Opublikowane w

Umowa najmu mieszkania – 5 najczęstszych błędów

Dziś obiorę na tapet najczęstsze błędy w umowie najmu mieszkania popełniane przez wynajmujących.

Rzuć okiem również na inne artykuły z kategorii NIERUCHOMOŚCI: https://prawodlaprzedsiebiorczych.pl/category/nieruchomosci/

Najczęstsze błędy w umowie najmu mieszkania – wielka piątka

Natomiast dziś chciałabym „wytknąć” wynajmującym pięć dość częstych błędów, które popełniają zawierając lub wykonując umowę najmu mieszkania.

Dlaczego napisałam wytknąć w cudzysłowie?  

Bo wbrew znaczeniu słowa wytknąć, nie chcę być złośliwa, lecz chcę Cię uczulić na niepoprawną praktykę, ostrzec przed popełnieniem tych błędów, ustrzec Cię przed ich przykrymi konsekwencjami. Wiedz zatem, że przyświecają mi jak najlepsze intencje (choć niestety mogę się nie powstrzymać od odrobiny złośliwości).

A więc… startujemy…

Zawieranie umowy najmu mieszkania z… byle kim

Co mam na myśli?

Otóż, zauważyłam, że wynajmujący – licząc już w myślach, ile zarobią na czynszu najmu – w ogóle nie sprawdzają, z kim zawierają umowę najmu.

Jeśli i Ty nie przywiązujesz do tego wagi, to zadaj sobie pytanie: czy powierzyłbyś pierwszej lepszej osobie walizkę zawierającą 200 000 zł? No chyba nie. To dlaczego oddajesz komuś swoje mieszkanie o podobnej lub nawet wyższej wartości?

Sprawdź, z kim masz do czynienia, zanim zawrzesz z nim umowę najmu mieszkania!

Zawieranie umowy najmu na czas nieoznaczony

Teoretycznie umowę na czas nieoznaczony można rozwiązać za wypowiedzeniem, ale… to tylko teoria.

W rzeczywistości umowy najmu (czyli umowy, według której ktoś ma Ci płacić za korzystanie z mieszkania) nie da się wypowiedzieć.

Oczywiście ustawa wskazuje karygodne zachowania najemcy, które uzasadniają wypowiedzenie umowy. Ok., zgadzam się.

Ale ja mam na myśli wypowiedzenie umowy tak… po prostu. Na przykład dlatego, że właściciel mieszkania chce z nim zrobić coś innego, zamieszkać w nim (tu niby wypowiedzenie jest możliwe, ale za… 3 lata!), wynająć komuś innemu, sprzedać, wynajmować turystom, prowadzić w nim działalność gospodarczą, cokolwiek…

Ale nie martw się, z „ważnych przyczyn” być może Twoją umowę rozwiąże sąd… Oczywiście, tylko jak wniesiesz opłatę sądową, uzasadnisz pozew czymś spektakularnym i poczekasz kilka lat na wyrok…

Sam widzisz, że umowa najmu mieszkania zawarta na czas nieoznaczony jest w rzeczywistości NIEROZWIĄZYWALNA!

Więcej o ochronie praw lokatorów przeczytaj klikając tutaj.

Wliczanie opłat za media w czynsz najmu

Tu krótko.

Jest to niekorzystne z powodów podatkowych (jeśli rozliczasz się ryczałtem, bo powiększają Twój przychód, a w konsekwencji i podatek), a poza tym opłaty za media zużyte przez najemcę mają tendencję do wzrastania tym bardziej, im bardziej to wynajmujący za nie płaci.

Życia nie oszukasz.

Niepobieranie kaucji. Pobieranie za małej kaucji. Rozkładanie kaucji na raty.

Którąkolwiek z tych rzeczy robisz, zasługujesz na lanie.

Kaucja to Twoje podstawowe zabezpieczenie. Nie wolno Ci wydać najemcy kluczy, dopóki nie dostaniesz kaucji. Zrozumiano?

Im wyższy standard lokalu, tym wyższa kaucja (choć wysokość kaucji może zależeć też od innych czynników)

Nieutrzymywanie kontaktu z najemcami

Świetnie – umowa najmu mieszkania podpisana, więc uważasz, ze przez rok albo dłużnej masz spokój! Błąd!

