Jak epidemia wpływa na umowę?

Dziś zajmę się tym, jak epidemia wpływa na umowę, jej wykonanie, konsekwencje jej niewykonania. Dostaję o to wiele pytań.

Tego, co dzieje się teraz, większość z nas nigdy nie doświadczyła. Racja, nasi dziadkowie mieli wojnę, nasi rodzice mieli stan wojenny, ale moje pokolenie dorastało jednak stabilnych czasach – nawykliśmy do posiadania problemów pierwszego świata.

Zarówno jako przedsiębiorcy, jak i jako „zwykli” ludzie zawarliśmy wiele umów, których wykonanie stoi teraz pod znakiem zapytania.

Wiele firm ma przestoje, wiele firm upadnie, wielu ludzi zostanie bez pracy, wiele branż doświadcza i będzie doświadczać głębokiego kryzysu…

A czas leci, spływają kolejne faktury, kolejne zobowiązania stają się wymagalne…

Które umowy musimy wykonać…

Których wykonać nie musimy albo nie możemy…

Co z zadatkiem…

Co jeśli nie mam pieniędzy, żeby zapłacić za zamówiony towar…

Czy mogę rozwiązać umowę najmu, jeśli nie mogę w lokalu pracować…

Pytania się mnożą, wątpliwości coraz więcej…

Postaram się pomóc.

Zacznę od tego, że niniejszy artykuł stanowi materiał edukacyjny i nie należy go traktować jak poradę prawną (jeśli potrzebujesz takiej porady, kliknij tutaj: https://akn.szczecin.pl/produkt/tarcza-antykryzysowa-konsultacja-indywidualna/).

Prawda jest bowiem taka, że ogólne normy z kodeksu cywilnego mają to do siebie, że większość z nich może być modyfikowana przez strony zawierające umowę. Przepisy mają zastosowanie, jeśli strony nie uregulowały danych kwestii odmiennie (i często to robią).

Muszę koniecznie podkreślić, że sama wyjątkowość aktualnej sytuacji nikogo automatycznie nie zwalnia z jego zobowiązań. Umowy należy wykonywać, nawet, gdyby miało nas to słono kosztować. Inaczej odpowiemy za szkodę wywołaną przez to, że nie wywiązaliśmy się z naszych obowiązków umownych!

Dopiero, gdy wykażemy, że stało się to wskutek okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosimy (np. wskutek wprowadzonych ograniczeń – o ile nie mogliśmy ich przewidzieć – towar, który mieliśmy dostarczyć utknął na granicy na trzy tygodnie, pracownicy, których mieliśmy zapewnić, nie mogą wjechać do kraju, wprowadzono zakaz świadczenia konkretnych usług albo siedzimy na kwarantannie, a przed naszym blokiem stoi radiowóz i sprawdza, czy nie próbujemy czmychnąć).

Kolejna sprawa: to, że Ty nie masz pieniędzy, nie znaczy, że spełnienie przez Ciebie świadczenia pieniężnego (czyli zapłaty po prostu) stało się niemożliwe w rozumieniu kodeksu cywilnego. Zapłacić można zawsze, bo pieniądze nie zniknęły z powierzchni ziemi w ogóle. Niestety to, że akurat Ty ich teraz nie masz, bo Ci korona wirus ukatrupił biznes, nie znaczy, że jesteś zwolniony z zapłaty.

Mam zakaz prowadzenia działalności, czy muszę oddać klientom pobrane zaliczki lub zadatki?

Tak.

Jeżeli jedno ze świadczeń stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu (według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu, ale co to znaczy bezpodstawne wzbogacenie nie będę teraz wnikać).

Zwróć jednak uwagę, że nie zawsze będziemy mieli do czynienia z NIEMOŻLIWOŚCIĄ świadczenia. Na przykład, jeśli zobowiązałeś się zorganizować dla klienta – bardzo sympatycznej pary – wesele na 200 osób w swoim ośrodku wczasowym w nadmorskim kurorcie, to Twoje świadczenie stanie się niemożliwe w okresie trwającego stanu epidemii (takie zgromadzenia są po prostu obecnie zakazane). Jednak jeśli wskutek wywołanego epidemią kryzysu, nie będziesz mieć środków na zapłatę za inne świadczenie, które może być spełnione (np. dostawa towaru), to nie mamy do czynienia już z NIEMOŻLIWOŚCIĄ świadczenia.

