Tag Archives: umowa o roboty budowlane

Jak czytać umowę (technicznie)?

Jak czytać umowy, zeby zrozumieć i nie popełnić błędu - kwestie techniczne

Nie chcę się dziś rozwodzić nad tym, jak rozumieć poszczególne sformułowania kontraktu, lecz skupię się nad tym, co technicznie zrobić, żeby umowę zrozumieć i podjąć świadomą decyzję o jej podpisaniu lub nie.

1.

Zacznę może od czegoś bardzo oczywistego, jednak często pomijanego. O zgrozo! A mianowicie umowę, a dokładnie jej projekt należy przeczytać przed jego podpisaniem – zanim stanie się wiążącą umową. Nie daj się zwieść myślom w stylu „Przecież i tak nie mam wpływu na treść tej umowy”. Owszem, bardzo często tak właśnie jest – bierzesz całą umowę albo nie bierzesz jej wcale, ale to nie zwalnia Cię z obowiązków – po pierwsze zadecydowania, czy w ogóle chcesz ją podpisać, po drugie wywiązania się z tej umowy, a żeby to zrobić musisz wiedzieć, co jest w niej zapisane. Pisałam na ten temat w cyklu dlaczego umowy trzeba czytać przed podpisaniem? i tak tylko przypominam, BO TO BARDZO WAŻNE.

2.

Na przeczytanie umowy zarezerwuj sobie czas. Jeśli nie jesteś w tym zbyt biegły to zarezerwuj nawet więcej czasu. Skoro jakaś umowa ma trwać dwa lata, to chyba poświęcisz z dwie godzinki na jej lekturę i analizę. Pamiętaj, co nagle to po diable.

Nie daj się presji otoczenia. Jeśli ktoś zbyt nachalnie Cię popędza, traktuj to jako sygnał ostrzegawczy. W Twoich drzwiach stoi kurier z długopisem w ręce i znacząco puka palcami w futrynę, bo chce lecieć dalej? To jego problem. Orange zapłaciło już karę za takie traktowanie klientów, a to dobitny sygnał, że jest to dla klientów niekorzystne.

3.

Co dwie głowy to nie jedna.

To hasło rozumiem dwojako. Po pierwsze, w razie jakichkolwiek wątpliwości co do znaczenia poszczególnych sformułowań po prostu kogoś zapytaj, jak on/ona to rozumie. Oczywiście nie sugeruj Twojego toku myślenia. Pamiętaj, ze w projekcie umowy mogą znaleźć się postanowienia, które zgodnie z zasadami językowymi można rozumieć dwojako.

Pamiętam, jak dawno temu mieliśmy z kolegami zabawę z zapisem: „Strona może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym w przypadku braku zapłaty chociaż części wymagalnej raty…” Każdemu z nas zdanie to wydawało się oczywiste, ale dopiero, gdy zaczęliśmy gadać na tema tej umowy pojawiły się kontrowersje – umowę można wypowiedzieć, gdy strona zalega chociaż ze złotówką z konkretnej raty, czy też nie można jej wypowiedzieć, jeśli strona zapłaciła chociaż złotówkę z raty? He…

Takie niejasności trzeba wykryć i usunąć z umowy przed jej podpisaniem.

Po drugie, szczególnie skomplikowane umowy warto czytać jednocześnie w dwie osoby (dwa egzemplarze, czworo oczu). Jest w nich zazwyczaj dużo odesłań do innych punktów lub paragrafów tej samej umowy i dobrze jest, gdy druga osoba może je szybko odnaleźć i przeczytać tak, żebyśmy nie stracili wątku.

4.

Na papierze lub na komputerze – jak Ci wygodniej.

Osobiście jestem bardzo nieekologiczna, bo muszę sobie wszystko wydrukować. Analizując umowę lub jej projekt lubię sobie po nich pisać, zaznaczać fragmenty, pytania lub wątpliwości. Nie wiem też, jak to się dzieje, ale na komputerze nie widzę np. literówek.

Ale jeśli ty jesteś dzieckiem doby laptopów i tabletów, nie krępuj się – korzystaj z formy, która daje Ci największy komfort.

5.

Już o tym wspominałam, ale powtórzę – traktuj podejrzliwie wszystkich, którzy bagatelizują fakt złożenia przez Ciebie podpisu. Teksty w stylu: „To się potem zmieni”, „To akurat Pana nie dotyczy”, „W rzeczywistości robimy to inaczej”, powinny spowodować zapalenie się czerwonej lampki w Twojej głowie. Jeśli coś nie dotyczy Ciebie lub jest robione inaczej, to po co zostało wpisane do Twojej umowy?

6.

Skonsultuj się z adwokatem. To brzmi jak autoreklama, ale tak naprawdę – zwłaszcza w przypadku umów o dużym znaczeniu dla Ciebie lub Twojej firmy – najlepiej oddać projekt adwokatowi do gruntownego przeanalizowania. Inwestycja na pewno się opłaci.

Czy ktoś ma jakieś ciekawe doświadczenia lub sugestie? Czekam.