Nie chodzi mi o dokonywanie cotygodniowych inspekcji i zaglądanie najemcom w garnki. Żeby Ci też, broń Boże, nie przyszło do głowy wchodzić do mieszkania pod nieobecność najemców i bez ich zgody (bez naprawdę dobrego powodu).

Chodzi mi raczej o pozostawanie w kontakcie, pilnowanie płatności i – niestety czasami – przypominanie o nich, reagowanie na zgłoszenia oraz dokonywanie inspekcji w określonych w umowie odstępach czasu (pamiętaj, że taką możliwość strony muszą wprowadzić do umowy, inaczej wynajmujący w ogóle nie ma takiego prawa).

Uff. Skończyłam.

Jeśli chcesz, abym sprawdziła, czy w Twojej umowie najmu nie ma błędów mogących Cię kosztować sporo pieniędzy, czasu, nerwów, a może nawet utratę dostępu do mieszkania, skontaktuj się ze mną: adwokat@akn.szczecin.pl

Jeśli chcesz rozszerzać swoją wiedzę z zakresu wynajmu, koniecznie zapoznaj się z moim e-bookiem „Jak wynająć mieszkanie i nie stracić? Praktyczny przewodnik dla wynajmujących.”

Wiesz już, co masz robić!

Pozdrawiam,

A.

Opublikowane w

Najem krótkoterminowy

Najem krótkoterminowy to nie lada gratka zarówno dla właścicieli lokali na wynajem, jak i dla podróżników, którzy chcą przenocować wygodnie i w korzystnej cenie.

Z tą formą aktywności właściciela lokalu (celowo nie piszę „działalności”, bo wynajem krótkoterminowy wcale nie musi wiązać się z prowadzeniem działalności gospodarczej) wiąże się jednak kilka zagadnień, które mogą budzić wątpliwości.

Najem krótkoterminowy – co na to wspólnota mieszkaniowa?

Cóż…

Nic. Wspólnota mieszkaniowa ani w formie regulaminu ani w formie uchwały nie może zabronić takiej formy korzystania z nieruchomości – wyodrębnionego lokalu mieszkalnego. Nie ma również prawnej podstawy, aby wspólnota zobowiązała właściciela do podawania numeru telefonu gości. Choć były takie pomysły w niektórych wspólnotach, to nie ostały się w toku postępowań sądowych.

Niemniej pamiętajmy, że hałaśliwi lub agresywni lokatorzy mogą mieć negatywne konsekwencje dla właściciela lokalu. Starajmy się więc, aby nasza – znów – aktywność w lokalu nie była nadmiernie uciążliwa dla sąsiadów.

Dlaczego?

Po pierwsze dlatego, że nasza wolność kończy się tam, gdzie zaczyna się wolność drugiego człowieka – tą zasadą warto kierować się w każdej sferze życia.

Po drugie dlatego, że mieszkańcy innych lokali mogą – do niesfornych turystów wzywać policję, a policja może kontaktować się z właścicielem lokalu, co jest uciążliwe.

Po trzecie, właściciel lokalu może narazić się na powództwo z art. 144 k.c., czyli o zaprzestanie naruszania prawa własności właścicieli innych mieszkań, co może być dla właściciela wynajmowanego lokalu czasochłonne i kosztowne.

I po czwarte, właściciel może się narazić na wytoczenie przeciwko niemu przez wspólnotę powództwa z art. 16 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym w skrajnych przepadkach wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Sposobem na okiełznanie gości jest z pewnością posługiwanie się własnym wewnętrznym regulaminem, do którego przestrzegania należy ich zobowiązać, zanim dostaną klucz. Warto w nim przewidzieć kary umowne na wypadek niezastosowania się do postanowień regulaminu. Nic tak nie przemawia do wyobraźni jak kwota kary wyrażona w złotych.

Zmiana sposobu użytkowania budynku

Drugą sprawą, którą chciałabym tu poruszyć jest też nowe orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego (15 lutego 2018 r., sygn. akt: II OSK 3220/17), które może mieć wpływ na najem krótkoterminowy, a zgodnie z którym zmiana sposobu użytkowania budynku, o której mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 prawo budowlane, może być spowodowana nie tylko przeprowadzeniem robót budowlanych w budynku, lecz także faktyczną zmianą sposobu jego użytkowania.