Podobnie, jeśli jako biuro turystycznie nie możesz spełnić swojego świadczenia (z tym raczej nikt nie będzie dyskutować), to nie możesz żądać od swoich klientów zapłaty za wycieczkę, a to, co już od nich dostałeś musisz zwrócić (ustawa o „tarczy antykryzysowej” mówi, że masz na to 180 dni).

Możesz w tej sytuacji zaproponować klientom, że zamiast zwrotu pieniędzy podarujesz im VOUCHER na wycieczkę w innym terminie (choć przypuszczam, ze będziesz musiał dorzucić jakiś bonus, żeby się na to zgodzili (np. jakąś dodatkową wycieczkę fakultatywną w cenie, albo dodatkową gwiazdkę w hotelu).

(art. 495 k.c.)

Mam podpisaną umowę przedwstępną kupna mieszkania, ale teraz boję się, że stracę pracę i dlatego nie chcę zawierać umowy ostatecznej – czy mogę żądać zwrotu zadatku?

(Wiem, że nie ma czegoś takiego jak umowa kupna, ale ten zwrot lepiej oddaje, o co chodzi.)

Na ten temat wdałam się w ciekawą dyskusję na jednej z grup na FB.

Otóż moim zdaniem NIE. Uważam, że obawa o przyszłość finansową – choć całkowicie uzasadniona – nie będzie jednak podstawą, aby – pomimo nieprzystąpienia do umowy ostatecznej – żądać zwrotu zadatku.

 W braku odmiennego zastrzeżenia zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Natomiast gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

Jak już jednak wspomniałam wyżej, musimy zbadać, czy spełnienie świadczenia było rzeczywiście niemożliwe. Świadczenie w tym przypadku polega na stawieniu się u notariusza i podpisaniu umowy sprzedaży nieruchomości. Będzie to w mojej ocenie niemożliwe, gdy na przykład któraś ze stron zostanie skierowana na przymusową kwarantannę lub też nie będzie mogła w tym czasie przyjechać do kraju.

Natomiast potencjalny brak funduszy nie przesądza o niemożliwości zawarcia umowy ostatecznej.

Zastanowiłabym się może jeszcze nad sytuacją, w której kupujący miał wcześniej promesę otrzymania kredytu, a po zawarciu umowy przedwstępnej bank wskutek zmiany polityki (wiadomo, epidemia!) zmienił zdanie, podobnie jak wszystkie inne banki.

Zwróć proszę uwagę, że sprzedający też może być w trudnej sytuacji, też może mieć zobowiązania, które zamierzał pokryć z uzyskanej ceny…

W razie sporu sąd rozważy wszystkie te indywidualne okoliczności.

(art. 394 k.c.)

Czy muszę płacić abonament/czesne/ składkę za usługę, która nie jest wykonywana z powodu epidemii?

Nie.

Tu odwołuję się do przepisu, który opisałam już wyżej.

Jeżeli jedno ze świadczeń stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu.

Jeśli zatem przedszkole nie wykonuje umowy (bo nie może), to Ty nie musisz uiszczać co miesięcznych opłat.

Wielu usługodawców proponuje przejście online. Jeżeli takie wykonanie umowy spełnia cel, w jakim zawarto umowę, to nie widzę przeszkód, żeby dalej ją wykonywać i – z drugiej strony – dalej za to płacić. Takim przykładem będzie nauczanie języka online – nowoczesne narzędzia pozwalają to zrobić bez uszczerbku dla jakości samego procesu.

Podobnie działają kluby fitness, choć tu akurat widzę pewną różnicę. W zależności od stosowanych rozwiązań technicznych, trener nie zawsze będzie widział czy na pewno wykonujesz ćwiczenia i czy aby na pewno poprawnie. To moim zdaniem może uzasadniać obniżenie stawki.

Natomiast jeśli chodzi o przedszkole lub klub malucha, to wydaje mi się, że celem zawarcia umowy z taką firmą jest przede wszystkim „przechowanie” dziecka w czasie gdy rodzice są w pracy. I tu przesyłanie zadań i linków do gier online nie wystarczy.

