Prawa lokatorów to coś, o czym – wynajmując mieszkanie prywatnym osobom, aby mogły w nim mieszkać (jak to można zrobić inaczej przeczytaj w moim poście „Jak wykorzystać mieszkanie na wynajem?„) – koniecznie musisz mieć dużą i rzetelną wiedzę. Stąd dzisiejszy wpis. Choć nie wyczerpuje on całego tematu (wszystko na ten temat możesz przeczytać w moim e-booku „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić?”), to stanowi dobry początek!
Prawa lokatorów – jakie przepisy je regulują?
Kiedyś zasady dotyczące umowy najmu były uregulowane w Kodeksie cywilnym, jednak kolejne „ulepszenia” doprowadziły do niemal całkowitej utraty znaczenia przez te przepisy. Aktualnie ustawodawca tak skomplikował sprawę, że nikt już nie wie, o co właściwie chodzi w tym wynajmie.
Przepisy regulujące kwestie związane z najmem to:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jednolity z dnia 16 maja 2019 r., Dz. U. z 2019 r. poz. 1145), zwany dalej k.c.;
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity z dnia 6 czerwca 2019 r., Dz. U. z 2019 r. poz. 1182), zwana dalej ustawą o ochronie praw lokatorów;
- w pewnym zakresie również Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (z dnia 14 czerwca 2018 r., Dz.U. z 2018 r. poz. 1360), zwana dalej k.p.c.
Ustawą szczególnie istotną z punktu widzenia wynajmującego jest ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Wypowiedzenie umowy najmu – czy to możliwe?
Wiele osób zastanawia się, czy najmu można w ogóle wypowiedzieć. Oczywiście! Ale tylko pod warunkiem, że jesteś lokatorem. Wynajmujący już nie ma takiej możliwości!
Jak to możliwe?
Otóż wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela jest możliwe tylko w ściśle określonych przypadkach i to z kosmicznie długim terminem wypowiedzenia.
Na przykład, właściciel może wypowiedzieć umowę, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do innego lokalu. A jeśli lokator nie ma prawa do innego lokalu (czyli zazwyczaj), właściciel, który zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu (tylko pod tym warunkiem), może wypowiedzieć umowę najmu na 3 lata naprzód! Przyznasz, że to dość długo…
Na szczęście terminy te są nieco krótsze, gdy lokator łamie postanowienia umowy najmu. I tu nie ma jednak szału: lokator może de facto nie płacić za Twoje mieszkanie nawet 5-6 miesięcy, zanim umowa wygaśnie.
Dodatkowo, jeśli najemca jest wandalem i terrorystą, to wcale nie znaczy, że nie przysługuje mu ochrona praw lokatorów.
Jeśli bowiem najemca „używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali”, musisz dać mu aż miesiąc na poprawę! I dopiero potem możesz wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia.
Eksmisja z mieszkania a prawa lokatorów
To, że umowa najmu została rozwiązana lub wygasła, nie oznacza wcale, że możesz wejść do swojego mieszkania i wystawić lokatora wraz z walizkami i psem za drzwi. Co to, to nie!
Jeśli chcesz postąpić zgodnie z prawem, powinieneś najpierw podjąć próbę ugodowego załatwienia sprawy. Jeśli Twoje argumenty (w tym powołanie się na święte prawo własności i to, że utrzymujesz lokatora kosztem własnych dzieci) nie przekonają go, musisz wysłać mu wezwanie do wydania lokalu, a potem skierować do sądu pozew o zobowiązanie do opróżnienia lokalu przeciwko lokatorowi i wszystkim jego domownikom.
Co szczególnie kłopotliwe, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka również o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia (czyli czy najemcy przysługiwać ma lokal socjalny, czy też nie). Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. A gminy niestety nie mają takich lokali na zbyciu.
Po uprawomocnieniu się wyroku (niekoniecznie w pierwszej instancji), będziesz musiał złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji przez komornika.
Jeśli myślisz, że masz szczęście, bo Twoim lokatorom nie przysługuje lokal socjalny, to wiedz, że w większości przypadków i tak lokatorzy będą mieli prawo do pomieszczenia tymczasowego, czyli takiego, do którego można ich przenieść z całym dobytkiem. I znów to powtórzę: gminy niestety nie mają takich lokali na zbyciu.
Zobacz również to wideo:
Kaucja w umowie najmu
Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów są dość restrykcyjne, jeśli chodzi o kaucję zabezpieczającą. Zgodnie z art. 6:
„1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
2. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:
- 1) dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu;
- 2) jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.
3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu”.
Ty w swojej umowie możesz uregulować zwrot kaucji odmiennie, ale musisz liczyć się z tym, że w razie sporu sądowego wyrok zostanie wydany na podstawie postanowienia ustawy, a nie umowy.
Tyle o prawach lokatorów. Może coś o obowiązkach?
Obowiązki najemcy
Teoretycznie najemca jest zobowiązany płacić czynsz, opłaty za korzystanie z lokalu niezależne od właściciela (np. do spółdzielni, za wodę, gaz, prąd), a także utrzymywać lokal w dobrym stanie. Jak jednak pokazałam powyżej, niewiele możesz zrobić, gdy najemca się z tego obowiązku nie wywiązuje.
Prawa wynajmującego – zadbaj o nie!
O prawa lokatorów ustawodawca zadbał doskonale. Natomiast o ochronę praw wynajmującego musisz zatroszczyć się sam. O tym, jak to zrobić dowiesz się z mojego e-booka „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić? Praktyczny przewodnik dla wynajmujących„.
