You are currently viewing Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku – ki czort?

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku – ki czort?

Nie ma to jak nowe obowiązki – my przedsiębiorcy uwielbiamy przecież nowe obowiązki! Dziś chcę napisać o kolejnym, który wchodzi w życie 28 kwietnia 2023 r. No dobrze, obowiązek nie jest nowy, ale zmienia się jego kształt i sposób jego egzekwowania. Chodzi o sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku!

Kto ma obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej?

Obowiązek ten dotyczy nie tylko przedsiębiorców, lecz wszystkich właścicieli nieruchomości.

Przepisy ustawy o charakterystyce energetycznej budynków mówią bowiem, że właściciel lub zarządca budynku lub części budynku zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku zbywanego na podstawie umowy sprzedaży lub wynajmowanego.

Dotyczy to również osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, i osoby, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, w chwili gdy zbywa to prawo na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

 

Kiedy trzeba sporządzić świadectwo charakterystyki?

Wprowadzenie – a raczej uszczelnienie – tego obowiązku nie powoduje, że musisz mieć takie świadectwo już 28 kwietnia 2023 r., gdy zmiany wejdą w życie. Świadectwo charakterystyki energetycznej musisz mieć w chwili zawierania umowy sprzedaży lub najmu.

 

Kiedy nie trzeba sporządzać świadectwa charakterystyki i jakie budynki nie podlegają temu obowiązkowi?

Zwracam uwagę, że obowiązek nie dotyczy:

  1. umowy dzierżawy (to interesująca opcja osób, które nie tylko mogą korzystać z lokalu, lecz również pobierać pożytki),
  2. umowy darowizny,
  3. czy umowy dożywocia.

 

Nie ma obowiązku sporządzania świadectwa w przypadku nabycia budynku lub jego części w drodze dziedziczenia – w ogóle nie dochodzi tu do zawarcia jakiejkolwiek umowy.

 

Dodatkowo niektóre budynki są wyłączone z obowiązku.Nawet jeśli są sprzedawane lub wynajmowane.

Są to:

  1. podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (ale nie wystarczy, że budynek znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej);
  2. używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej (chodzi tu o miejsca, gdzie wyznawcy zbierają się regularnie – sprawy nie załatwi figurka Matki Boskiej na klatce schodowej, nawet pięknie udekorowana sztucznymi makami);
  3. przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego (czyli światło tak, ale grzejniki i gniazdka elektryczne już nie);
  4. mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku (wielka ulga dla działkowców ;));
  5. wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2 (wolnostojące garaże, komórki, drewutnie, nawet jeśli są wyposażone w instalacje zużywające energię);
  6. gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2rok).

 

Pamiętaj, że w ustawie jest mowa o budynkach i częściach budynków, a nie o nieruchomości. Dlatego może się zdarzyć, że dwa budynki będą objęte jedną księgą wieczystą, jednak dla każdego z nich będzie trzeba przygotować osobne świadectwo. Nie liczy się bowiem prawny status budynku, lecz jego parametry techniczne, a te mogą się znacząco różnić, nawet jeśli budynki te stanowią jedną nieruchomość w sensie prawnym.

 

Kto może takie świadectwo sporządzić?

Musi być to osoba wpisana do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej, który znajduje się tutaj: https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/rejestr-uprawnionych;jsessionid=7EB4DEE35EA65FEAFB217EEF7249648C

 

Na podstawie jakich danych i dokumentów sporządza się świadectwo?

Przyda się cokolwiek, co masz lub zdobędziesz.

Świadectwo charakterystyki energetycznej części budynku może być opracowane na podstawie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, a w przypadku braku tego świadectwa, na podstawie dokumentacji technicznej budynku.

Właściciel lub zarządca budynku jest obowiązany do przekazania kopii albo wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, a w przypadku braku tego świadectwa, dokumentacji technicznej budynku, właścicielowi części budynku w terminie nie dłuższym niż 14 dni od dnia złożenia przez nich wniosku.

Przekazanie ma być nieodpłatne, więc nie daj się zbyć w spółdzielni lub w biurze administratora wspólnoty – opcja 1 zł za 1 stronę kopii nie wchodzi w grę. Nawet jeśli Pan Prezes tak kazał!

Często – zwłaszcza jeśli dokumentacja jest skromna – konieczne będzie dokonanie obmiarów i inspekcji przez audytora, który ma sporządzić świadectwo i obawiam się, że będzie to wtedy po prostu więcej kosztowało.

 

Jakie są konsekwencje niesporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej?