W uzasadnieniu tego wyroku czytamy:

Prawodawca konstruując definicję budynku zamieszkania zbiorowego nie wprowadził dolnego limitu osób, których przebywanie w określonym budynku warunkuje zaliczenie go do tego rodzaju obiektu. Trudno w tym względzie polemizować ze skarżącym kasacyjnie, który wywodzi, że należący do Niego budynek w skali zamieszkania nie może zostać zrównany z żadnym obiektem wymienionym w § 3 pkt 5 rozporządzenia. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, budynek ten może zostać zrównany z każdym spośród wyżej wymienionych. Tak samo okoliczność wykonywania dla mieszkańców budynku dodatkowych usług, typu sprzątanie czy gotowanie, nie może mieć przesądzającego znaczenia w tej materii. Decydującym kryterium pozostaje przeznaczenie budynku do okresowego pobytu ludzi, a dalsze wyliczenie ma jedynie charakter przykładowy.

Z uzasadnienia tego wynika, że sądy administracyjne i organy administracyjne zmieniają nieco front. W dotychczasowych stanowiskach zwracały uwagę na świadczenie usług dodatkowych jako istotnego elementu usług hotelowych. Choć to postępowanie dotyczyło budynku gospodarczego z funkcją mieszkalną, takie postawienie sprawy może skutkować koniecznością zmiany sposobu użytkowania lokalu, a to z kolei rodzi po stronie właściciela sporo obowiązków i wydatków.

Ciężko powiedzieć, czy ten trend się utrzyma, jednak – biorąc pod uwagę, że wyrok ten utrzymał w mocy wcześniejszy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, który mam po sąsiedzku – muszę mieć to orzeczenie na uwadze.

Zapraszam Cię do skomentowania tego artykułu, a jeśli interesuje Cię tematyka nieruchomości to zapoznaj się z innymi artykułami na ten temat.

Pozdrawiam i życzę wspaniałych Świat Wielkanocnych,

AKN

Opublikowane w

Działalność gospodarcza w mieszkaniu

Działalność gospodarcza w mieszkaniu zajmowanym na osobiste cele mieszkaniowe to coraz szersza praktyka. Do prowadzenia wielu biznesów nie potrzeba maszyn, magazynów, taśm produkcyjnych i innych cudów. Często wystarczy niewiele więcej niż laptop i w miarę swobodny dostęp do toalety. Nie ma zatem potrzeby wynajmować osobnego biura, gdy Twoim głównym narzędziem pracy jest komputer, a klientów spotykasz na skype’ie. Nie jest to jednak tak oczywiste dla naszych organów podatkowych…

Jeśli chodzi o koszty uzyskania przychodu, a konkretnie możliwość zaliczenia do tych kosztów przynajmniej części kosztów utrzymania własnego mieszkania, to kwestia ta stała się szczególnie głośna wskutek interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach. Organ ten – absolutnie oderwany od rzeczywistości – uznał, że jeśli w mieszkaniu nie wyodrębniliśmy osobnego pomieszczenia, w którym tylko (!) pracujemy, to nie ma możliwości „zaliczenia w koszty” wydatków związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego, nawet częściowo. Nie będę się rozwodzić nad tym, jak bezsensowne jest to stanowisko w XXI wieku, tylko od razu przejdę dalej, żeby Cię, drogi Przedsiębiorczy, uspokoić.

W grudniu zeszłego roku, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał bowiem odmienną interpretację (0114-KDIP3-1.4011.361.2017.1.ES), którą potwierdził inne wcześniejsze interpretacje indywidualne, które nie wyrażały aż takiego fiskalizmu jak ta katowicka. Działalność gospodarcza w mieszkaniu może generować wydatki zaliczane do kosztów uzyskania przychodów również, gdy nie wyodrębniono biura ani warsztatu w osobnym pomieszczeniu.

Trzymajmy się zatem tego, że klasyfikowanie części wydatków na mieszkanie jako kosztów uzyskania przychodu wciąż jest możliwe nawet, gdy mieszkasz w kawalerce, w której pracujesz, jesz i śpisz na powierzchni 20 m2.