Pozdrawiam,

AKN

PS. W międzyczasie polecam Twojej uwadze cykl ” Umówmy się!” cykl artykułów o zawieraniu umów, w którym poruszałam sporo istotnych kwestii dotyczących umów.

Skomentuj

Opublikowany w umowy

Umówmy się! Jak zakończyć umowę?

rozwiązanie umowy

1. Wykonaj ją.

To chyba najprostsze rozwiązanie. Zresztą o to chyba chodziło, gdy ją zawierałeś/aś. Jeśli stosujesz się do moich rad na temat zawierania umów, nie powinien to być dla Ciebie żaden problem, bo wykonanie zawartej umowy jest dla Ciebie najprawdopodobniej korzystne :)

Jeśli jednak wykonanie umowy nie jest możliwe z różnych przyczyn, to…

2. Odstąp od niej.

O ile umowa przewiduje taką możliwość. Zgodnie z art. 395 § 1 kodeksu cywilnego, w umowie można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie.  W razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą.

Odstąpienie jest też możliwe, gdy jedna z jej stron nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Konieczne jest jednak wcześniejsze wezwanie jej, żeby się ruszyła i zrobiła, co do niej należy, i wyznaczenie w tym celu dodatkowego terminu, pod rygorem odstąpienia od umowy właśnie.

3. Wypowiedz ją.

Jeśli umowa ma charakter trwały, można ja wypowiedzieć z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Sztandarowymi przykładami są tutaj najem i dzierżawa. Gdy nie chcemy już najmować lub wynajmować określonej rzeczy (lub nieruchomości), po prostu składamy wypowiedzenie. Podobnie (choć zdecydowanie bardziej restrykcyjnie) jest w przypadku umowy o pracę.

4. Poproś sąd, żeby ją unieważnił.

Jest to możliwe, jeżeli jedna ze stron, wyzyskała przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony i w zamian za swoje świadczenie zastrzega dla siebie świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia.

W takiej sytuacji druga strona może zwrócić się do sądu z żądaniem (w formie pozwu) zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia. W wypadku, gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione, można żądać unieważnienia umowy. Pamiętaj, że to uprawnienie wygasa z upływem lat dwóch od dnia zawarcia umowy.  Mówi o tym art. 388 kodeksu cywilnego.

Podkreślam jednak, że wybór którejś z tych opcji (zwłaszcza ostatniej, która jest dodatkowo dość skomplikowana do przeprowadzenia) lepiej skonsultować z prawnikiem.

Podziel się tym artykułem z innymi osobami – nigdy nie wiadomo, czy ktoś z Twoich znajomych nie nosi się z zamiarem rozwiązania jakiejś umowy. Będzie Ci wdzięczny :)

 

Pozdrawiam,

AKN

 

Obraz: http://www.flickr.com/photos/73645804@N00/5841979717/

Skomentuj

Opublikowany w umowy

Dla przedsiębiorcy o umowach

zawieranie umowy z kontrahentem biznesowym

Tołkuję o tym zawieraniu umów i tołkuję, i … wciąż będę tołkowała!

Bo to ważna sprawa. A tak często bagatelizowana :(

Wkrótce na blogu rozpoczynam wielką kampanię dotyczącą umów, ich zawierania, negocjowania, postanowień umownych, konsekwencji ich zawarcia lub niezawarcia.

Zanim to jednak nastąpi, koniecznie zapoznaj się z tym, co już napisałam na ten temat, bo – założę się – znajdziesz tu wiele istotnych informacji.

Ciekawe wpisy na temat zawierania umów z kontrahentem biznesowym znajdziesz tutaj.

Tymczasem pozdrawiam,

AKN

 

Obraz: http://www.flickr.com/photos/littlejohncollection/3387610552/

Skomentuj

Opublikowany w umowy

Solidarna odpowiedzialność inwestora i wykonawcy wobec podwykonawcy – komu to wychodzi na zdrowie?

odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawcy

W piątek przed południem wydarzyło się w moim życiu coś, co zdarza się ostatnio bardzo rzadko.

Mianowicie zasiadłam przy biurku z filiżanką kawy i… gazetą.

Tak, tak, nie z komputerem, tabletem, smartfonem, czy innym cudem techniki, lecz z papierową gazetą „Dziennik Gazeta Prawna”.

Taką szeleszczącą i brudzącą ręce. Muszę przyznać, że było to bardzo miłe uczucie, takie… vintage.

Ale do rzeczy.

W piątkowym wydaniu znalazłam artykuł adwokata, prof. UAM dr hab. Macieja Gutowskiego, w którym stwierdził on, że gdyby mógł zmienić jeden przepis, to byłby to art. 647[1] par. 5 kodeksu cywilnego, który ustanawia solidarną odpowiedzialność inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.

Zdaniem autora, ustawodawca niesłusznie wzmocnił pozycję prawną jednej  strony, jaką jest wykonawca (podwykonawca), i osłabił tym samym pozycję inwestora. Inwestor stał się na mocy tego przepisu zobowiązany wobec podmiotu, z którym nie zawarł żadnej umowy, nad którym nie ma kontroli i na którego wybór nie miał wpływu.

