmujesz i wymeldowujesz gości.

Ta forma wykorzystywania mieszkania na wynajem w dużym stopniu podupadła w okresie epidemii koronawirusa. Był okres, gdy zarówno hotele, jak i inne miejsca zakwaterowania musiały być zupełnie zamknięte, a normalny ruch biznesowy i turystyczny ciąż nie powrócił. W dodatku poszczególne gminy i kolejni politycy cały czas straszą wprowadzeniem ograniczeń w prowadzeniu tego typu działalności.

Jak firma może wykorzystać mieszkanie na wynajem?

Możesz też swój lokal wynająć na dłuższy okres jakiejś firmie, aby tam zorganizowała swoje biuro lub zakwaterowała swoich pracowników. Ten sposób wykorzystania mieszkania na wynajem ma swoje zalety – mianowicie, to ta firma odpowiada za wydanie Ci lokalu w stanie wolnym od osób i rzeczy. To bardzo wygodne rozwiązanie, ale uwaga na VAT!

Co to jest „podnajem”?

Skoro mówimy o wynajmowaniu firmie…

Możesz też oddać swoje mieszkanie „w podnajem”, to znaczy wynająć je przedsiębiorcy, który będzie ten lokal dalej wynajmował na pokoje lub na doby. Ty będziesz co miesiąc dostawać umówiony czynsz porównywalny z tym, który otrzymałbyś wynajmując mieszkanie „na długi termin”, a ten przedsiębiorca będzie zarabiał na tym, że najem na doby lub na pokoje przynosi większy przychód niż „zwykły” najem.

Jak wykorzystać mieszkanie na wynajem i ile z tym roboty?

Pamiętaj, że nawet wynajmowanie jednego mieszkania na długi czas wiąże się z pewnymi obowiązkami. Poczynając od przygotowania i zamieszczenia ogłoszenia, przez pokazywanie lokalu osobom zainteresowanym (które wcale nie muszą ostatecznie wynająć Twojego mieszkania), przygotowanie umowy i skompletowanie innych dokumentów, aż po reagowanie na różnego rodzaju sytuacje dotyczące Twojego lokalu oraz zakończenie najmu i odbiór lokalu.

Dodatkowo, niezależnie od tego, jak zdecydujesz się wykorzystywać swoje mieszkanie na wynajem, musisz zdobyć najpierw na ten temat chociaż podstawową wiedzę. Taką niezbędną wiedzę na temat wynajmowania mieszkania, a do tego wzory wszystkich niezbędnych dokumentów znajdziesz w moim e-booku „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić? Praktyczny przewodnik dla wynajmujących.

Pamiętaj, że trzymać rękę na pulsie możesz również czytając tego bloga. Polecam szczególnie kategorię „nieruchomości”.

https://prawodlaprzedsiebiorczych.pl/category/nieruchomosci/

Pozdrawiam i do zobaczenia wkrótce,

AKN

Jak epidemia wpływa na umowę?

Dziś zajmę się tym, jak epidemia wpływa na umowę, jej wykonanie, konsekwencje jej niewykonania. Dostaję o to wiele pytań.

Tego, co dzieje się teraz, większość z nas nigdy nie doświadczyła. Racja, nasi dziadkowie mieli wojnę, nasi rodzice mieli stan wojenny, ale moje pokolenie dorastało jednak w stabilnych czasach – nawykliśmy już do posiadania problemów pierwszego świata.

Zarówno jako przedsiębiorcy, jak i jako „zwykli” ludzie zawarliśmy wiele umów, których wykonanie stoi teraz pod znakiem zapytania.

Wiele firm ma przestoje, wiele firm upadnie, wielu ludzi zostanie bez pracy, wiele branż doświadcza i będzie doświadczać głębokiego kryzysu…

A czas leci, spływają kolejne faktury, kolejne zobowiązania stają się wymagalne…

Które umowy musimy wykonać…

Których wykonać nie musimy albo nie możemy…

Co z zadatkiem…

Co jeśli nie mam pieniędzy, żeby zapłacić za zamówiony towar…

Czy mogę rozwiązać umowę najmu, jeśli nie mogę w lokalu pracować…

Pytania i wątpliwości się mnożą, wątpliwości coraz więcej…

Postaram się pomóc.

Czytaj dalej Jak epidemia wpływa na umowę?

Najem krótkoterminowy

Najem krótkoterminowy to nie lada gratka zarówno dla właścicieli lokali na wynajem, jak i dla podróżników, którzy chcą przenocować wygodnie i w korzystnej cenie.

Z tą formą aktywności właściciela lokalu (celowo nie piszę „działalności”, bo wynajem krótkoterminowy wcale nie musi wiązać się z prowadzeniem działalności gospodarczej) wiąże się jednak kilka zagadnień, które mogą budzić wątpliwości.

Najem krótkoterminowy – co na to wspólnota mieszkaniowa?

Cóż…

Nic. Wspólnota mieszkaniowa ani w formie regulaminu ani w formie uchwały nie może zabronić takiej formy korzystania z nieruchomości – wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. Nie ma również prawnej podstawy, aby wspólnota zobowiązała właściciela do podawania numeru telefonu gości. Choć były takie pomysły w niektórych wspólnotach, to nie ostały się w toku postępowań sądowych.

Niemniej pamiętajmy, że hałaśliwi lub agresywni lokatorzy mogą mieć negatywne konsekwencje dla właściciela lokalu. Starajmy się więc, aby nasza – znów – aktywność w lokalu nie była nadmiernie uciążliwa dla sąsiadów.

Dlaczego?

Po pierwsze dlatego, że nasza wolność kończy się tam, gdzie zaczyna się wolność drugiego człowieka – tą zasadą warto kierować się w każdej sferze życia.

Po drugie dlatego, że mieszkańcy innych lokali mogą – do niesfornych turystów wzywać policję, a policja może kontaktować się z właścicielem lokalu, co jest uciążliwe.

Po trzecie, właściciel lokalu może narazić się na powództwo z art. 144 k.c., czyli o zaprzestanie naruszania prawa własności właścicieli innych mieszkań, co może być dla właściciela wynajmowanego lokalu czasochłonne i kosztowne.

I po czwarte, właściciel może się narazić na wytoczenie przeciwko niemu przez wspólnotę powództwa z art. 16 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym w skrajnych przepadkach wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Sposobem na okiełznanie gości jest z pewnością posługiwanie się własnym wewnętrznym regulaminem, do którego przestrzegania należy ich zobowiązać, zanim dostaną klucz. Warto w nim przewidzieć kary umowne na wypadek niezastosowania się do postanowień regulaminu. Nic tak nie przemawia do wyobraźni jak kwota kary wyrażona w złotych.

Zmiana sposobu użytkowania budynku

Drugą sprawą, którą chciałabym tu poruszyć jest też nowe orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego (15 lutego 2018 r., sygn. akt: II OSK 3220/17), które może mieć wpływ na najem krótkoterminowy, a zgodnie z którym zmiana sposobu użytkowania budynku, o której mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 prawo budowlane, może być spowodowana nie tylko przeprowadzeniem robót budowlanych w budynku, lecz także faktyczną zmianą sposobu jego użytkowania.

W uzasadnieniu tego wyroku czytamy:

Prawodawca konstruując definicję budynku zamieszkania zbiorowego nie wprowadził dolnego limitu osób, których przebywanie w określonym budynku warunkuje zaliczenie go do tego rodzaju obiektu. Trudno w tym względzie polemizować ze skarżącym kasacyjnie, który wywodzi, że należący do Niego budynek w skali zamieszkania nie może zostać zrównany z żadnym obiektem wymienionym w § 3 pkt 5 rozporządzenia. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, budynek ten może zostać zrównany z każdym spośród wyżej wymienionych. Tak samo okoliczność wykonywania dla mieszkańców budynku dodatkowych usług, typu sprzątanie czy gotowanie, nie może mieć przesądzającego znaczenia w tej materii. Decydującym kryterium pozostaje przeznaczenie budynku do okresowego pobytu ludzi, a dalsze wyliczenie ma jedynie charakter przykładowy.

Z uzasadnienia tego wynika, że sądy administracyjne i organy administracyjne zmieniają nieco front. W dotychczasowych stanowiskach zwracały uwagę na świadczenie usług dodatkowych jako istotnego elementu usług hotelowych. Choć to postępowanie dotyczyło budynku gospodarczego z funkcją mieszkalną, takie postawienie sprawy może skutkować koniecznością zmiany sposobu użytkowania lokalu, a to z kolei rodzi po stronie właściciela sporo obowiązków i wydatków.