A zatem…

skoro już postanowiliśmy, że w marcu robimy porządek z nieruchomościami (patrz Kalendarz Przedsiębiorczych), to koniecznie sprawdź, czy:

  1. korzystasz z takiej możliwości?
  2. zaliczasz wydatki na mieszkanie do kosztów w odpowiedniej proporcji?
  3. masz dobre wytłumaczenie dla zastosowanej proporcji?
  4. rozliczasz koszty energii i internetu w stosunku do rzeczywistego zużycia na cele związane z działalnością (nie musi to odpowiadać procentowi zajętej powierzchni, jeśli np. korzystasz z internetu tylko, gdy pracujesz)?

Pozdrawiam już świątecznie (choć zamierzam jeszcze opublikować post o najmie krótkoterminowym – mam nadzieję, że mi się uda).

AKN

Opublikowane w

Nieruchomości w firmie

nieruchomości w firmie prawo dla przedsiębiorczych

Uwaga! Uwaga! Temat nieruchomości w firmie czas (najwyższy) zacząć!

Zauważyłam, że mam około dwutygodniowy poślizg w rozpoczynaniu miesiąca.

Luty i przewidzianą na ten miesiąc tematykę zobowiązaniowo-wierzytelnościową zaczęłam z opóźnieniem.

I jeśli chodzi o marzec i tematykę nieruchomości w firmie to też jestem opóźniona o ponad dwa tygodnie. Tym razem mam jednak dobry powód – ostatnie trzy tygodnie spędziłam na chorobach w cyklu: ja – dzieci – znowu ja. Katar, pękająca głowa i niewyspanie, konieczność wypełniania obowiązków służbowych chociaż w tym niezbędnym zakresie (terminy i rozprawy), czyli de facto całkowity brak możliwości „wyleżenia” choroby, a dodatkowo choroba wszystkich innych osób, które mogłyby mi trochę pomóc – oto codzienność ostatnich tygodni.

Dodatkowo musiałam wywiązać się z zobowiązań, które przyjęłam na siebie już dawno temu. Miałam więc ogromną przyjemność poprowadzić prelekcję na szczecińskim spotkaniu networkingowym kobiet „Z sukcesem ci do twarzy” na temat „Jak zawrzeć korzystną umowę i nie zwariować?” oraz poprowadzić szkolenie z sukcesji majątkowej na spotkaniu „Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem Mieszkanicznik”. Oba te wydarzenia były super, ale – ze względu na mój stale niedoleczony stan – oba odchorowałam :(

Dziś jednak czuję się lepiej i powoli nadrabiam zaległości.

Dziś kilka luźnych uwag na temat nieruchomości w firmie.

Wieczyste użytkowanie

W marcu trzeba zapłacić opłatę z tytułu wieczystego użytkowania. Jeśli czekasz na jakiś kwit z Urzędu Miasta, który Ci o tym przypomni, to możesz się nie doczekać. Właściciel nieruchomości, czyli najczęściej gmina, informuje tylko o zmianie wysokości tej opłaty, ale jeśli wszystko zostaje po staremu, sam musisz wiedzieć, gdzie i ile masz zapłacić.

Najem/dzierżawa

Jeśli jesteś najemcą lub dzierżawcą nieruchomości sprawdź zawarte umowy najmu i dzierżawy, może powinieneś wykonać jakieś obowiązki informacyjne wobec właściciela albo dokonać obowiązkowych przeglądów lub napraw, które obciążają najemcę. Ewentualnie przypomnij właścicielowi o czynnościach, które on powinien podjąć, a może zapomniał (albo pamięta, ale liczy, że Ty nie :))Sprawdź swoje umowy pod kątem możliwości ewentualnej renegocjacji warunków na bardziej korzystne.

Wynajem

A może sam jesteś wynajmującym. Czy wiesz, że mamy 2-procentową inflację? Czy Twoje umowy najmu chronią Twoje interesy na taką okoliczność? Czy zawarłeś w nich klauzulę waloryzacyjną? Czy skorzystałeś/aś z tej klauzuli?

Odpowiedzialność

Na koniec uwaga, która nie jest zbyt popularna i – jako właściciel nieruchomości – nie polubisz mnie za nią. Otóż bycie właścicielem nieruchomości to nie tylko dochód, to także obowiązki i odpowiedzialność za własne nieruchomości i to, co dzieje się na ich terenie. Konieczne jest zatem wykazywanie dbałości o ich stan techniczny, przeprowadzanie wymaganych przeglądów technicznych, kominiarskich, gazowniczych, sprzątanie ich terenu, zabezpieczenie przed ewentualnymi wypadkami. Warto też pamiętać, żeby te nieruchomości – jeśli mamy do czynienia z całym budynkiem – jakoś wyglądały, bo stanowią nie tylko wizytówkę właściciela, ale i całego miasta. Szkoda by było, żeby wszyscy musieli „podziwiać” jakąś zapyziałą ruinę w samym centrum.

Tymczasem pozdrawiam i życzę udanego (i zdrowego) weekendu,

AKN

 

Opublikowane w

Poddanie się egzekucji w akcie notarialnym

Witam w Nowym Roku i od razu przechodzę do rzeczy!

Innym od opisanych przeze mnie w cyklu „Jak się zabezpieczyć?” sposobem zabezpieczenia swoich należności jest poddanie się egzekucji w formie aktu notarialnego, które zostało uregulowane w kodeksie postępowania cywilnego (czyli w ustawie „procesowej”).

Jaką to zabezpieczenie spełnia rolę?

Żeby to wyjaśnić muszę w skrócie opisać, jak z formalnego punktu widzenia wygląda dochodzenie należności przed sądem. Otóż z grubsza można je podzielić na trzy – następujące po sobie – etapy:

ETAP 1: Postępowanie mające na celu wykazanie zasadności naszych roszczeń – kończące się co do zasady wyrokiem. Jest to najbardziej skomplikowany etap (zwykle też najdłuższy). Sąd bada przedstawiane przez strony dowody i ocenia ich wiarygodność. Efektem finalnym jest prawomocny wyrok, który może zapaść w pierwszej lub w drugiej instancji (jeśli któreś ze stron wniosła apelację).

ETAP 2: Postępowanie „klauzulowe”, polegające na stwierdzeniu, że „owszem ten wyrok jest prawomocny i może być egzekwowany przez komornika”. Zazwyczaj jest to formalność (zwłaszcza w przypadku spraw o zapłatę), choć niestety trochę trwa.

ETAP 3: egzekucja komornicza – rozpoczyna się wraz ze złożeniem wniosku przez wierzyciela i zmierza do zaspokojenia jego roszczeń poprzez np. zajęcie wynagrodzenia dłużnika lub – w skrajnych wypadkach – sprzedaży jego nieruchomości.

Jak wspomniałam, ten pierwszy etap jest najtrudniejszy i trwa najdłużej (jest też najdroższy), wymaga też ciągłego aktywnego uczestnictwa stron.

Rolą aktu notarialnego, w którym dłużnik dobrowolnie poddaje się egzekucji, jest właśnie przeskoczenie tego etapu wprost do etapu drugiego – do nadania aktowi klauzuli wykonalności.

Dzięki temu szybciej można przystąpić do egzekucji. Niemniej samo podpisanie przez dłużnika takiego aktu notarialnego nie powoduje, że wierzyciel zyskuje konkretne składniki majątkowe, z których może się zaspokoić.

Taka forma zabezpieczenie jest dość popularna w przypadku opróżnienia lokalu, jeśli jest on wynajmowany w ramach tzw. najmu okazjonalnego. Na podstawie takiego aktu notarialnego najemca zgadza się, aby – w razie zaistnienia pewnych przesłanek – wyeksmitować do z góry wskazanego lokalu. Niestety narzędzie to jest dostępne tylko dla wynajmujących, którzy nie prowadzą w tym zakresie działalności gospodarczej.

O tym jak załatwiać sprawy u notariusza pisałam w artykule dotyczącym zawierania umów w formie aktu notarialnego. Warto do niego zajrzeć ponownie :)

Pozdrawiam,

AKN

PS. Zachęcam do zapisania się do biuletynu informacyjnego „Prawa dla Przedsiębiorczych”. Przydatne informacje dotrą bezpośrednio do skrzynki e-mailowej.