Zgadzam się z mecenasem Gutowskim, że przepis ten jest niepotrzebnym odstępstwem od zasad rządzących zobowiązaniami, choć z nieco innego powodu, o czym pisałam już w jednym z moich poprzednich wpisów na temat umowy o roboty budowlane.

Otóż, w przeciwieństwie do autora artykułu, który twierdzi, że przepis ten służy zbytnio (pod)wykonawcom, ja uważam, że – wbrew intencji ustawodawcy – odpowiedzialność inwestora wobec podwykonawcy nie służy on nikomu.

Dlaczego?

Bo przepis ten w praktyce wprowadza wiele zamieszania odnośnie tego, kto, komu i ile ma zapłacić za wykonane roboty budowlane. Dochodzi nawet do tego, że inwestor – w przypadku jakichkolwiek sporów – boi się, że zapłaci całość generalnemu wykonawcy, a potem będzie musiał zapłacić jeszcze jego podwykonawcom i w ogóle wstrzymuje przelewy, przez co cierpią – paradoksalnie – właśnie podwykonawcy, którym generalny wykonawca nie ma z czego zapłacić.

W powołanym przeze mnie artykule prasowym trafnie zwrócono uwagę, że krytykowany przepis nie dotyczy tylko budowy autostrad, lecz również domków jednorodzinnych, a zatem potencjalnie nas wszystkich, a nie tylko wielkich koncernów i rządu. Solidarna odpowiedzialność inwestora i generalnego wykonawcy wobec podwykonawców może się zatem odbić czkawką każdemu – każdej stronie całego procesu budowy inwestycji, a nawet… inwestycyjki…

Artykuł art. 647[1] par. 5 k.c. jest dowodem na to, że doraźne awantury, protesty czy bieżące kryzysy nie są dobrą inspiracją do tworzenia prawa. Takie przepisy to czasem większy problem niż wydarzenia, które wpłynęły na ich wprowadzenie.

Pozdrawiam,

AKN

PS. Jeśli i Twoja firma wpadła w pułapkę solidarnej odpowiedzialności inwestora i generalnego wykonawcy wobec podwykonawcy (niezależnie od tego, którym z nich jest), koniecznie skontaktuj się z prawnikiem, żeby dowiedzieć się, jak się z tego zamieszania wydostać bez strat.

Skomentuj

Opublikowany w umowa o roboty budowlane

Kłopoty firm budowlanych, czyli jak tam zdrowie na budowie?

codzienność firm budowlanych - kłopoty, kryzys na rynku budowlanym

O kryzysie w budownictwie słychać nie od dziś. Zeszły rok upłynął pod hasłem upadłości dużych firm budowlanych, zaś – jak trafnie podaje portal Stockwatch.pl w artykule „Rozsypka w budowlance, nieliczni ujdą z życiem” – kłopoty dużych firm budowlanych są jak wirus, który błyskawicznie rozprzestrzenia się na mniejszych graczy na rynku usług budowlanych.

Kryzysowa sytuacja w branży powoduje, że mali i średni przedsiębiorcy zmuszeni są podejmować działania bardziej ryzykowne lub mniej opłacalne, byle tylko pozyskać nowe zlecenia lub wywiązać się z już przyjętych.

Choć przepisy kodeksu cywilnego (zwłaszcza po nowelizacji z uchwalonej przez Sejm dnia 8 stycznia 2010 r.) mają w zamyśle ich twórców chronić wykonawców robót budowlanych, czyli miały być korzystne dla mniejszych firm budowlanych, to jednak w praktyce ich stosowanie i realna efektywność wygląda różnie.

Przykładowo, zgodnie z obowiązującym już od dawna art. 6471 § 5 k.c., zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Przepis ten oznacza, że podwykonawca może domagać się zapłaty zarówno od generalnego wykonawcy (zwykle jednej z większych firm budowlanych), jak i od inwestora lub od obydwu tych podmiotów jednocześnie aż do całkowitej zapłaty.

Wszystko pięknie, jednak z moich obserwacji wynika, że przepis ten wprowadza wiele zamieszania odnośnie tego, kto komu i ile ma zapłacić za wykonane roboty budowlane. Dochodzi nawet do tego, że inwestor – w przypadku jakichkolwiek sporów – boi się, że zapłaci całość generalnemu wykonawcy, a potem będzie musiał zapłacić jeszcze jego podwykonawcom i w ogóle wstrzymuje przelewy, przez co cierpią – paradoksalnie – właśnie podwykonawcy, którym generalny wykonawca nie ma z czego zapłacić.

Nadto przepis ten nie chroni dostawców materiałów budowlanych, którzy też często borykają się z opóźnieniami należnych im płatności, ale niestety nie są „podwykonawcami”.

Kłopoty firm budowlanych przekładają się również na inne branże. Proszę, daj znać jak to jest u Ciebie.

 

Pozdrawiam,

AKN

PS. Skorzystałeś? Podziel się tą wiedzą. 

Obraz: http://www.flickr.com/photos/28077296@N02/5215271387/

Skomentuj

Opublikowany w umowa o roboty budowlane, umowy