Ciężko powiedzieć, czy ten trend się utrzyma, jednak – biorąc pod uwagę, że wyrok ten utrzymał w mocy wcześniejszy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, który mam po sąsiedzku – muszę mieć to orzeczenie na uwadze.

Zapraszam Cię do skomentowania tego artykułu, a jeśli interesuje Cię tematyka nieruchomości to zapoznaj się z innymi artykułami na ten temat.

Pozdrawiam i życzę wspaniałych Świat Wielkanocnych,

AKN

Działalność gospodarcza w mieszkaniu

Działalność gospodarcza w mieszkaniu zajmowanym na osobiste cele mieszkaniowe to coraz szersza praktyka. Do prowadzenia wielu biznesów nie potrzeba maszyn, magazynów, taśm produkcyjnych i innych cudów. Często wystarczy niewiele więcej niż laptop i w miarę swobodny dostęp do toalety. Nie ma zatem potrzeby wynajmować osobnego biura, gdy Twoim głównym narzędziem pracy jest komputer, a klientów spotykasz na skype’ie. Nie jest to jednak tak oczywiste dla naszych organów podatkowych…

Jeśli chodzi o koszty uzyskania przychodu, a konkretnie możliwość zaliczenia do tych kosztów przynajmniej części kosztów utrzymania własnego mieszkania, to kwestia ta stała się szczególnie głośna wskutek interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach. Organ ten – absolutnie oderwany od rzeczywistości – uznał, że jeśli w mieszkaniu nie wyodrębniliśmy osobnego pomieszczenia, w którym tylko (!) pracujemy, to nie ma możliwości „zaliczenia w koszty” wydatków związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego, nawet częściowo. Nie będę się rozwodzić nad tym, jak bezsensowne jest to stanowisko w XXI wieku, tylko od razu przejdę dalej, żeby Cię, drogi Przedsiębiorczy, uspokoić.

W grudniu zeszłego roku, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał bowiem odmienną interpretację (0114-KDIP3-1.4011.361.2017.1.ES), którą potwierdził inne wcześniejsze interpretacje indywidualne, które nie wyrażały aż takiego fiskalizmu jak ta katowicka. Działalność gospodarcza w mieszkaniu może generować wydatki zaliczane do kosztów uzyskania przychodów również, gdy nie wyodrębniono biura ani warsztatu w osobnym pomieszczeniu.

Trzymajmy się zatem tego, że klasyfikowanie części wydatków na mieszkanie jako kosztów uzyskania przychodu wciąż jest możliwe nawet, gdy mieszkasz w kawalerce, w której pracujesz, jesz i śpisz na powierzchni 20 m2.

A zatem…

skoro już postanowiliśmy, że w marcu robimy porządek z nieruchomościami (patrz Kalendarz Przedsiębiorczych), to koniecznie sprawdź, czy:

  1. korzystasz z takiej możliwości?
  2. zaliczasz wydatki na mieszkanie do kosztów w odpowiedniej proporcji?
  3. masz dobre wytłumaczenie dla zastosowanej proporcji?
  4. rozliczasz koszty energii i internetu w stosunku do rzeczywistego zużycia na cele związane z działalnością (nie musi to odpowiadać procentowi zajętej powierzchni, jeśli np. korzystasz z internetu tylko, gdy pracujesz)?

Pozdrawiam już świątecznie (choć zamierzam jeszcze opublikować post o najmie krótkoterminowym – mam nadzieję, że mi się uda).

AKN

Nieruchomości w firmie

nieruchomości w firmie prawo dla przedsiębiorczych

Uwaga! Uwaga! Temat nieruchomości w firmie czas (najwyższy) zacząć!

Zauważyłam, że mam około dwutygodniowy poślizg w rozpoczynaniu miesiąca.

Luty i przewidzianą na ten miesiąc tematykę zobowiązaniowo-wierzytelnościową zaczęłam z opóźnieniem.

I jeśli chodzi o marzec i tematykę nieruchomości w firmie to też jestem opóźniona o ponad dwa tygodnie. Tym razem mam jednak dobry powód – ostatnie trzy tygodnie spędziłam na chorobach w cyklu: ja – dzieci – znowu ja. Katar, pękająca głowa i niewyspanie, konieczność wypełniania obowiązków służbowych chociaż w tym niezbędnym zakresie (terminy i rozprawy), czyli de facto całkowity brak możliwości „wyleżenia” choroby, a dodatkowo choroba wszystkich innych osób, które mogłyby mi trochę pomóc – oto codzienność ostatnich tygodni.

Dodatkowo musiałam wywiązać się z zobowiązań, które przyjęłam na siebie już dawno temu. Miałam więc ogromną przyjemność poprowadzić prelekcję na szczecińskim spotkaniu networkingowym kobiet „Z sukcesem ci do twarzy” na temat „Jak zawrzeć korzystną umowę i nie zwariować?” oraz poprowadzić szkolenie z sukcesji majątkowej na spotkaniu „Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem Mieszkanicznik”. Oba te wydarzenia były super, ale – ze względu na mój stale niedoleczony stan – oba odchorowałam :(

Dziś jednak czuję się lepiej i powoli nadrabiam zaległości.

Dziś kilka luźnych uwag na temat nieruchomości w firmie.

Wieczyste użytkowanie

W marcu trzeba zapłacić opłatę z tytułu wieczystego użytkowania. Jeśli czekasz na jakiś kwit z Urzędu Miasta, który Ci o tym przypomni, to możesz się nie doczekać. Właściciel nieruchomości, czyli najczęściej gmina, informuje tylko o zmianie wysokości tej opłaty, ale jeśli wszystko zostaje po staremu, sam musisz wiedzieć, gdzie i ile masz zapłacić.

Najem/dzierżawa

Jeśli jesteś najemcą lub dzierżawcą nieruchomości sprawdź zawarte umowy najmu i dzierżawy, może powinieneś wykonać jakieś obowiązki informacyjne wobec właściciela albo dokonać obowiązkowych przeglądów lub napraw, które obciążają najemcę. Ewentualnie przypomnij właścicielowi o czynnościach, które on powinien podjąć, a może zapomniał (albo pamięta, ale liczy, że Ty nie :))Sprawdź swoje umowy pod kątem możliwości ewentualnej renegocjacji warunków na bardziej korzystne.

Wynajem

A może sam jesteś wynajmującym. Czy wiesz, że mamy 2-procentową inflację? Czy Twoje umowy najmu chronią Twoje interesy na taką okoliczność? Czy zawarłeś w nich klauzulę waloryzacyjną? Czy skorzystałeś/aś z tej klauzuli?

Odpowiedzialność

Na koniec uwaga, która nie jest zbyt popularna i – jako właściciel nieruchomości – nie polubisz mnie za nią. Otóż bycie właścicielem nieruchomości to nie tylko dochód, to także obowiązki i odpowiedzialność za własne nieruchomości i to, co dzieje się na ich terenie. Konieczne jest zatem wykazywanie dbałości o ich stan techniczny, przeprowadzanie wymaganych przeglądów technicznych, kominiarskich, gazowniczych, sprzątanie ich terenu, zabezpieczenie przed ewentualnymi wypadkami. Warto też pamiętać, żeby te nieruchomości – jeśli mamy do czynienia z całym budynkiem – jakoś wyglądały, bo stanowią nie tylko wizytówkę właściciela, ale i całego miasta. Szkoda by było, żeby wszyscy musieli „podziwiać” jakąś zapyziałą ruinę w samym centrum.

Tymczasem pozdrawiam i życzę udanego (i zdrowego) weekendu,

AKN

 

Co musisz wiedzieć o pośredniku w obrocie nieruchomościami?

pośrednik w obrocie nieruchomościami szczecin

O zawieraniu umów z pośrednikami w obrocie nieruchomościami pisałam już jakiś czas temu i wpis ten cieszy się dużą popularnością.

We wpisie tym opisałam podstawowe grzechy klientów biur pośrednictwa. Tak, tak, nie pomyliłam się wcale: chodzi mi o błędy KLIENTÓW, a nie pośredników. To właśnie klient musi bowiem zadbać o swoje interesy zawierając umowę z pośrednikiem. 