Opublikowane w

Wierzyciel hipoteczny też może złożyć wniosek o ogłoszenie upadlości

upadłość dłużnika hipotecznego
No i po urlopie… Czas ruszyć z kopyta do roboty!
Moje wpisy na temat upadłości cieszą się dużym zainteresowaniem. Czytelnicy pytają mnie często, czy mogą złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości, bo upatrują w tym szansy na odzyskanie swoich pieniędzy.
Na ten temat wypowiadał się ostatnio również Sąd Najwyższy w uchwale  z dnia 6 czerwca 2014 r. (sygn. akt: III CZP 23/14), w której stwierdził, że ​wierzyciel hipoteczny niebędący wierzycielem osobistym dłużnika jest uprawniony do zgłoszenia wniosku o ogłoszenie jego upadłości (art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze, jedn. tekst: Dz.U. z 2012 r., poz. 1112, ze zm.).
Kolejna wątpliwość wyjaśniona :)
Skuteczne sposoby na opornego dłużnika
Pozdrawiam,
AKN
Obraz: https://www.flickr.com/photos/16151021@N00/3860603642/
Opublikowane w

Wiosenne porządki: nieruchomości

wiosenne porządki - nieruchomości

Idziemy przez nasze wiosenne porządki jak burza!

Posprzątaliśmy już kwestie podatków i Internetu, a ostatnio zajęliśmy się umowami i abonamentami.

Dziś czas posprzątać firmowe nieruchomości.

Startujemy:

Najmujesz biura lub magazyny? Policz, czy to Ci się opłaca. Może lepiej kupić lokal (nie twierdzę, że tak jest, ale zastanów się), a może wystarczy Ci kącik w biurze co-workingowym i niepotrzebnie trzymasz cały pokój w biurowcu? Może umowę z wynajmującym warto renegocjować? Jeśli jesteś solidnym kontrahentem, na pewno będzie skłonny Cię wysłuchać? A może czas zwrócić uwagę wynajmującemu, że dach przecieka, a pomieszczenia wymagają odnowienia? Stale z tym zwlekasz, ale czas już coś z tym zrobić.

Jesteś właścicielem nieruchomości (Ty lub Twoja firma)? Sprawdź stan księgi wieczystej (zrobisz to tutaj). Czy stan prawny nieruchomości jest uregulowany? Czy wpisy są aktualne? Czy w dziale III nie jest wpisana jakaś służebność, która nie jest wykonywana? Może warto pozbyć się tego wpisu?

Jesteś właścicielem gruntów? Sprawdź też:

  • czy ktoś nie próbuje zasiedzieć Twojej własności (po prostu tam pojedź lub wyślij kogoś i sprawdź, czy sobie ktoś nie przesunął płotu lub nie postawił domku),
  • czy dla gruntu jest aktualne studium lub plan zagospodarowania przestrzennego, a może właśnie trwają prace nad tymi dokumentami, może warto w nich uczestniczyć, aby zabezpieczyć swoje interesy,
  • nie ma planu, a Ty starałeś się o warunki zabudowy lub pozwolenie na budowę? Sprawdź, kiedy wygasają. Może musisz się pospieszyć z inwestycjami?
  • czy na działce znajdują się urządzenia przesyłowe lub inne instalacje służące innym podmiotom, a nie Tobie. Może warto uregulować ich stan prawny poprzez ustanowienie stosownych (i odpłatnych) służebności?

Jesteś właścicielem budynku? To sprawdź też, w jakim stanie technicznym jest budynek. Czy nie wymaga interwencji budowlańca? Czy nie zagraża otoczeniu? Pamiętaj, że spadająca cegłówka to Twój problem, nawet jeśli spadnie na cudzą głowę.

Podziel się tym wpisem z innymi i pamiętaj, że czytelnicy biuletynu informacyjnego „Prawa dla przedsiębiorczych” dostają jeszcze więcej informacji o wiosennych porządkach! Może warto się do biuletynu zapisać? Możesz to zrobić po prawej stronie ekranu.

Pozdrawiam,

AKN

Obraz: http://www.flickr.com/photos/77508165@N02/13211213345/

 

Opublikowane w

Umowa z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami – jak to ugryźć?

Na co zwrócić uwagę podpisując umowę z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami?

