To, kto ma dokonać konkretnej naprawy lub wymiany w lokalu, to bardzo częsty problem wynajmujących, z którymi rozmawiam. Jakie są –pytają mnie klienci – obowiązki wynajmującego, a jakie obowiązki najemcy w zakresie napraw, remontów, konserwacji?
Dlatego dziś chciałabym o tym napisać.
Zanim jednak przejdziesz dalej, może zainteresują Cię wcześniejsze artykuły na temat bezpiecznego wynajmowania mieszkań: jak wykorzystać mieszkanie, umowa najmu okazjonalnego, prawa lokatorów, fatalne błędy wynajmujących.
Większość wynajmujących postanawia zająć się naprawami we własnym zakresie (po prostu dzwonią do zaprzyjaźnionego pana Kazia, który tę sprawę za nich załatwia, a oni płaca za to rachunek) – przynajmniej mają pewność, że będą to naprawy dobrze zrobione, a o rzetelnego najemcę warto zadbać.
Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy najemca jest szczególnie roszczeniowy lub nieporadny i zaczyna traktować wynajmującego jak prywatnego consierge’a – drzwi skrzypią, domofon szumi, żarówka się przepaliła, listwa się odkleiła, pralka się zapchała, itd.
Wtedy taki wynajmujący traci cierpliwość i przychodzi do mnie na konsultację.
Niestety przepisy – siłą rzeczy – muszą być dość ogólne, a każdy przypadek trzeba interpretować indywidualnie.
Naprawy budynku i pomieszczeń wspólnych – podstawowe obowiązki wynajmującego
Ogólna zasada jest taka, że wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących w lokalu instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.
Do obowiązków wynajmującego należy utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn – tym zazwyczaj w imieniu właścicieli zajmuje się wspólnota mieszkaniowa, jednak jeśli wynajmujemy pomieszczenia mieszkalne w domku jednorodzinnym, to obowiązek ten będzie obciążał nas bezpośrednio.
Jakie są inne obowiązki wynajmującego?
Wynajmujący jest zobowiązany dokonywać napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.
A jakie naprawy obciążają najemcę?
Najemcę obciążają tylko obowiązki określone w art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Najemca ma tylko te obowiązki, które zostały tak wprost wymienione. Nie martw się to wcale nie mało.
Przede wszystkim najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego.
Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
Szczegółowe obowiązki najemcy
Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, a także malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Pamiętaj!
Jak wynika z powyższego, jeśli jakiś obowiązek nie wynika wprost z art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeśli coś – jakaś naprawa lub czynność – nie jest wprost przypisana do najemcy, to obciąża wynajmującego. Obowiązki wynajmującego zostały bowiem wypisane tylko przykładowo, zaś obowiązki najemcy stanowią zamknięty katalog.
Daj znać w komentarzu, jak Ty rozwiązujesz sprawę napraw i konserwacji w wynajmowanym lokalu.