Przy zawieraniu umowy właściciel lub zarządca zobowiązany jest wydać oryginał świadectwa kupującemu nieruchomość lub kopię świadectwa – najemcy.

W przypadku umowy sprzedaży fakt (nie)przekazania świadectwa notariusz odnotowuje w akcie notarialnym oraz poucza strony o konsekwencjach nieprzekazania tego dokumentu.

A jakie to konsekwencje?

Nie będzie karany sam brak świadectwa, lecz fakt jego nieprzekazania nabywcy lub najemcy przy zawieraniu umowy. Jest to zagrożone karą grzywny do 5000 zł. Oczywiście nie oznacza to, że zawsze ta grzywna wyniesie aż tyle. Nałożenie grzywny następuje na podstawie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.

 

Najem na pokoje a świadectwo charakterystyki energetycznej

Sprawa z wynajmem pokoi jest problematyczna, gdyż nie ma mowy wprost w przepisach, że pokój to „część budynku” w rozumieniu ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Sama definicja „części budynku” mówi, że jest to zespół pomieszczeń w budynku o jednakowym przeznaczeniu, przewidzianych do odrębnego użytkowania, w szczególności lokal mieszkalny lub lokal użytkowy w budynku. Jeśli szukając jakiegoś sensownego wyjaśnienia zajrzymy do dyrektywy dotyczącej energetycznej charakterystyki budynków, to zobaczymy, że nie posługuje się ona pojęciem „części budynku”, lecz „modułu budynku”. „Moduł budynku” oznacza sekcję, piętro lub mieszkanie w budynku zaprojektowane lub przerobione do odrębnego użycia. Jest to definicja jaśniejsza, jednak nie ma bezpośredniego zastosowania w Polsce – my mamy ustawę.

No i co teraz? Nie wiadomo. Możliwe są trzy sposoby rozwiązania problemu:

  1. zlecasz sporządzenie świadectwa dla każdego pokoju. Jest to bardzo asekuracyjne i raczej kosztowne. W dodatku wcale nie wynika wprost z ustawy, gdyż pokój nie jest przeznaczony do odrębnego użytkowania, gdyż nie można z niego korzystać w oderwaniu od korytarza, łazienki czy kuchni.
  2. zakładasz, że pokój nie jest „częścią budynku” w rozumieniu ustawy i nie sporządzasz świadectwa ani dla pokoju, ani dla mieszkania.
  3. sporządzasz świadectwo dla lokalu i wynajmując pokoje dajesz każdemu najemcy kopię tego właśnie świadectwa. W moim przekonaniu jest to najsensowniejsze, jednak też nie do końca zgodne z przepisami, gdyż przepis mówi w przypadku zawarcia umowy zbycia prawa własności części budynku albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo umowy najmu części budynku przekazywane świadectwo charakterystyki energetycznej dotyczy części budynku albo lokalu będących przedmiotem umowy.

 

Każde z tych rozwiązań jest trochę właściwe, a trochę nie. Która interpretacja się przyjmie, dowiemy się pewnie za jakiś czas, gdy pojawi się pierwsze orzecznictwo w tej sprawie (pierwsze grzywny, he he).

 

Bardzo podobny problem istnieje w przypadku wynajmu miejsc postojowych w hali garażowej. Tu możemy zastosować rozwiązanie 2 lub 3. Jedynka odpada, bo nie da się sporządzić świadectwa dla miejsc postojowego, którego granice wyznaczają linie namalowane na ziemi.

 

Mikrokawalerki a świadectwo charakterystyki energetycznej

Problem jest też z mikrokawalerkami, które z prawnego punktu widzenia są po prostu pokojami w mieszkaniu. Fakt, że w pokojach tych są również łazienki i symboliczne aneksy kuchenne z punktu widzenia prawa nie ma znaczenia.

Jednak tak jak pisałam, musimy się tu kierować nie tym, czy pomieszczenie stanowi wyodrębniony lub chociaż samodzielny lokal, lecz tym, czy jest przeznaczony do „odrębnego” korzystania. I w mojej ocenie prawnej mikrokawalerka jest przeznaczona do takiego właśnie wyodrębnionego korzystania, żadną jej częścią nie musimy się z nikim dzielić – pokój, kuchnia i łazienka są tylko dla najemcy.

Dlatego uważam, że wynajmując mikrokawalerkę musimy przekazać najemcy kopię świadectwa charakterystyki energetycznej.

 

Masz jeszcze jakieś pytania? Zadaj je w komentarzu!

Dodaj komentarz