Umowa najmu mieszkania – 5 najczęstszych błędów

prosta umowa najmu mieszkania

Umowa najmu mieszkania daje szerokie pole do popełniania błędów. Dziś biorę na tapet najczęstsze błędy w umowie najmu mieszkania popełniane przez wynajmujących.

Wpis ten powstał, gdyż chcę Cię uczulić na niepoprawną praktykę, ostrzec przed popełnieniem tych błędów, ustrzec Cię przed ich przykrymi konsekwencjami. Wiedz zatem, że przyświecają mi jak najlepsze intencje (choć niestety mogę się nie powstrzymać od odrobiny złośliwości).

Umowa najmu mieszkania zawarta z… byle kim

Co mam na myśli?

Otóż, zauważyłam, że wynajmujący – licząc już w myślach, ile zarobią na czynszu najmu – w ogóle nie sprawdzają, z kim zawierają umowę najmu.

Jeśli i Ty nie przywiązujesz do tego wagi, to zadaj sobie pytanie: czy powierzyłbyś pierwszej lepszej osobie walizkę zawierającą 200 000 zł? No chyba nie. To dlaczego oddajesz komuś swoje mieszkanie o podobnej lub nawet wyższej wartości?

Sprawdź, z kim masz do czynienia, zanim zawrzesz z nim umowę najmu mieszkania!

Umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony

Teoretycznie umowę na czas nieoznaczony można rozwiązać za wypowiedzeniem, ale… to tylko teoria.

W rzeczywistości umowy najmu (czyli umowy, według której ktoś ma Ci płacić za korzystanie z mieszkania) nie da się wypowiedzieć.

Oczywiście ustawa wskazuje karygodne zachowania najemcy, które uzasadniają wypowiedzenie umowy najmu. Ok, zgadzam się.

Ale ja mam na myśli wypowiedzenie umowy tak… po prostu. Na przykład dlatego, że właściciel mieszkania chce z nim zrobić coś innego, zamieszkać w nim (tu niby wypowiedzenie jest możliwe, ale za… 3 lata!), wynająć komuś innemu, sprzedać, wynajmować turystom, prowadzić w nim działalność gospodarczą, cokolwiek…

Ale nie martw się, z „ważnych przyczyn” być może Twoją umowę rozwiąże sąd… Oczywiście, tylko jak wniesiesz opłatę sądową, uzasadnisz pozew czymś spektakularnym i poczekasz kilka lat na wyrok…

Sam widzisz, że umowa najmu mieszkania zawarta na czas nieoznaczony jest w rzeczywistości NIEROZWIĄZYWALNA! Ochrona lokatorów ma się dobrze, a Ty jako właściciel mieszkania jesteś w dużo trudniejszej sytuacji.

Wliczanie opłat za media w czynsz najmu

Tu krótko.

Jest to niekorzystne z powodów podatkowych (jeśli rozliczasz się ryczałtem, bo powiększają Twój przychód, a w konsekwencji i podatek), a poza tym opłaty za media zużyte przez najemcę mają tendencję do wzrastania tym bardziej, im bardziej to wynajmujący za nie płaci.

Życia nie oszukasz.

Kaucja w umowie najmu – trzy błędy

Z tym błędem wiążą się trzy alternatywne scenariusze – niepobieranie kaucji, pobieranie za małej kaucji, rozkładanie kaucji na raty.

Którąkolwiek z tych rzeczy robisz, zasługujesz na lanie.

Kaucja to Twoje podstawowe zabezpieczenie. Nie wolno Ci wydać najemcy kluczy, dopóki nie dostaniesz kaucji. Zrozumiano?

Im wyższy standard lokalu, tym wyższa kaucja (choć wysokość kaucji może zależeć też od innych czynników)

Nieutrzymywanie kontaktu z najemcami

Świetnie – umowa najmu mieszkania podpisana, więc uważasz, ze przez rok albo dłużnej masz spokój! Błąd!

Nie chodzi mi o dokonywanie cotygodniowych inspekcji i zaglądanie najemcom w garnki. Żeby Ci też, broń Boże, nie przyszło do głowy wchodzić do mieszkania pod nieobecność najemców i bez ich zgody (bez naprawdę dobrego powodu).

Chodzi mi raczej o pozostawanie w kontakcie, pilnowanie płatności i – niestety czasami – przypominanie o nich, reagowanie na zgłoszenia oraz dokonywanie inspekcji w określonych w umowie odstępach czasu (pamiętaj, że taką możliwość strony muszą wprowadzić do umowy, inaczej wynajmujący w ogóle nie ma takiego prawa).

Najczęstsze błędy w umowie najmu mieszkania – nie popełniaj ich!

Jeśli chcesz, abym sprawdziła, czy w Twojej umowie najmu nie ma błędów mogących Cię kosztować sporo pieniędzy, czasu, nerwów, a może nawet utratę dostępu do mieszkania, skontaktuj się ze mną.

Jeśli chcesz rozszerzać swoją wiedzę z zakresu wynajmu, koniecznie zapoznaj się z moim e-bookiem „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić? Praktyczny przewodnik dla wynajmujących.”

Wiesz już, co masz robić!

Pozdrawiam,

A.

Umowa najmu okazjonalnego

umowa najmu okazjonalnego

Nierzetelny najemca to jeden z hamulców, przez który wiele osób nie decyduje się na wynajem mieszkań. Poszukując sposobów na to, jak uniknąć problemów z najemcami, warto dowiedzieć się więcej o umowie najmu okazjonalnego. Jest ona promowana jako doskonały sposób na problemy z nierzetelnymi najemcami. Czy słusznie?