Dla mnie osobiście szczególnie bulwersująca jest sytuacja, gdy pośrednik reprezentując sprzedającego lub wynajmującego lokal, nie prezentuje go osobom, które nie chcą z nim podpisać umowy pośrednictwa. Nie muszę chyba pisać, że w ten sposób ograniczają szansę na to, że reprezentowany przez nich właściciel lokalu zawrze umowę, na której mu zależy. Jest to moim zdaniem działanie na szkodę klienta, które jest niezgodne z etyką zawodową pośredników.

Osobiście, nigdy nie zawieram umowy z tak postępującym agentem – skoro nie dba o interesy innego klienta, to nie zadba też o moje.

Natrafiłam też na artykuł, który potwierdza moje stanowisko, i – choć został opublikowany dość dawno temu – zawiera wiele cennych uwag na temat standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami. Myślę, że warto go w wolnej chwili przeczytać, żeby nie popełnić błędów zawierając umowę z agencją nieruchomości (artykuł znajdziesz tutaj).

Lekturę zalecałabym oczywiście również samym pośrednikom :)

Pozdrawiam,

AKN

PS. Podziel się tym artykułem z innymi osobami, które twoim zdaniem powinny go przeczytać. Założę się, że wcale nie jest ich tak mało :)

 

Obraz: http://www.flickr.com/photos/pswansen/297419560/

Umowa przedwstępna

umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Pisząc ostatnio o umowach pośrednictwa przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości (zachęcam do przeczytania całego wpisu na ten temat, gdyż zawiera on cenne rady, jak nie popełnić błędów w takiej sytuacji), wspomniałam o umowie przedwstępnej i wydaje mi się, że jestem tu winna czytelnikom więcej informacji na temat takich umów.

Co to jest? Kiedy i po co się je podpisuje? Jakie wiążą się z nimi konsekwencje?

Są to ważne pytania, zwłaszcza, gdy w grę wchodzi zakup lub sprzedaż nieruchomości. Wiąże się to bowiem ze znacznymi kwotami (zarówno nieruchomości mieszkalnych, jak i komercyjnych).

Oczywiście umowę przedwstępną można podpisać nie tylko, gdy sprawa dotyczy nieruchomości, ale w praktyce to chyba najczęstszy przypadek.

Ale do rzeczy!

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-390 kodeksu cywilnego.

Umowa przedwstępna to umowa, w której strony zobowiązują się, że w jakimś terminie zawrą inną umowę o konkretnej treści. W związku z tym umowa przedwstępna, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli na przykład co i za ile zostanie sprzedane.

Umowę przedwstępną zawieramy, gdy – z różnych przyczyn (konieczność zaciągnięcia kredytu, załatwienia dodatkowych formalności, wybudowania budynku, itd.) – umowy docelowej nie możemy zawrzeć od razu.

W umowie przedwstępnej należy zawrzeć termin, w którym umowa przyrzeczona ma zostać zawarta. Jeżeli termin  nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są do tego uprawnione, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która pierwsza złożyła takie oświadczenie (pierwsza wyznaczyła termin, nawet jeśli sam ten termin jest późniejszy). Kto pierwszy ten lepszy. Oświadczenie to można złożyć w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.

Co mi taka umowa daje?

Zgodnie z  art. 390 § 1 k.c., jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania, mogą określić wysokość kary umownej. Te uprawnienia to jednak żaden szał, bo zaistnienie szkody i jej wysokość trzeba jeszcze udowodnić w sądzie, co w praktyce bywa trudne.

Istotniejsze znaczenie ma § 2 tego artykułu, który stanowi, że gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (np. została zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż taka forma jest przewidziana dla umowy sprzedaży nieruchomości lub w formie pisemnej z podpisem poświadczonym, gdyż taka forma jest zastrzeżona dla umów dotyczących udziałów w spółce z o.o.), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to w praktyce, że w takiej sytuacji mogę złożyć w sądzie pozew, w którym zażądam, aby to sąd „zawarł” ze mną umowę przyrzeczoną w imieniu i na rzecz mojego nierzetelnego kontrahenta.

Dlatego właśnie warto zainwestować w zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, jeśli zawieramy umowę dotyczącą nieruchomości (pomijam inne korzyści wynikające z takiej formy).

Pozdrawiam,

AKN