Dużo obowiązków powoduje, że na blogu mam pewne przestoje, ale obiecałam moim czytelnikom mały poradnik na temat podpisywania umów z pośrednikami w obrocie nieruchomościami.

Jest to grupa przedsiębiorców okryta niezbyt dobrą (złą po prostu) sławą. Wydaje mi się jednak, że gdyby sami klienci byli bardziej świadomi, wielu dwuznacznych sytuacji, nieporozumień i sporów dałoby się uniknąć.

Najczęstsze grzechy klientów:

  • podpisywanie umów z wieloma pośrednikami (nie ma sensu – większość i tak korzysta z tej samej bazy nieruchomości);
  • podpisywanie umów „na kolanie” – na klatce schodowej i bez czytania;
  • wiara, że „to, co jest w umowie jest nieważne, w rzeczywistości zapłaci Pan dużo mniej, bo robimy to inaczej”,
  • niezwracanie uwagi na renomę pośrednika, opinie o nim, czas funkcjonowania na rynku, rekomendacje i referencje;
  • nienegocjowanie warunków umowy.

Mam nadzieję, że po przeczytaniu tego wpisu, a także innych na tym blogu, nie popełnisz tych błędów.

Co zatem musisz zrobić?

Sprawdź pośrednika. Czy ma uprawnienia? Czy jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej? Kogo obsługuje i czy ma referencje? Czy korzystał z niego ktoś z Twoich znajomych? Czy pośrednik nie naciska na podpisanie umowy nie dając Ci czasu na jej przeczytanie (nie mówiąc już o jej przemyśleniu)?

Przeczytaj umowę. Dokładnie! Nie rozumiesz? Nie zgadzasz się? Ustne ustalenia były inne? Nie podpisuj.

Zwróć szczególną uwagę na to, co w ramach umowy pośrednik ma dla ciebie zrobić. Z wielu umów wynika, że nic.

Koniecznie sprawdź dokładnie, kiedy będziesz musiał zapłacić pośrednikowi jego wynagrodzenie. Wiele umów przewiduje, że prowizja jest wymagalna już przy podpisaniu jakiegoś „protokołu uzgodnień”, „umowy rezerwacyjnej”, czy umowy przedwstępnej. To ostatnie to pół biedy, ale moim zdaniem prowizja powinna być płatna, gdy cała transakcja zostanie sfinalizowana, czyli przy podpisaniu umowy przenoszącej własność nieruchomości. Inaczej kontrahent może cię wyrolować, a ty i tak zapłacisz pośrednikowi jego dolę.

Czy jest to umowa na wyłączność? Prawo dopuszcza taką możliwość. Ty też możesz, ale pamiętaj, że w takiej sytuacji zapłacisz pośrednikowi  prowizję, nawet jeśli sprzedasz nieruchomość kuzynowi, z którym dogadałeś się na imieninach babci.

Kogo właściwie pośrednik reprezentuje? Większość umów przewiduje, że pośrednik może reprezentować obie strony transakcji. Osobiście uważam, że to nieco… dziwne (z braku lepszego słowa). Przecież strony mają sprzeczne interesy – ty chcesz sprzedać drogo, ja chcę kupić tanio.  Standardy zawodowe wymagają od pośrednika lojalności wobec klienta (§ 3), a jak być lojalnym wobec dwóch przeciwstawnych interesów jednocześnie? W konsekwencji pośrednik często nie działa w interesie żadnej ze stron – dąży do szybkiego zawarcia umowy po jakiejkolwiek cenie i pobrania  prowizji od obu stron.

Negocjuj. Wielu ludzi tego nie robi, co mnie bardzo dziwi. Sama, gdy poszukiwałam mieszkania, wynegocjowałam obniżkę prowizji z 3 do 2 procent (Myślisz, że to mało? To policz sobie – na przykład: 300.000 zł. * 3% = 9.000 zł., a 2% to 6.000 zł., zostają 3.000 zł. na taksę notarialną). Ponadto uzgodniłam (I ZAPISAŁAM TO W UMOWIE, a nie tylko „na gębę”), że prowizja będzie płatna dopiero przy podpisaniu umowy sprzedaży (a nie przy podpisaniu innych, nic właściwie nie znaczących umów).

Powodzenia!

AKN

Obraz: http://www.flickr.com/photos/oatsy40/9226948365/