Skąd się wziął najem okazjonalny?

Został wprowadzony do ustawy o ochronie praw lokatorów, żeby nieco złagodzić nierównowagę pozycji prawnej pomiędzy najemcami a wynajmującymi, bo ta nierównowaga aż kole w oczy!
Jednak nie to leżało na sercu ustawodawcy, gdy wprowadzał nowe przepisy. Zrobił to przede wszystkim po to, aby uzupełnić państwowy budżet o podatek dochodowy należny od wynajmujących, którzy dotychczas działali w szarej strefie.

Najem okazjonalny – co to jest?

Umowa najmu okazjonalnego to umowa najmu na czas oznaczony zawarta pomiędzy najemcą a wynajmującym, który nie prowadzi wynajmu w ramach swojej działalności gospodarczej. Aby była skuteczna muszą zostać spełnione liczne formalności, w szczególności najemca musi poddać się egzekucji w akcie notarialnym.

Szczególny sens najmu okazjonalnego zasadza się w nieco uproszczonej procedurze opróżnienia lokalu. Dzięki poddaniu się przez najemcę egzekucji w formie aktu notarialnego, właściciel lokalu ma możliwość – teoretycznie – zupełnie pominąć etap postępowania sądowego. Żadnych rozpraw, żadnych świadków…

W konsekwencji właściciel na tym etapie zyskuje sporo czasu – od kilku miesięcy do kilku lat.

Umowa najmu okazjonalnego – załączniki

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest dla laika dość skomplikowane. Mało kto robi to dobrze, a to podstawa, jeśli umowa ma zabezpieczyć interesy stron. Ogromne znaczenie mają załączniki do umowy najmu okazjonalnego.

Do umowy najmu okazjonalnego należy koniecznie załączyć:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu

2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (ja to nazywam lokalem awaryjnym);

3) oświadczenie właściciela lokalu awaryjnego, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Do tego dochodzi jeszcze ABSOLUTNIE NIEZBĘDNE zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Masz na to 14 dni!

Umowa najmu okazjonalnego – możliwe problemy

Umowa najmu okazjonalnego pozwala prowadzić postępowanie związane z nadaniem klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Wbrew temu, co można sądzić, postępowanie to jest również dość skomplikowane. Prowadzić tę „procedurę” trzeba z nosem w przepisach. Wynajmujący musi spełnić wymogi co do treści żądania opróżnienia lokalu, jego formy i terminów… Jeśli im uchybi, z klauzuli wykonalności (a co za tym idzie, przyspieszonej ścieżki pozbycia się najemcy) nici.

Dodatkowo nikt nie zabroni osobie, która obiecała przyjąć najemcę i zobowiązała się do tego w akcie notarialnym, pozbyć się prawa do lokalu, w którym podobno nasz najemca miał być witany z otwartymi ramionami (nieruchomość można sprzedać, a umowę najmu rozwiązać). Teoretycznie powinien Cię o tym powiadomić, ale co jeśli tego nie zrobi? Nic.

Jak nie umowa najmu okazjonalnego, to co?

Co zatem zrobić, żeby zminimalizować ryzyko utraty czasu, pieniędzy, a nawet dostępu do mieszkania?

Twoje bezpieczeństwo jako wynajmującego nie zależy od tego, czy wybierzesz umowę najmu okazjonalnego, czy nie. Zależy to od tego, jakie realne kroki podejmiesz na etapie zawierania umowy najmu – jak zweryfikujesz osobę najemcy, jakie konkretne postanowienia zawrzesz w umowie najmu i jak zabezpieczysz swoje interesy na etapie wydawania lokalu!

O tym wszystkim piszę szczegółowo w e-booku „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić? Praktyczny przewodnik dla wynajmujących.”

Jak epidemia wpływa na umowę?

Dziś zajmę się tym, jak epidemia wpływa na umowę, jej wykonanie, konsekwencje jej niewykonania. Dostaję o to wiele pytań.

Kryzys z powodu epidemii – co z umowami?

Tego, co dzieje się teraz, większość z nas nigdy nie doświadczyła. Racja, nasi dziadkowie mieli wojnę, nasi rodzice mieli stan wojenny, ale moje pokolenie dorastało jednak w stabilnych czasach – nawykliśmy już do posiadania problemów pierwszego świata.

Zarówno jako przedsiębiorcy, jak i jako „zwykli” ludzie zawarliśmy wiele umów, których wykonanie z powodu epidemii stoi teraz pod znakiem zapytania.

Wiele firm ma przestoje, wiele firm upadnie, wielu ludzi zostanie bez pracy, wiele branż doświadcza i będzie doświadczać głębokiego kryzysu…

A czas leci, spływają kolejne faktury, kolejne zobowiązania stają się wymagalne…

Które umowy musimy wykonać…

Których wykonać nie musimy albo nie możemy…

Co z zadatkiem…

Co jeśli nie mam pieniędzy, żeby zapłacić za zamówiony towar…

Czy mogę rozwiązać umowę najmu, jeśli nie mogę w lokalu pracować…

Pytania i wątpliwości się mnożą, wątpliwości coraz więcej…

Postaram się pomóc.

Czytaj dalej Jak epidemia wpływa na umowę?