(art. 495 k.c.)

Jestem najemcą lokalu użytkowego, czy muszę płacić czynsz?

Tak.

Uważam, że pomimo spadku obrotów, a czasami nawet zakazu wykonywania usług, wciąż jesteś zobowiązany do zapłaty czynszu. Dlaczego? Ponieważ lokal wciąż stoi, możesz z niego korzystać, nie ma wad, które to uniemożliwiają, a epidemia to nie wina Twojego wynajmującego.

No chyba, że w Twojej umowie jest coś innego napisane.

Nie mówię tu o lokalach w galeriach handlowych. To zostało uregulowane w ustawie o „tarczy antykryzysowej”.

Jestem najemcą lokalu użytkowego, czy mogę wypowiedzieć umowę najmu?

Możesz, jeśli jest to umowa na czas nieoznaczony.

Co do zasady masz możliwość wypowiedzenia umowy z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia. Weź jednak pod uwagę, ze bardzo często umowy najmu lokali handlowych, użytkowych, czy gastronomicznych wprowadzają znaczne odmienności od kodeksowej regulacji.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy umowa najmu jest na czas oznaczony. Wówczas – znów: jeśli umowa nie stanowi inaczej – nie ma możliwości wypowiedzenia jej inaczej niż za zgodą wynajmującego. Często zapomina się o tym, ze właśnie po to zawiera się umowy na czas oznaczony – żeby jej druga strona wcześniej nie wypowiedziała!

Podobnie, będzie z lokalem mieszkalnym – jeśli to umowa zawarta na czas nieoznaczony, możesz ją wypowiedzieć, a jeśli jest to umowa na czas oznaczony, to nie masz takiego manewru.

A co jeśli wynajmuję mieszkanie w celu dalszego wynajmowania go turystom?

Tu niestety zastosowanie mają dokładnie te same przepisy o najmie jak wyżej.

Zastanowiłabym się jednak (ale to zależy już na pewno od konkretnej umowy), czy nie można by Twojej umowy najmu „podciągnąć” pod umowę dzierżawy. Umowa dzierżawy polega na tym, że korzystasz z rzeczy w celu osiągania z niej dochodu (np. pożytków z czynszu najmu od turystów, studentów, itp.). To otwierałoby drogę do obniżenia czynszu.

Jeśli bowiem jesteś DZIERŻAWCĄ obiektu, gruntów czy maszyn, a wskutek okoliczności, za które nie odpowiadasz i które nie dotyczą Ciebie, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, możesz żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.

(art. 700 k.c.)

Świadczę usługi dla przedsiębiorców, którzy z dnia na dzień z nich rezygnują – czy mają do tego prawo?

Tak, ale…

Do takich umów stosuje się przepisy o zleceniu (ale nie w tym popularnym znaczeniu „umowa-zlecenie”, tylko o zleceniu z kodeksu cywilnego)

Dający zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Jednak w razie odpłatnego zlecenia obowiązany jest uiścić przyjmującemu zlecenie część wynagrodzenia odpowiadającą jego dotychczasowym czynnościom, a jeżeli wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, powinien także zapłacić odszkodowanie.

Cóż, chyba wszyscy zgodzimy się, że epidemię można uznać za ważny powód, choć zapewne są sytuacje, które z epidemią mają nikły związek i wówczas należeć się będzie odszkodowanie.

W drugą stronę działa to podobnie. Przyjmujący zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Jednakże gdy zlecenie jest odpłatne, a wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, przyjmujący zlecenie jest odpowiedzialny za szkodę.

Zwracam jednak uwagę, że większość umów dotyczących stałego świadczenie usług – sprzątania, optymalizacji SEO, nauczania, itp. – zawiera chociażby termin wypowiedzenia i to on będzie kluczowy w tej sytuacji.

(art. 746 k.c.)

Jeśli masz inne pytania lub wątpliwości, zadaj je w komentarzu!

A tymczasem udostępnij ten artykuł. Napracowałam się i liczę, że artykuł będzie przydatny dla jak największej liczby osób.

Pozdrawiam,

AKN

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *